Thị trường bất động sản đón chờ chính sách mới

Với thị trường BĐS, 3 luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực sớm 5 tháng được cho là sẽ góp phần minh bạch thị trường, đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo phát triển ổn định bền vững.

Những yếu tố tác động mạnh đến thị trường BĐS

Thị trường BĐS Việt Nam đã tăng trưởng rất nhanh chóng trong vòng 20 năm qua. Tuy nhiên, sau thời gian tăng trưởng mạnh, từ năm 2018 - 2019 đến nay đã xuất hiện những dấu hiệu gặp khó. Việc thông qua 3 bộ luật quan trọng nhất của thị trường được nhiều chuyên gia, luật sư, nhà môi giới BĐS đánh giá cao bởi tính đồng bộ. Việc triển khai các bộ luật mới sẽ góp phần tháo gỡ một số vướng mắc, khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS; đảm bảo tính pháp lý, an toàn cho người mua.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những điểm mới của 3 luật này sẽ giúp cho nền kinh tế phát triển, xã hội có nhiều đổi mới, tiến bộ. Đặc biệt, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ minh bạch hơn, giao dịch an toàn và trở về đúng với giá trị thực. Đơn cử, việc điều chỉnh giá đất hàng năm căn cứ theo đề xuất, kiến nghị sửa đổi của từng vùng miền với những đặc điểm thị trường cụ thể. Mọi điều chỉnh, sửa đổi đều phải dựa trên một hệ thống quy chuẩn định giá chi tiết, áp dụng chặt chẽ các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, và hệ số điều chỉnh.

Luật mới cũng bãi bỏ khung giá đất theo chu kỳ 5 năm, vốn đã không theo kịp biến động giá đất thực tế. Bảng giá đất sẽ được ban hành hàng năm và theo đó sẽ cập nhật sát với giá thị trường cũng như những biến động thị trường nếu có.

Khi các luật mới được thực thi, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý. Việc triển khai các dự án sẽ được nhanh hơn, bổ sung thêm nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nguồn cung nhà giá rẻ. Từ đó, sẽ giải quyết được vấn đề cốt lõi đang ảnh hưởng đến thị trường là tình trạng giá ảo.

Khi cán cân cung cầu tiến tới cân bằng, nhà giá rẻ, nhà ở xã hội đáp ứng đủ nhu cầu, lúc đó thị trường sẽ không còn những cơn sốt ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống, xã hội. Luật Đất đai 2024 chắc chắn sẽ thu hẹp khoảng cách giữa giá đất công bố bởi Nhà nước và kỳ vọng thị trường… Ngoài ra, việc siết hoạt động của môi giới BĐS được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tạo tiền đề để thanh lọc các nhân viên môi giới còn hạn chế về năng lực, trình độ chuyên môn, đồng thời, khẳng định uy tín của những nhà môi giới chuyên nghiệp, tâm huyết với nghề. Từ đó, hạn chế được tình trạng thổi giá, tạo sóng đang khiến cho thị trường nhiễu loạn thông tin và tăng giá một cách phi lý.

Tương tự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, hạn chế phân chia lô đất và thanh lọc thị trường với các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, chuyên môn tốt. Cùng với đó, đưa thêm giải pháp cho vấn đề nhà ở và thúc đẩy mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 và lấy lại niềm tin của người mua căn hộ...

Thị trường BĐS mong chờ chính sách

Sau khi 3 bộ luật quan trọng nhất của thị trường BĐS chính thức có hiệu lực. Diễn biến của thị trường và tâm lý của các nhà đầu tư vẫn không có sự thay đổi lớn. Hầu hết các thành viên tham gia thị trường đều đã có dự liệu trước về những thay đổi mới.

Theo tìm hiểu thực tế của phóng viên tại Văn Phòng Đăng ký đất đai TP. Hà Nội, chiều ngày 1/8 và 2/8, các hoạt động đăng ký biến động của người dân vẫn diễn ra bình thường, việc mua bán sang tên nhà đất không có đột biến. Chị Hà Minh Trang (Quận Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết: “Khi giao dịch, mua bán BĐS, chúng tôi đều xác định sau 1/8, giá đất tại nhiều khu vực sẽ tăng lên kéo theo thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ trội lên nhưng nhiều tháng nay cơ quan thuế cũng đã tính tăng, sát với giá trị giao dịch nên người dân cũng không có sự bất ngờ. Hơn nữa, Luật mới áp dụng giảm thời gian cấp giấy chứng nhận, đây là điều chúng tôi rất mừng, điều này có lợi cho người dân rất nhiều”.

Đánh giá tác động của Luật Đất đai 2024 đối với doanh nghiệp BĐS, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất, Bộ TN&MT nhìn nhận, thời gian vừa qua rất nhiều dự án vướng mắc về thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong đó, nhiều dự án tính tiền đất theo Luật Đất đai 2013 nên không thực hiện được. Trong Luật Đất đai 2024, những vấn đề này sẽ được giải quyết rõ. Ngoài ra, trường hợp nào thực hiện đấu giá, trường hợp nào đấu thầu, trường hợp nào được tự thực hiện cũng sẽ được minh bạch.

Do đó, với việc 3 luật có hiệu lực sớm, hy vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc của thị trường BĐS hiện nay. Tuy nhiên, vẫn còn phải trông chờ các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ và các bộ. Đến nay, có 5 nghị định được ban hành, còn 2 nghị định nữa gồm: Thu tiền sử dụng đất, quyết định phát triển đất, do Bộ Tài chính soạn thảo, đã trình ký. Hiện Chính phủ đã ban hành một số Nghị định như: Nghị định số 88 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định số 98 về về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định số 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Đặc biệt là nghị định 71 quy định về giá đất.

Như vậy, tới thời điểm này, đã có một số nghị định mới được ban hành để hướng dẫn việc triển khai và thực thi 3 luật mới. Trao đổi với phóng viên, nhiều doanh nghiệp cho biết, họ đã có sự chuẩn bị. Các doanh nghiệp cũng bày tỏ mong muốn các bộ, ngành liên quan, các Hiệp hội sẽ có thêm các tọa đàm, hội thảo để hướng dẫn chi tiết việc thực thi các điểm mới của 3 luật, chỉ rõ điểm khác biệt so với quy định cũ, giúp doanh nghiệp bớt bỡ ngỡ trong thời gian đầu thực thi.