Dự án NOXH tại Hà Nội: Những tín hiệu lạc quan

Rút ngắn thời gian làm thủ tục giao đất

Trong 2 tháng cuối năm, TP. Hà Nội đã cho triển khai nhiều dự án NOXH có quy mô lớn tại các quận Hoàng Mai, Long Biên, Đông Anh với tổng số căn hộ sẽ được xây dựng lên đến vài nghìn căn. Đặc biệt, trong bối cảnh hơn 1 năm qua, chung cư tăng giá quá cao khiến người dân có nhu cầu về nhà ở khó tiếp cận. Thị trường chung cư Hà Nội tăng bất thường 60 - 70%, phân khúc chung cư 40 - 50 triệu đồng/m2 không còn hàng, thay vào đó các dự án chung cư mới đều tăng lên mức 80 - 100 - 120 triệu đồng/m2.

Chính vì vậy, Chính phủ đã có nhiều văn bản chỉ đạo các Bộ ngành liên quan và các địa phương gấp rút triển khai xây dựng quỹ nhà ở thu nhập thấp, NOXH để đem nguồn cung mới có mức giá bình dân ra thị trường, bình ổn giá nhà. Đây cũng là cam kết của các địa phương trong Chiến lược phát triển 1 triệu căn NOXH.

Là 1 trong nhiều doanh nghiệp tiên phong làm NOXH tại TP. Hà Nội, Công ty CP BIC Việt Nam vừa tổ chức động thổ thêm 1 dự án NOXH tại phường Thượng Thanh, Long Biên, Hà Nội. Dự án có quy mô 2.000 căn hộ. Việc triển khai các thủ tục pháp lý và xây dựng được tiến hành rất nhanh chóng, mang lại nhiều hứng khởi cho cộng đồng các doanh nghiệp đang triển khai xây dựng NOXH.

Ông Lê Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc Công ty CP BIC Việt Nam đánh giá, kể từ sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các khúc mắc liên quan đến đất đai đã được tháo gỡ. Việc triển khai các thủ tục pháp lý, thủ tục về xây dựng đã nhanh hơn rất nhiều. Đơn cử, trước đây khi tiến hành thủ tục giao đất, doanh nghiệp phải tính toán được số tiền sử dụng đất được miễn trừ (phần đất làm NOXH trong dự án) là bao nhiêu và phải chờ Cục thuế Hà Nội ra quyết định miễn trì. Tuy nhiên, hiện tại, thủ tục này đã được bãi bỏ.

Thêm nữa, đối với vấn đề bàn giao mốc giới, về mặt lý thuyết, khi nào doanh nghiệp hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính thì mới được nhận bàn giao mốc giới. Nhưng hiện tại, việc bàn giao mốc giới ngoài thực địa đã thay đổi. Theo đó, đối với phần diện tích xây dựng NOXH, doanh nghiệp sẽ được bàn giao mốc giới trước. Đối với phần đất thương mại nằm trong dự án NOXH (quỹ đất dùng để bù đắp cho các nhà đầu tư NOXH), doanh nghiệp sẽ được giao sau khi hoàn thành việc tính tiền sử dụng đất. Việc này đã được tách bạch để không ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng dự án. Vì thủ tục tính tiền sử dụng đất đối với đất thương mại này phải mất trung bình 6 tháng. Đây được xem là tháo gỡ rất lớn cho các doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VAR) cho biết, việc kích hoạt đồng bộ một số luật từ 1/8 sẽ tác động rất mạnh đến các dự án NOXH, trong đó có quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Như vậy sẽ khắc phục thực trạng thiếu quỹ đất để phát triển, cho phép doanh nghiệp phát triển dự án được lựa chọn bố trí quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại phát triển hoặc ở khu vực khác hoặc trả tiền tương đương. Luật pháp đã mở rộng đối tượng đầu tư NOXH như bổ sung trường hợp là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được tham gia phát triển NOXH. Đây là điểm rất mới. Về phía chủ đầu tư NOXH, sẽ không phải thực hiện thủ tục miễn sử dụng đất (Thủ tục này trước đây thường phải mất 2 năm thậm chí nhiều hơn); không phải bắt buộc dành 20% diện tích để cho thuê.

"20% diện tích thương mại dịch vụ không bị áp biên lợi nhuận là động thái nới rất mạnh nhằm tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư. Đây là 1 trong những điểm sáng rất mới", ông Đính nhận định.

Cơ chế mở cho doanh nghiệp xây NOXH

Ngoài Luật Đất đai, Luật Nhà ở 2023 đã mở ra nhiều quy định mới khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng NOXH. Đồng thời, tháo gỡ cho người dân mua nhà giảm tải các thủ tục hành chính cần thiết khi đăng ký mua nhà. Những điểm mới của Luật đang được kỳ vọng sẽ tạo bước tiến mới trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Theo ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Các bộ Luật mới đã đưa ra nhiều quy định cởi mở hơn trước nhằm tạo điều kiện hơn cho các doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH, tạo nguồn cung cho thị trường NOXH. Các ưu đãi có thể kể đến như: Các doanh nghiệp xây dựng NOXH sẽ được hưởng 10% lợi nhuận từ NOXH. Đối với các công trình kinh doanh trong dự án NOXH, doanh nghiệp sẽ được hạch toán riêng và được hưởng lợi toàn bộ từ phần kinh doanh dịch vụ thương mại và nhà ở này. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp làm nhà ở thương mại trên phần quỹ đất ưu đãi, doanh nghiệp sẽ phải nộp tiền sử dụng đất. Điều này khác với quy định của Luật cũ là doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất toàn bộ dự án và lợi nhuận được hưởng là 10% của toàn bộ dự án. Áp dụng quy định này, doanh nghiệp sẽ có lợi nhuận lớn hơn so với trước đây.

Ngoài ra, Luật đã quy định chính quyền địa phương phải có trách nhiệm quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để làm NOXH theo nhu cầu và mục tiêu Chương trình phát triển nhà ở của địa phương do HĐND và UBND cấp tỉnh phê duyệt. Quỹ đất này có thể bao gồm 2 quỹ là quỹ đất phát triển NOXH độc lập và quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dành để xây dựng NOXH. Việc này sẽ giúp cho chính quyền địa phương quy hoạch quỹ đất phát triển NOXH một cách linh hoạt, mềm dẻo. Một số khu vực có nhu cầu cao bố trí quỹ NOXH độc lập và một số vị trí mà dự án nhà ở thương mại đã xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, doanh nghiệp có thể bố trí NOXH, trong đó để người dân có thể tiếp cận được hạ tầng kỹ thuật và gián tiếp giảm giá thành NOXH.