“Mồi bẫy” cam kết lợi nhuận condotel 12%/năm

Sự thất bại của dự án Kokobay Đà Nẵng chính là một bài học lớn cho các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường condotel. Đầu tư vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ đơn giản là mua một sản phẩm và nhìn vào cam kết lợi nhuận “trên trời” của chủ đầu tư.

Condotel vỡ trận sau sự cố dự án Kokobay

Kokobay cam kết lợi nhuận lên tới 12%/năm trong vòng 8 năm là mức rất khó để đạt được. Thực tế, ngay cả những nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và có một hệ sinh thái hoàn chỉnh cũng chỉ đưa ra mức 10%/năm và cam kết trong vòng 3 năm đầu.

Đại diện doanh nghiệp bất động sản phân tích, lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh khách sạn chỉ ở mức 5-6%/năm. Đối với các dự án thuê đơn vị quản lý chi phí phải chi trả lên đến 3-4%. Vì vậy, nếu một doanh nghiệp chào bán sản phẩm condotel phải thuê đơn vị vận hành mà cam kết lợi nhuận lên đến trên 10% là có vấn đề.

Ngược lại, đối với những đơn vị có tiềm lực, có khả năng đặc biệt trong việc tự quản lý, khai thác phát triển khách sạn thì mức cam kết 10%/năm là hợp lý và chấp nhận được.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng chủ đầu tư đã không có kinh nghiệm để tận dụng lợi thế phát triển bất động sản du lịch ở Đà Nẵng. Đây cũng là kết quả của một số đơn vị làm bất động sản khi nhảy sang phát triển bất động sản du lịch còn đang yếu và thiếu kinh nghiệm.

Điều đó dẫn đến hiệu quả sau đầu tư của họ không cao và không tạo được lợi nhuận mục tiêu, nên không thể thực hiện được cam kết với khách hàng.

Nhiều doanh nghiệp khác khi tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng tự nhận biết không có khả năng khai thác, không có thị trường nên đã hợp tác với những thương hiệu lớn và có được thành công.

Cũng theo ông Đính, thông thường cam kết lợi nhuận trên 10%/năm thực sự tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro này trải đều cho tất cả, từ chủ đầu tư, nhà đầu tư và cho chính địa phương nơi có dự án.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong đánh giá về mặt pháp lý, khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng cần chú ý về sổ đỏ, sổ hồng, quy hoạch, công năng có đúng như quảng cáo không. Sẽ rất rủi ro nếu tất cả chỉ là lời “hứa miệng”.

Rủi ro liên quan đến vấn đề lãi suất, cam kết lợi nhuận, từ đó dẫn đến “bẫy” thanh khoản, đặc biệt là tiền vay của nhà đầu tư.

“Tuyệt đối tránh đi vay nợ để đầu tư lướt sóng, nhất là dựa vào cam kết lợi nhuận của chủ dự án là 10-12%/năm, đi vay nợ ngân hàng với lãi suất 7-8% rồi vẫn được lời vài phần trăm”, ông Phong nói.

Nguyên nhân là bởi câu chuyện này gắn với khả năng cho khách thuê, khả năng cam kết nợ, thực tế giữa cam kết chủ dự án với nhà đầu tư còn khấu trừ nhiều khoản nên không thể nhận được 12%.