VARS: Chung cư không thể giảm giá

Theo VARS, thời gian qua thị trường địa ốc phải đối mặt với tình trạng khó khăn, song giá vẫn neo cao.

Thậm chí, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Ngược lại, các dòng sản phẩm đất nền, biệt thự, shophouse, liền kề, nhà phố ghi nhận sự sụt giảm cả về mức giá lẫn thanh khoản.

Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của VARs cho thấy, giá bất động sản đã tăng gấp hàng chục lần trong thập kỷ qua. Riêng trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai con số.

Đơn vị này dự báo: "Năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Lý do là bởi nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh. Doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này là “vua", nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận.

Đồng thời, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá cao hơn nữa. Giá chung cư neo cao không chỉ vì chủ đầu tư cố giữ giá cao, mà còn do chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng. Chưa kể chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản phí không tên phát sinh khi thực hiện thủ đầu đầu tư, xây dựng, phát triển dự án.

Tất cả những lý do trên khiến chủ đầu tư khó giảm giá. Lãi suất thấp cùng lạm phát cao kỷ lục của quãng thời gian trước cũng là những yếu tố góp phần khiến giá nhà tăng mạnh. Song, cốt lõi của vấn đề vẫn là tình trạng sụt giảm nguồn cung".

Trên thực tế, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, nhất là phân khúc bình dân, trung cấp.

Cụ thể, theo số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng công bố, năm 2022, cả nước có 126 dự án được cấp phép mới, chỉ bằng 52,7% so với năm 2021 và 17% năm 2020. Không có dự án nhà ở hình thành trong tương lai nào thuộc phân khúc bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở trong năm 2021 và năm 2022.

Cùng với đó, tỷ trọng căn hộ trung cấp (giá 25 - 50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở cũng liên tục giảm 2 con số kể từ năm 2020.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, số lượng căn hộ bình dân, trung cấp được chào bán liên tục sụt giảm kể từ năm 2019. Tổng số căn hộ bình dân mở bán trong năm 2022 chỉ bằng 10% so với năm 2019.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục sụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% vào năm 2022. Giai đoạn 2019 - 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp cũng lần lượt tụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27%.

Trong bối cảnh đó, VARs kiến nghị để tái cơ cấu phân khúc, hạ giá thành sản phẩm, cần có sự vào cuộc, phối hợp đồng loạt của các cơ quan quản lý nhà nước, cộng đồng doanh nghiệp lẫn phía ngân hàng.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng. Xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Hiện nay, đây là 2 hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá bất động sản.

Đồng thời, cần có biện pháp xử lý nghiêm với tất cả các hành vi gây khó cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, phát triển dự án. Tránh phát sinh các chi phí bôi trơn, vô hình chung cũng bị cộng dồn vào giá thành sản phẩm.

Về phía Ngân hàng Nhà nước, cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà. Cần có các cơ chế, chính sách cụ thể để hỗ trợ chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân hoặc nhà ở xã hội.

Về phía doanh nghiệp địa ốc, cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư. Bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại. Chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản.

Song song với đó, xác định giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.