Mua nhà ở xã hội trái phép: Nhiều rủi ro

“Lách luật” mua bán

Theo quy định, NOXH chỉ được giao dịch chuyển nhượng sau 5 năm nhưng tại TP.HCM, tình trạng mua bán NOXH khi chưa đủ điều kiện vẫn diễn ra tràn lan. Chỉ cần gõ từ khóa “mua nhà ở xã hội” sẽ có hàng loạt kết quả hiện ra.

Điển hình là chung cư First Home Thạnh Lộc tọa lạc trên đường Vườn Lài nối dài (thuộc phường Thạnh Lộc, Q.12, TP.HCM) do Hợp tác xã Gia Phú làm chủ đầu tư. Anh H, một người đang rao bán căn hộ First Home Thạnh Lộc cho biết, anh đang được khách gửi bán 2 căn hộ, với giá 940 triệu/căn 50m² và 900 triệu/căn 48m².

Anh H cho biết, vì căn hộ thuộc dự án NOXH chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, do đó, thủ tục mua bán sẽ bằng hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán. Để chúng tôi yên tâm, anh H trấn an: “Em đã bán mấy chục căn ở đây rồi chỉ bằng lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán thôi, mà có sao đâu. Cả người bán và người mua đều hài lòng”.

Tương tự, anh Tr, chủ một căn hộ ở First Home Thạnh Lộc cho biết, anh nhận nhà cách đây 3 năm rồi nhưng chỉ để cho thuê, chưa ở ngày nào, giờ chán cho thuê rồi nên muốn bán lại. Trước đây, anh mua gần 500 triệu đồng/căn 45m², giờ bán lại 900 triệu đồng. Hình thức mua bán cũng là lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán.

Ngoài NOXH First Home Thạnh Lộc, tại TP.HCM nhiều dự án NOXH khác cũng diễn ra tình trạng mua bán trái quy định. Cụ thể như dự án Felix Homes nằm trên đường Nguyễn Văn Dung, phường 6, quận Gò Vấp do Tổng Công ty Xây dựng số 1 (CC1) làm chủ đầu tư. Mặc dù nhà mới bàn giao nhưng nhiều khách hàng đã rao bán với giá chênh lệch từ 200 - 400 triệu đồng/căn.

Hay như việc mua bán các căn NOXH thuộc dự án Jamona Apartment trên đường Đào Trí, quận 7, TP.HCM của Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín - nay là TTC Land, một dự án vừa được bàn giao đầu tháng 3/2018 thuộc loại không được phép giao dịch mua bán, cũng đang được giao dịch với giá chênh lệch từ 300 - 500 triệu đồng/căn. Hình thức mua bán NOXH ở dự án này theo hình thức hợp đồng ủy quyền và lập di chúc cho người mua.

Đáng nói, việc mua bán các căn hộ NOXH trái quy định đang diễn ra hàng ngày và công khai. Trong khi, những người đủ điều kiện, làm thủ tục mua NOXH nhưng không có nhu cầu để ở mà mục đích là bán lại. Còn những người có nhu cầu ở thực, lại phải mua lại với giá chênh lệch rất cao.

Chị Nga, ngụ tại quận Gò Vấp cho biết, vợ chồng chị ở nhà thuê đã nhiều năm nay, hiện, đang có nhu cầu ở riêng nên tính tìm mua căn hộ NOXH. Chị đã tìm hiểu vài dự án NOXH tại quận 9, quận 6 và quận 10. Nhưng do có quá nhiều người nộp hồ sơ nên chị khó có hy vọng để được mua. “Người không ở thì được mua, người muốn ở thì không mua được, thật là bất công” - chị Nga than thở.

Ẩn chứa rủi ro

NOXH là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước (có thể Trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như: công chức của Nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được bán, cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.

Do đó, tiêu chí để lựa chọn người mua NOXH rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Mặt khác, quy định cũng cấm người mua NOXH bán lại trước 5 năm. Tuy vậy, việc quy định cấm mua bán nhưng lại không có biện pháp ngăn chặn. Hình thức “lách luật” mua bán NOXH phổ biến hiện nay là lập vi bằng, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng ủy quyền, lập di chúc cho người mua…

Trao đổi về các hình thức mua bán này, Luật sư Đổng Mây Hồng Trúng, Văn phòng Luật sư Long Cường - Chi nhánh Gò Vấp - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết: Quy định tại Điều 19, Nghị định 100/2015 của Chính phủ, người mua NOXH không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua. Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua NOXH, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại NOXH, chỉ được bán lại cho Nhà nước hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà NOXH trong trường hợp mua, thuê mua NOXH được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Luật sư Trúng nói: Việc “lách luật” bằng hình thức hợp đồng ủy quyền, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng… người mua lại NOXH có thể gặp nhiều rủi ro về sau. Cụ thể, đối với hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán, đây lại loại hình mua bán trong trong tương lai, có giá trị khi hai bên tuân thủ nó nhưng khi 1 trong 2 tranh chấp thì người mua luôn bị thiệt thòi vì đây không phải là giao dịch bảo đảm. Còn với việc lập di chúc, lại càng rủi ro, vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, việc này có thể thay đổi. Do đó, không có gì là chắc chắn nếu bên bán thay đổi nội dung di chúc…

“Còn hợp đồng ủy quyền càng rủi ro hơn, bởi theo quy định tại Điều 562 Bộ Luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi, quyền lợi của người mua khó được đảm bảo bởi nếu có tranh chấp phải giải quyết tại Tòa án, khả năng rất cao Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền nêu trên vô hiệu do giả tạo quy định tại Điều 124 Bộ Luật Dân sự năm 2015.

Ở đây, hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch dân sự mua bán nhà sẽ bị vô hiệu theo quy định nêu trên. Nếu bị cơ quan Nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán NOXH, việc đòi hỏi quyền lợi ở đây là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp người bán không hợp tác” - Luật sư Trúng phân tích.