Cần gỡ rào cản để phát triển nhà ở xã hội

Theo báo cáo của Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (Hepza), quỹ đất đầu tư xây dựng NOXH, nhà lưu trú dành cho công nhân KCN được quy hoạch nằm trong các khu dân cư liền kề phục vụ KCN. Song, đối với KCN mới có quy hoạch khu dân cư liền kề phục vụ KCN đều bị chậm tiến độ, do vướng bồi thường giải phóng mặt bằng, pháp lý về giao, thuê đất, chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư (CĐT) khu dân cư liền kề, dẫn đến các CĐT hạ tầng KCN không có nền tái định cư cho người dân…

Báo cáo của Hepza cho thấy, hiện nay, nhu cầu về NOXH của công nhân, người lao động trên địa bàn TP.HCM là rất lớn. Trong đó, số lao động có nhu cầu thuê NOXH lên đến 51.718 người/96.517 người khảo sát, chiếm tỷ lệ 53,6%; số lao động có nhu cầu mua NOXH lên đến 29.034 người/96.517 người khảo sát, tỷ lệ 30,1%... Mặc dù nhu cầu về NOXH cho công nhân và người lao động là rất lớn, nhưng tiến độ xử lý các vấn đề liên quan đến NOXH vẫn còn rất chậm.

Tương tự, báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho thấy, tổng nhu cầu về nhà ở trên địa bàn TP.HCM trong giai đoạn 2021 - 2030 vào khoảng 37 triệu m2 sàn nhà ở. Trong đó, chủ yếu là nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp tại đô thị vào khoảng 15 triệu m2 sàn nhà ở, công nhân làm việc trong các KCN/cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố khoảng 12 triệu m2. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở này, quỹ đất cần 451ha, vốn đầu tư xây dựng khoảng 86.400 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đó là chỉ là nhu cầu, còn trên thực tế trong giai đoạn 2021 - 2030, TP.HCM dự báo sẽ chỉ phát triển được khoảng 6,58 triệu m2 sàn NOXH, tương ứng khoảng 93.000 căn hộ. Với số lượng đó, TP.HCM phát triển tối đa nguồn cung NOXH giai đoạn 2021 - 2030 chỉ đáp ứng được 17,8% nhu cầu của người dân, trong đó loại hình nhà lưu trú công nhân chỉ đáp ứng được gần 6% nhu cầu.

Theo nhận định của các chuyên gia, khó khăn và rào cản của việc phát triển NOXH có nhiều nguyên nhân. Trong đó, những thủ tục pháp lý liên quan đến quá trình giải phóng mặt bằng, phê duyệt dự án và cấp phép xây dựng còn phức tạp. Điều này kéo dài thời gian CĐT hoàn thành thủ tục pháp lý lên tới hằng năm, làm chậm lại mục tiêu phát triển NOXH. Quy định về ưu đãi, dự án NOXH sẽ được miễn tiền sử dụng đất, nhưng vẫn phải đi định giá đất sau đó mới được miễn về “0 đồng”, điều này gây ra sự chậm trễ không đáng có.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Lê Thành, một doanh nghiệp chuyên làm NOXH cho rằng: Đề án làm 1 triệu căn NOXH sẽ khó về đích nếu thủ tục hành chính vẫn tắc, vẫn không được sửa đổi. Trong số những vấn đề doanh nghiệp gặp phải khi triển khai một dự án NOXH thì những vướng mắc, khó khăn có liên quan đến thủ tục hành chính chiếm đến 70%. Chính tình trạng này không khuyến khích và khiến không đẩy nhanh được chương trình xây dựng NOXH mặc dù các doanh nghiệp rất quyết tâm.

“Dù có chính sách về vốn và lãi suất, nhưng tiến độ gỡ vướng, hỗ trợ pháp lý cho các dự án NOXH chậm, thiếu các dự án đủ điều kiện pháp lý. Nếu dự án đủ điều kiện doanh nghiệp cũng rất khó tiếp cận và giải ngân vốn. Hiện tại, một số ngân hàng áp dụng lãi suất 8,2%/năm với CĐT dự án và 7,7%/năm với khách hàng vay theo gói 120.000 tỷ đồng. Điều này vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập thấp” - ông Nghĩa cho hay.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định: Hiện tại, có rất ít doanh nghiệp tham gia xây dựng NOXH vì lợi nhuận quá ít so với làm nhà ở thương mại, trong khi các rào cản, rủi ro lại nhiều hơn. Bên cạnh đó, còn gặp nhiều khó khăn về thủ tục, bồi thường giải phóng mặt bằng, vốn vay... Tại TP.HCM các dự án NOXH phần lớn vẫn đang nằm trên giấy, dẫn tới nhu cầu thị trường có, nhưng nguồn cung chưa đáp ứng đủ. Có một thực tế là thị trường BĐS đang dư thừa dự án căn hộ ở phân khúc cao cấp, trong khi thiếu vắng dự án nhà ở thương mại, NOXH giá phù hợp nhu cầu và thu nhập của người dân.

"Hiện nay, việc quan trọng nhất là cần phải tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về cơ chế, chính sách, tạo quỹ đất, tạo nguồn vốn ưu đãi tín dụng NOXH để hỗ trợ cho người mua, thuê mua NOXH; đồng thời, ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NOXH được vay với lãi suất thấp - quy định hiện nay là 4,8% - 5%/năm và được vay dài hạn - quy định hiện là tối đa 25 năm - là chính sách chủ yếu, quan trọng nhất trong các chính sách về NOXH" - ông Châu phân tích.