Luật Đất đai 2024 và các bộ luật liên quan có hiệu lực: Giúp thị trường BĐS minh bạch hơn

Theo ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 là một dấu mốc quan trọng trong quá trình đổi mới và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai của Việt Nam. Điểm nhấn đáng chú ý của Luật này là việc mở rộng hướng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Bên cạnh đó, Luật cũng đặc biệt quan tâm đến quyền lợi của người dân, do đó, các doanh nghiệp BĐS cần lưu tâm đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.

Theo đó, Nhà nước khuyến khích tạo điều kiện để chủ đầu tư trực tiếp làm việc với người dân nắm quyền sử dụng đất kể cả trường hợp diện tích đất này thuộc phạm vi thu hồi của Nhà nước. "Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đảm bảo về giá trị thu hồi đất với người dân một cách công khai, minh bạch và sòng phẳng. Ngược lại, đối với doanh nghiệp BĐS, Nhà nước cũng tạo điều kiện để chủ đầu tư được linh hoạt lựa chọn phương án bồi thường cho người dân bằng loại đất có mục đích sử dụng giống hoặc khác với loại đất thu hồi", ông Chính lưu ý.

Cũng theo ông Đào Trung Chính, các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án BĐS cần lưu tâm đến hoạt động đấu giá, đấu thầu theo quy định mới. Đối với việc tiếp cận quỹ đất bằng phương án đấu thầu, các doanh nghiệp cần chú ý nâng cao năng lực, uy tín, thương hiệu, khả năng lan tỏa giá trị phát triển đến địa phương, chứ không chỉ tập trung đến mức giá tham gia đấu thầu. Với những doanh nghiệp đáp ứng đủ những điều kiện này, HĐND các địa phương sẽ quyết định đấu giá, chứ không phải đấu thầu.

Liên quan đến trường hợp nhà đầu tư được miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, ông Chính chỉ ra theo luật mới, doanh nghiệp sẽ không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Đồng thời, các doanh nghiệp đầu tư trong trường hợp được miễn nghĩa vụ tiền đất thì không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng tạo điều kiện cho nhóm đối tượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng được tiếp cận quỹ đất do Nhà nước quản lý một cách thuận lợi hơn. Đối tượng này sẽ được giao đất có thu tiền sử dụng nhưng sẽ không phải nộp nếu không thuộc trường hợp phải bổ sung nghĩa vụ tài chính…

Dưới góc độ chuyên gia, ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội cho rằng, Luật Đất đai 2024 có 5 nội dung cơ bản, bao gồm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tiếp cận đất đai giúp thị trường minh bạch công bằng; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chính sách tài chính đất đai; hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước.

Về quan điểm "thị trường, minh bạch, công bằng, toàn diện", ông Hiếu cho rằng, Luật đã thể hiện rõ như để có đất để sản xuất chủ yếu qua công cụ thị trường là đấu giá, đấu thầu, chuyển nhượng, chuyển đổi… đất đai, còn trường hợp chỉ định là rất hiếm. Từ những cơ chế đó, cũng đã thể hiện được sự minh bạch, việc chỉ định cũng được Luật quy định rõ ràng…

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, 3 bộ Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở có liên quan tới BĐS có hiệu lực sẽ có nhiều tác động tới thị trường. Với Luật Đất đai 2024, các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm", bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà. Cụ thể, trước thực trạng các khu nhà tái định cư được xây dựng, nhưng bị bỏ hoang do không phù hợp với nhu cầu của người dân, Luật Đất đai 2024 đã quy định phải bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất.

Đối với đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần, thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013 quy định.

Đặc biệt, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (tối đa là 3 ha hoặc 2 ha tùy tỉnh, thành phố) thì phải thành lập tổ chức kinh tế, có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ trước 01/7/2014.

Ngoài ra, với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, hạn chế đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững khi chi phí chuyển nhượng, thuế... tăng cao.

Đối với Luật Nhà ở 2023, Luật đã được sửa đổi theo hướng mở rộng đối tượng được đầu tư nhà ở xã hội (gồm cả Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.

Đánh giá về tác động của Luật Kinh doanh bất động sản, ông Đính cho biết, môi trường kinh doanh BĐS sẽ lành mạnh, minh bạch hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ. Theo đó, Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS hoặc sàn giao dịch BĐS.

Chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án BĐS phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh...

Các quy định này sẽ là nền tảng để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án BĐS để công bố công khai cho mọi thành viên thị trường, tránh tình trạng thông tin bất cân xứng, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Đồng thời để tăng hiệu quả thực thi, Nhà nước cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến các bộ luật đã được thông qua cho người dân và các cá nhân, tổ chức liên quan.