Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân: Cần hạn chế các đối tượng lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản

Phát biểu tại Hội nghị, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết: Triển khai Luật Đất đai năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 222/QĐ-TTg ngày 05/3/2024 ban hành Kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều văn bản chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương khẩn trương tập trung xây dựng các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật, tuyên truyền, phổ biến, bố trí nguồn lực để tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có nhiều văn bản chủ động đôn đốc, hướng dẫn địa phương tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai: Đề nghị các địa phương chủ động, khẩn trương đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành theo thẩm quyền được giao; Chủ động thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành như: giải quyết các hồ sơ chuyển tiếp; giải quyết hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác; điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; tổng hợp, công khai các trường hợp vi phạm và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai; triển khai kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2024... Khẩn trương ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá sản phẩm về lĩnh vực đất đai để áp dụng trên địa bàn.

Để đôn đốc các địa phương khẩn trương ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật theo thẩm quyền, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quyết định thành lập đoàn kiểm tra liên ngành về tình hình tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với nhiệm vụ xây dựng các văn bản thuộc thẩm quyền của các cơ quan Trung ương, Chính phủ, các bộ, ngành đã tập trung mọi nguồn lực để khẩn trương xây dựng các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai kịp thời ban hành và có hiệu lực đồng thời với Luật gồm: 10 Nghị định của Chính phủ, 01 Quyết định của Thủ tướng Chính phủ; 06 Thông tư của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành theo thẩm quyền.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Quyết định số 2124/QĐ-BTNMT ngày 01/8/2024 về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Như vậy, trong một thời gian ngắn, với áp lực về thời gian rút ngắn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu nhưng với sự chủ động, tích cực, quyết tâm cao, sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành trong thời gian qua đã tập trung mọi nguồn lực để khẩn trương xây dựng các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, kịp thời ban hành và có hiệu lực đồng thời với Luật tạo sự thống nhất, đồng bộ và căn cứ pháp lý cho việc triển khai thi hành Luật Đất đai được thuận lợi, phát huy hiệu quả của các chính sách mới, tiến bộ mà Luật Đất đai đã đề ra.

Mới có 1 tỉnh ban hành đầy đủ các nội dung được giao quy định chi tiết trong Luật Đất đai

Đối với nhiệm vụ xây dựng các văn bản thuộc thẩm quyền của chính quyền địa phương, với 59 nội dung được Luật Đất đai năm 2024 và các Nghị định hướng dẫn thi hành giao quy định chi tiết, tất cả HĐND và UBND các tỉnh đều đã tập trung nguồn lực và bắt tay ngay vào việc xây dựng các văn bản.

Đến nay, đã có 50/63 tỉnh, thành phố đã ban hành một số văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; tuy nhiên, chưa có địa phương nào ban hành đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền. Một số địa phương chưa ban hành văn bản nào để triển khai thực hiện. Trong 50/63 tỉnh, thành phố đã ban hành văn bản thì chỉ có tỉnh Hải Dương ban hành đầy đủ các nội dung được giao quy định chi tiết trong Luật. Các địa phương còn lại nội dung ban hành chủ yếu liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư, quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều kiện tách thửa hợp thửa…

Có 13 tỉnh, thành phố chưa ban hành văn bản gồm Cao Bằng, Ninh Bình, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Gia Lai, Đăk Nông, Tiền Giang, Cần Thơ, Bạc Liêu, Cà Mau, Phú Yên, Bình Phước và An Giang.

Sau thời gian 02 tháng thi hành, với các quy định mới của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, bước đầu cho thấy các chính sách mới đã mang lại hiệu quả như phân cấp, phân quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, xác định giá đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lấn biển,… đã tạo được sự đồng thuận của đa số người dân, cộng đồng doanh nghiệp và sự thống nhất của các cơ quan từ Trung ương đến địa phương góp phần giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công.

Tuy nhiên, qua theo dõi, nắm bắt tình hình, phản ánh của cơ quan thông tin và báo cáo của các địa phương, việc tổ chức thi hành còn có một số điểm nổi lên như sau:

1. Về tiến độ ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024 theo thẩm quyền của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Đối với các địa phương, do đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương nên số lượng các nội dung giao cho địa phương quy định nhiều, trong khi các địa phương đều hạn chế về nguồn nhân lực, thời gian, kinh nghiệm. Mặc dù đã tích cực, chủ động nhưng đa số địa phương còn khó khăn, lúng túng nên chưa ban hành kịp thời, đầy đủ các văn bản triển khai thi hành Luật thuộc thẩm quyền. Vì vậy, chưa tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, chưa phát huy tối đa hiệu lực, hiệu quả của các quy định đổi mới của pháp luật đất đai; chưa giải quyết kịp thời các yêu cầu của người dân, doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai.

2. Về điều chỉnh Bảng giá đất để tiếp tục áp dụng đến 31/12/2025

Vướng mắc liên quan đến điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024: "Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương". Đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ ngày 01/01/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến ảnh hướng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tuy nhiên khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp bảng giá đất điều chỉnh có chênh lệch rất lớn so với giá đất bảng giá đất hiện hành. Đặc biệt là tại các địa phương trong suốt quá trình 2021 - 2024 không hoặc không thường xuyên điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nay khi thực hiện điều chỉnh lại điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng bảng giá đất cũ (số địa phương này không nhiều).

Việc điều chỉnh Bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay, đối với các địa phương có sự điều chỉnh Bảng giá đất đúng theo quy định của Luật Đất đai 2013 đã đảm bảo giá đất trong Bảng giá đất tiệm cận với mặt bằng thực tế tại địa phương thì việc áp dụng khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, qua theo dõi chỉ có 52 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều chỉnh Bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2013. Như vậy, vấn đề này không phải vướng mắc từ chính sách, quy định của pháp luật mà vướng mắc này là xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt của một số địa phương.

3. Về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, công khai, minh bạch tạo điều kiện để các đối tượng đầu cơ đất đai.

- Các địa phương thiếu sự chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân không được đáp ứng trong thời gian dài.

- Một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, thổi giá và bán lại ngay để thu lợi hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với các khu vực xung quanh, thậm chí sau khi đấu giá một số đối tượng chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá, có dấu hiệu bỏ cọc gây dư luận không tốt tại một số địa phương.

- Bên cạnh đó, có trường hợp sử dụng Bảng giá đất chưa kịp thời điều chỉnh, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế dẫn đến giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn cũng thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời.

Qua nắm bắt tình hình nêu trên cho thấy những vấn đề nổi lên trong thời gian qua xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt ở một số địa phương. Vì vậy, cần tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo trong công tác tổ chức thực hiện để hạn chế bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục chỉ đạo một số nội dung sau:

- Tăng cường hơn nữa sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương, tập trung nguồn lực, khắc phục khó khăn, nêu cao trách nhiệm của người đứng đầu để tập trung xây dựng, hoàn thiện các văn bản thuộc thẩm quyền đồng thời đẩy mạnh công tác tập huấn, tuyên truyền, phổ biến rộng rãi, thường xuyên, liên tục đến tất cả các cấp, các ngành, người dân, doanh nghiệp để đảm bảo cơ sở pháp lý và tạo sự đồng thuận, thống nhất trong nhận thức và tổ chức thực hiện.

- Quan tâm chuẩn bị các điều kiện để tổ chức thi hành Luật Đất đai có hiệu quả tại địa phương, bao gồm tổ chức bộ máy, nguồn nhân lực, kinh phí, xây dựng cơ sở dữ liệu, ban hành các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá sản phẩm...

- Chuẩn bị tốt các điều kiện về nguồn lực, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai để xây dựng bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, có đánh giá tác động, sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan có liên quan trong quá trình xây dựng bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01/01/2026. Trước mắt, khẩn trương rà soát bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 để điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương và chuẩn bị các điều kiện để xây dựng bảng giá theo Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ 01/01/2026. Trong quá trình điều chỉnh phải phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, tổ chức lấy ý kiến các đơn vị, tổ chức cá nhân có liên quan để đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.

- Các địa phương khi tổ chức đấu giá đất phải công khai quy hoạch, điều chỉnh bảng giá đất, công khai đối tượng bỏ cọc nhằm hạn chế các đối tượng lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

- Tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và đối tượng sử dụng đất. Trước mắt, đẩy mạnh kiểm tra việc tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 tại các địa phương.