Nhà ở xã hội sẽ bớt thiếu và thoát ế

“Đích” đến NOXH vẫn xa

Vừa qua, Quốc hội đã thông qua 4 bộ Luật quan trọng là Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Các tổ chức tín dụng, đây là căn cứ rất quan trọng thúc đẩy các dự án nhà ở, thị trường BĐS, trong đó có NOXH.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 619 dự án NOXH đã được triển khai với quy mô 561.816 căn. Trong đó, mới hoàn thành 79 dự án với quy mô 40.679 căn; số lượng dự án đã cấp phép, khởi công xây dựng là 128 dự án với quy mô 111.688 căn; số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư là 412 dự án với quy mô 409.449 căn.

Riêng 6 tháng đầu năm 2024, có 8 dự án đã hoàn thành với quy mô 3.136 căn; số lượng được cấp phép khởi công là 5 dự án với quy mô 8.468 căn; số lượng dự án đã có chủ trương đầu tư là 9 dự án, với quy mô 8.795 căn. Còn khoảng 100.000 căn hộ cần hoàn thành trong năm 2024 theo mục tiêu đề án 1 triệu căn hộ đến năm 2030. Như vậy, nếu căn cứ con số hoàn thành so với mục tiêu Chính phủ giao thì “đích” đến của NOXH vẫn còn cách rất xa. Nguyên nhân của việc này là do các vướng mắc, chồng chéo về chính sách đất đai, xây dựng, tín dụng, thủ tục hành chính rườm rà... Tuy nhiên, những hạn chế này đã được khắc phục sau khi 4 luật nêu trên chính thức có hiệu lực.

Tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người mua NOXH

Phát biểu tại Hội thảo "Hải Phòng - Điểm sáng phát triển NOXH" tổ chức ngày 16/8, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, việc 4 luật (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Các tổ chức tín dụng) đồng thời có hiệu lực là căn cứ rất quan trọng thúc đẩy các dự án nhà ở, thị trường BĐS, trong đó có NOXH. Hệ thống pháp luật hiện tại có nhiều điểm mới, cải thiện rõ rệt, kỳ vọng tháo gỡ những điểm nghẽn trước đây.

Cụ thể, đã thể chế hóa chủ trương chính sách của Đảng, Nhà nước về nhà ở, nhất là nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Thứ hai, các bộ luật đã khắc phục được một số mâu thuẫn chồng chéo, không đồng bộ. Thứ ba, tăng cường phân cấp phân quyền trong thực hiện các dự án. Thứ tư là cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện, triển khai các dự án. Thứ năm là các quy định rõ ràng hơn, đặc biệt là có nhiều nội dung đổi mới về trình tự đầu tư dự án, tạo điều kiện cho các địa phương thực hiện phê duyệt, các doanh nghiệp thực hiện dự án.

Cùng với đó, một số chính sách về phát triển NOXH được quan tâm, chỉnh lý đảm bảo rõ ràng. Trong đó, đã giao cho UBND các địa phương căn cứ nhu cầu dành quỹ đất đảm bảo đủ cho việc phát triển NOXH. Linh hoạt trong việc dành quỹ đất trong các dự án thương mại để phát triển NOXH, có thể hoán đổi, trả tiền. Luật Nhà ở xác định rõ các giai đoạn đầu tư, trình tự đầu tư NOXH. Quy định lựa chọn chủ đầu tư rõ ràng, thống nhất, đồng bộ với Luật Đấu thầu, mở ra nhiều chính sách theo hướng phê duyệt chủ trương, công nhận chủ đầu tư.

Chính sách về ưu đãi chủ đầu tư tạo điều kiện hấp dẫn hơn, ưu đãi rõ hơn. Việc đầu tư dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất, không phải làm thủ tục xác định giá đất, giúp rút ngắn thủ tục từ 6 tháng đến 1 năm. Điều kiện với người mua NOXH đơn giản hơn. Giá bán, giá cho thuê NOXH được tính theo hướng tính đúng, tính đủ chi phí xây dựng của doanh nghiệp…

Sẽ giải quyết thực trạng "vừa thiếu vừa ế"

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VAR) cho biết, các doanh nghiệp đã nhận diện 5 khó khăn cản trở việc phát triển NOXH gồm: Quỹ đất, quy hoạch, thủ tục, vốn và đầu ra. Trong đó, với chủ đầu tư, khó khăn trong tìm quỹ đất, thủ tục rườm rà, tốn thời gian chi phí nhưng vẫn phải thực hiện. Phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích NOXH cho thuê và chỉ được bán sau 5 năm sử dụng. Quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án NOXH còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai...

Việc kích hoạt đồng bộ các luật nói trên từ 1/8 sẽ tác động rất mạnh đến các dự án NOXH, trong đó có quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Như vậy, khắc phục thực trạng thiếu quỹ đất để phát triển. Cho phép doanh nghiệp phát triển dự án được lựa chọn bố trí quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại phát triển hoặc ở khu vực khác hoặc trả tiền tương đương.

Luật pháp đã mở rộng đối tượng đầu tư NOXH như bổ sung trường hợp là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được tham gia phát triển NOXH. Đây là điểm rất mới.

Về phía chủ đầu tư NOXH không phải thực hiện thủ tục miễn sử dụng đất (Thủ tục này trước đây thường phải mất 2 năm thậm chí nhiều hơn); không phải bắt buộc dành 20% diện tích để cho thuê.

"20% diện tích thương mại dịch vụ không bị áp biên lợi nhuận là động thái nới rất mạnh nhằm tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư, là 1 trong những điểm sáng rất mới", ông Đính nhận định.

Bên cạnh đó, nhiều điểm mới của các luật tác động đến người dân có nhu cầu NOXH. Đó là việc bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú giúp tăng đầu ra cho thị trường khi người dân được tham gia dễ dàng hơn, thị trường mở ra nhiều cơ hội hơn; hoặc tăng mức thu nhập tối thiểu từ 11 triệu lên 15 triệu/tháng; bổ sung 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH so với hiện hành là: Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị và Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Theo dự báo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, các quy định sửa đổi mới sẽ góp phần giải quyết thực trạng "vừa thiếu vừa ế" phân khúc NOXH, nhất là với các tỉnh thành phát triển, có nhu cầu lớn.

Để đạt được mục tiêu như Chiến lược nhà ở, cộng đồng doanh nghiệp kiến nghị các bộ ngành liên quan cần tổ chức các chương trình phổ biến chính sách, giám sát chặt chẽ, đảm bảo các cơ quan liên quan chuẩn bị đầy đủ các điều kiện thi hành hành lang pháp lý mới. UBND các tỉnh thành phố cần chủ động rà soát nhu cầu về nhà ở của người dân và rà soát, điều chỉnh quy hoạch để bố trí, bổ sung quỹ đất đầu tư xây dựng NOXH phù hợp...