Ách tắc pháp lý đẩy giá bán chung cư Hà Nội tăng phi mã

Chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng bởi các tác động tiêu cực của thị trường, do loại hình nhà ở này phục vụ nhu cầu ở thực. Mặc dù thị trường bất động sản vẫn đang đóng băng nhưng mức giá trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý III tại Hà Nội tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án tăng 20-25%. Việc giá bán tăng do chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Theo Bộ Xây dựng, các căn hộ chung cư bình dân hiện cũng có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 đến 35 triệu đồng/m2 như dự án One số 18 đường Ngọc Lâm (quận Long Biên) giá chào bán khoảng 27,5 triệu đồng/m2, dự án Eurowindow River Park (huyện Đông Anh) giá chào bán khoảng 25,2 triệu đồng/m2; dự án Phương Đông Green Home (quận Long Biên) giá chào bán khoảng 32 triệu đồng/m2…

Đối với phân khúc chung cư cao cấp như dự án của Hancorp Tây Hồ Tây có giá 70- 80 triệu đồng/m2; dự án chung cư Sun Plaza (Thụy Khê, Tây Hồ) có giá chạm 85 triệu đồng/m2; dự án Vincom Liễu Giai có mức giá 90 triệu đồng/m2…

Thực tế trên được ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest đánh giá, chỉ trong một năm qua, nhiều dự án chung cư đã tăng giá khoảng 10 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi căn chung cư tăng giá hàng trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng. Hiện tượng xảy ra là do tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường. Các dự án bị ách tắc pháp lý, chiếm khoảng 70%.

“Hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp. Để khơi dòng tài chính bất động sản, chúng ta cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu. Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn” - ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, việc tìm kiếm một căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh thời điểm này thực sự là bài toán khó. Năm 2017-2018, với tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu được một căn hộ 55-60m2 ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng nhưng hiện tại, mặt bằng giá chung cư đã tăng lên rất nhiều lần.

Về nguyên nhân, ông Nguyễn Văn Đính nêu, thị trường chung cư tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh hiện cơ bản khan hiếm nguồn cung. Đây là lý do khiến mức giá bán đang neo cao. Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong quý III-2023 đạt xấp xỉ 3.000 căn từ 9 dự án. Trong quý IV-2023 có khoảng 4.500 căn hộ dự kiến mở bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ mới cả năm 2023 đạt 11.400 căn, mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây. Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung mới trong quý III thuộc phân khúc cao cấp, phần lớn được phát triển trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm.

Theo một số chuyên gia bất động sản, câu chuyện tăng giá nhà bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng hoàn toàn có thể lý giải và không có gì là bất ngờ khi phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm đa số trong giỏ hàng bán ra của các doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, giá nguyên vật liệu, nhân công tăng đều qua mỗi năm khiến chi phí để xây dựng một ngôi nhà cũng tăng theo. Thêm vào đó, một bộ phận đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến giá nhà đến tay người sử dụng bị đẩy lên đáng kể.

Trong tương lai, các chung cư sơ cấp cũng sẽ ghi nhận mặt bằng giá cao vì các chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí đều bị đẩy lên. Khách hàng mua chung cư sẽ không có nhiều lựa chọn khi thu nhập còn hạn chế, không bắt kịp tốc độ tăng của giá nhà, trong khi dự án mới vẫn rất ít, lại chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.