Có nên hạ giá trị chuyển nhượng đất trong hợp đồng?

Trả lời

Câu hỏi của bạn Báo Tài nguyên & Môi trường xin tư vấn như sau:

Theo quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các các loại thuế phải nộp gồm: Thuế thu nhập cá nhân; Lệ phí trước bạ; Phí công chứng và một số loại khác.

Đối với thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 2 Thông tư  111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế.

Về cách tính thuế, theo quy định tại Khoản 4, Điều 12 thông tư 111/2013/TT-BTC  thì có hai cách phương pháp tính thuế như sau:

- Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản –  thu nhập dựa vào chênh lệch giá chuyển nhượng và giá vốn cộng các chi phí hợp lý liên quan  (trường hợp giá bán không thấp hơn giá do UBND  cấp tỉnh  ban hành và có đầy đủ hồ sơ, chứng từ lệ chứng minh giá mua và chi phí có liên quan).

- Áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng (giá bất động sản làm căn cứ tính thuế không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành).

Như vậy, bạn có thể lựa chọn một trong hai cách để tính thuế. Dù bạn chọn cách nào thì việc tính thuế cũng căn cứ vào giá chuyển nhượng thực tế mà hai bên thỏa thuận và ghi trên hợp đồng. Nhiều trường hợp kê khai giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế chuyển nhượng của hai bên nhằm  giảm nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên nếu dùng cách này trước hết bạn sẽ gặp rủi ro về quyền lợi của mình; nếu bên thực hiện nghĩa vụ thanh toán trốn tránh và chỉ thực hiện theo giá ghi trên hợp đồng thì  bạn sẽ mất giá chênh lệch của giá ghi trong hợp đồng và giá thực tế hai người thỏa thuận; hậu quả thứ hai là nếu bị cơ quan thuế phát hiện hành vi vi phạm này, bạn sẽ bị phạt hành chính về thuế.

Theo điểm k khoản 1 Điều 13 116/2013/BTC-TTC, mức xử phạt đối với hành vi trốn thuế, gian lận thuế sẽ tính 1 lần trên số thuế trốn và gian lận. Bởi vậy, bạn nên xem xét kỹ lưỡng.

Ngoài ra, trường hợp nếu bạn sở hữu duy nhất một căn nhà thì theo quy định tại Khoản 2, Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cách để chứng minh là bạn phải lập bản tự khai chỉ có căn nhà duy nhất và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai, có xác nhận của UBND cấp xã chữ ký của người khai.

Đối với lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ, nhà đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ.

Theo đó, người nộp lệ phí trước bạ, theo Điều 3 Thông tư này, tổ chức cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí là người phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng  với cơ quan nhà nước. Điều này có nghĩa là bên nhận chuyển nhượng sẽ là bên phải nộp khoản tiền lệ phí trước bạ giá chuyển nhượng QSD nhà đất. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng chuyển nhượng, hai bên có thỏa thuận bên chuyển nhượng sẽ phải chịu lệ phí trước bạ thì bạn mới phải nộp

Cách tính lệ phí trước bạ theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 124/2011/TT-BTC :

Lệ phí trước bạ    =      giá tính lệ phí trước bạ     x         tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ

Trong đó:

- Giá tính lệ phí trước bạ : giá chuyển nhượng thực tế QSD nhà đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. ( theo quy định của Công văn 795/TCT-CS của Tổng cục thuế giải thích về lề phí trước bạ)

- Tỷ lệ lệ phí trước bạ: 0,5 % ( Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC)

Các loại phí khác

Phí công chứng: Theo quy định khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bắt buộc phải công chứng. Mức phí được quy định tại Khoản 2 Điều 2 Nghị định 08/2012/NĐ-CP.

- Phí đo vẽ trường hợp bạn yêu cầu Văn phòng Tài nguyên và Môi trường đo đạc lại.

TN&MT