Hợp đồng mua bán đất không công chứng, chứng thực sẽ vô hiệu

Trả lời

Câu hỏi của bạn Báo Tài nguyên & Môi trường xin tư vấn như sau:

Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng mua bán đất đai được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (01/7/2004) thì không bắt buộc phải công chứng.

Như vậy, gia đình bạn và nhà hàng xóm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2014 thì hợp đồng này bắt buộc phải có chứng thực của chính quyền địa phương hoặc công chứng thì hợp đồng mới có hiệu lực. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên sẽ bị tuyên vô hiệu theo đúng quy định của Điều 139 Bộ luật Dân sự 2005 như sau:

“Điều 139: Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”

Trong khi đó, Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

"Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán này là vô hiệu và yêu cầu bên kia hoàn trả lại số tiền ban đầu bạn đã chi trả để mua mảnh đất. Để tránh rủi ro và thiệt hại cho mình, bạn cần chú ý:  Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn phải làm hợp đồng bằng văn bản có chứng thực và công chứng; kiểm tra nguồn gốc đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;…