Nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tăng mạnh trọng những năm tới

Theo CBRE Việt Nam, trong quý 4/2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại 4 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,3%, tăng 0,11 đpt theo năm. Xét về quy mô giao dịch trong năm 2021, các giao dịch thuê đất có quy mô giao động từ 3ha - 40ha, trong đó quy mô phổ biến là 3 - 5ha. Các giao dịch đất công nghiệp quy mô lớn hơn từ 20 - 40ha với nhu cầu chính đến từ nhóm ngành kho vận (logistics), điện tử và sản xuất đồ chơi.

Theo ngành nghề, nhóm ngành kho vận và điện tử đang rất sôi động với các hoạt động thuê đất công nghiệp và kho, xưởng hiện hữu để sử dụng. Ngoài ra, các nhóm ngành như nội thất và thiết bị y tế tại miền Nam đang nổi lên với nhiều giao dịch thành công trong năm. Nhờ vào tỷ lệ lấp đầy khả quan, bất chấp đại dịch, giá thuê đất trung bình vẫn giữ ổn định tại các thành phố, tỉnh công nghiệp chính. Đặc biệt, tại các thành phố, tỉnh công nghiệp có thời gian di chuyển trong vòng một tiếng đồng hồ từ trung tâm TP.HCM có mức tăng giá cao từ 15% đến 32% so với cùng kỳ năm trước.

Cũng theo CBRE Việt Nam, với nhu cầu mạnh mẽ đến từ chuỗi cung ứng và sự cải thiện của hạ tầng kết nối (cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận, Dầu Giây - Phan Thiết tại phía Nam), thị trường BĐS công nghiệp ghi nhận sự mở rộng và gia nhập của các chủ đầu tư mới vào thị trường đất công nghiệp và kho, xưởng xây sẵn. Các chủ đầu tư quốc tế tích cực mở rộng danh mục đầu tư bằng các hình thức thu mua đất, tài sản và liên doanh với các công ty trong nước. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có tiềm lực mạnh có khả năng đàm phán mua đất trực tiếp từ nhà nước.

Tương tự, số liệu khảo sát của JLL Việt Nam cũng cho thấy, bất chấp đại dịch vẫn tiềm ẩn rủi ro đối với thị trường BĐS, nhưng BĐS công nghiệp ở Việt Nam vẫn đầy tiềm năng và được các nhà sản xuất lớn để mắt đến. Trong đó, đất công nghiệp ghi nhận các giao dịch đã được đàm phán từ năm trước, ngược lại nhà xưởng xây sẵn chứng kiến sự mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu hơn là những khách thuê mới.

Theo nhận định của JLL Việt Nam, đất công nghiệp vẫn là lĩnh vực nóng nhất đối với những nhà sản xuất mới hoặc để đáp ứng nhu cầu mở rộng của các nhà sản xuất hiện hữu, vốn được hỗ trợ bởi tiềm năng sản xuất lớn của Việt Nam. Do đó, hầu hết các chủ đầu tư khu công nghiệp tại phía Nam vẫn duy trì đà tăng giá đất mạnh và đạt đỉnh mới tăng hơn 2,5 triệu đồng/m2/chu kỳ thuê. Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình ở mức hơn 100.000 đồng/m2/tháng cho toàn khu vực, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm trước do nhu cầu lớn của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi họ mở rộng sản xuất.

Đồng Nai và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung cả nước về đất công nghiệp và nhà xưởng cho thuê và có thể duy trì vị thế này trong thời gian tới. Các địa phương khác ở miền Nam vẫn còn một hành trình dài để bắt kịp nguồn cung khu công nghiệp (KCN) của Bình Dương và Đồng Nai vì đây là hai thị trường phát triển lâu đời nhất. Nguồn cung BĐS công nghiệp ở phía Nam dự kiến sẽ tăng hơn nữa trong 5 năm tới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và củng cố hơn nữa vị trí dẫn đầu về nguồn cung của khu vực.

“Nhờ triển vọng tích cực về ngành công nghiệp sản xuất của Việt Nam trong tương lai, chính quyền các tỉnh đã đưa ra kế hoạch thành lập thêm các KCN mới với tổng diện tích khoảng 23.400 ha, tất cả đều nằm ở các thị trường tiêu biểu lân cận TP.HCM. Thị trường nhà xưởng xây sẵn dự kiến sẽ tiếp tục sôi động, với khoảng 897.000 m2 sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm 2021 và trong năm 2022”, JLL Việt Nam dự báo.

Báo cáo trước đó của Collier cũng chỉ ra, có một lượng ổn định các KCN mới đang chờ phê duyệt và xây dựng để đáp ứng lượng khách thuê ngày một tăng. Các tỉnh ở khu vực phía Nam có kế hoạch mở rộng các KCN để thu hút đầu tư nước ngoài. Chẳng hạn, Long An đã được phê duyệt bổ sung 3 KCN mới vào quy hoạch quốc gia, KCN Sài Gòn - Mê Kông có diện tích 200 ha, KCN Tân Tập có diện tích 654 ha và KCN Lộc Giang có diện tích 466 ha. 6 địa phương của tỉnh Đồng Nai như các Long Thành, Cẩm Mỹ, Thống Nhất, Trảng Bom, Nhơn Trạch và thành phố Long Khánh cũng có kế hoạch xây dựng thêm các KCN, diện tích từ 200ha đến 900ha.

Đơn vị này nhận định, có nhiều yếu tố thuận lợi thúc đẩy nhu cầu BĐS công nghiệp tại Việt Nam. Trong đó có sự phát triển nhanh chóng của thương mại điện tử, xuất khẩu hàng điện tử tăng trưởng mạnh mẽ bên cạnh tình hình bất ổn vĩ mô ở một số khu vực trên thế giới có thể một phần khiến cho nhu cầu BĐS công nghiệp tại Việt Nam tiếp tục tăng cao.