Thị trường bất động sản trong tình trạng “sốt giá”

Theo Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2024 của Savills, nguồn cung mới của phân khúc biệt thự, liền kề đạt 176 căn, tăng 38% theo quý, đến từ 3 dự án hiện hữu là: Thanh Lâm Đại Thịnh 2 (Mê Linh), Solasta Mansion (Hà Đông) và Him Lam Thường Tín mở bán các căn shophouse mới.

Nguồn cung sơ cấp quý này đạt 673 căn từ 15 dự án, tăng 11% theo quý nhưng giảm 7% theo năm. Biệt thự và Liền kề là loại hình chiếm ưu thế, mỗi loại chiếm 38% nguồn cung sơ cấp.

Đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý 3/2024 tăng mạnh 194% theo quý và 223% theo năm, đạt 326 căn. Tỷ lệ hấp thụ trong quý tăng 30 điểm % theo quý, đạt mức 48%. Mức tăng trưởng được góp phần bởi sự giao dịch tốt tại dự án Thanh Lâm Đại Thịnh 2, đã bán được 85% nguồn cung mới mở bán, và chiếm 37% lượng giao dịch trong quý tại Hà Nội. Các dự án An Quý Villa, Solasta Mansion và Him Lam Thường Tín cũng đóng góp cho sự cải thiện này.

Các dự án tại khu vực ngoại thành như Quận Hà Đông, Huyện Mê Linh và Thường Tín có nguồn cầu lớn. Mê Linh dẫn đầu lượng giao dịch sơ cấp với 37%, theo sau là Hà Đông với 33% và Thường Tín với 12%.

Lượng nguồn cung sơ cấp lớn tại các dự án ngoại thành với giá thấp như Thanh Lâm Đại Thịnh 2 và Him Lam Thường Tín khiến giá sơ cấp chung của thị trường giảm. Giá sơ cấp biệt thự giảm 16% theo quý xuống 150 triệu đồng/m2. Giá liền kề giảm 17% theo quý xuống 156 triệu đồng/m2. Giá shophouse giảm 14% theo quý xuống 249 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, giá bán biệt thự và liền kề thứ cấp tăng và cao hơn giá sơ cấp. Giá thứ cấp của biệt thự cao hơn 13%, tăng 3% theo quý đạt 169 triệu đồng/m2. Liền kề tăng 4% theo quý đạt 187 triệu đồng/m2, cao hơn 20% so với giá sơ cấp.

Sự chênh lệch về giá này sẽ thu hẹp khi dự án Vinhomes Global Gate gia nhập thị trường vào quý 4/2024, Savills nhận định.

Ông Matthew Powell - Giám Đốc Savills Hà Nội nhận định, thị trường biệt thự,liền kề Hà Nội đã có dấu hiệu phục hồi qua sự tăng trưởng nguồn cung, lượng giao dịch và giá bán thứ cấp. Sự cải thiện sẽ rõ ràng hơn tới 2025, đặc biệt với nguồn cung từ đại dự án mới. Về triển vọng, 3 dự án sẽ tiếp tục cung cấp tổng cộng 2.975 căn trong quý tiếp theo. Him Lam Vĩnh Tuy là dự án mới sẽ cung cấp khoảng 147 căn, và Solasta Mansion sẽ mở bán thêm nguồn cung mới.

Bên cạnh đó, dự án Vinhomes Global Gate đã bắt đầu nhận đặt cọc từ tháng 9 vừa qua đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng và dự kiến sẽ cung cấp khoảng 2.599 căn từ tháng 10/2024 khi toàn bộ các căn sẽ có hợp đồng mua bán.

Như vậy, huyện Đông Anh sẽ chiếm phần lớn nguồn cung tương lai với 19%. Huyện Mê Linh theo sau với 16% và quận Hà Đông với 15%.

Nguồn cung căn hộ tăng mạnh

Trong 9 tháng đầu năm, các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số lượng căn bán được, tăng mạnh từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Giá thứ cấp trung bình đạt 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm. Kể từ năm 2020, giá thứ cấp trung bình tăng 17%/năm, với Hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là Hạng A tăng 16%/năm và Hạng B tăng 15%/năm.

Quận Nam Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 63% nguồn cung sơ cấp và 78% số lượng giao dịch trong quý, với 92% nguồn cung của khu vực phía Tây là các căn hộ Hạng B. Khu vực phía Tây sẽ cung cấp 21.000 căn hộ từ 28 dự án, tương đương 17% nguồn cung tương lai. Vị trí gần khu vực trung tâm thành phố mới cùng các tiện ích hiện đại thúc đẩy nguồn cầu trong khu vực này.

Savills dự báo, trong quý 4/2024, dự kiến sẽ có 9.700 căn hộ mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Hạng B sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung tương lai. Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần.