Phát triển nhà ở giá rẻ tại Việt Nam: Dư địa lớn nhưng vướng cơ chế

Vẫn ưu tiên hạng mục để bán

Hầu hết các nước đang phát triển, kể cả những nước đã phát triển giàu có hơn Việt Nam, phần lớn người dân thuê nhà ở chứ không mua nhà (chi phí quá lớn). Trong khi đó, ở các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội vẫn ưu tiên hạng mục NƠXH để bán hơn là nhà cho thuê.

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, dù Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng NƠXH cho thuê nhưng chưa đủ hấp dẫn khuyến khích các nhà đầu tư tham gia. Nguồn vốn ngân sách để đầu tư công chưa đáp ứng nên khó khăn. Nhu cầu là 1 triệu căn hộ nhưng mới đáp ứng được 30% so với nhu cầu và mục tiêu đạt được từ nay đến năm 2020.
 

Nhiều chuyên gia quốc tế cho hay, phát triển nhà ở cho thuê cho người thu nhập thấp rất tốt để phát triển quay vòng tài sản. Có tới 84% dân số Singapore sống trong các căn hộ do cơ quan nhà ở phát triển xây dựng. Đối với loại nhà này, vai trò của Nhà nước về tài chính không phải là chủ yếu, mà phải dựa khá nhiều vào DN và các công ty.

Ông Noh Jae Keuk - chuyên gia về NƠXH, Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc chia sẻ, việc xây dựng NƠXH được hỗ trợ bởi Chính phủ Hàn Quốc để phù hợp với túi tiền của người dân thu nhập thấp. Theo đó, cung ứng nhà ở cho người thu nhập thấp dưới dạng nhà cho thuê trong 10 năm, sau đó, có thể bán cho người dân dưới dạng NƠXH.

Vị chuyên gia này phân tích, những người nghèo thậm chí không thể thuê nhà, Chính phủ sẽ xây những khu nhà cho thuê và hỗ trợ về tài chính, giá thuê thấp hơn thị trường khoảng 30%. Đối với nhóm trên thu nhập thấp, hỗ trợ qua việc phí thuê nhà thấp hơn một chút. Nhóm 3, 4 được hỗ trợ thuê thấp hơn thị trường 15%. Đối với nhóm thu nhập trung bình, Chính phủ Hàn Quốc sẽ hỗ trợ áp dụng mức lãi suất thấp hơn để họ có thể mua nhà.

Đồng quan điểm, ông Vichai Viratkapan PhD - Trung tâm thông tin đất động sản, Ngân hàng Nhà ở của Thái Lan nhận định: “Thái Lan đang tập trung xây 1 triệu căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp với mức lãi suất rất thấp, giữ ở mức 3 - 4%/năm trong suốt 3 năm đầu tiên. Mỗi tháng người dân chỉ phải trả 1.500 - 2.000 bath/tháng. Năm 2018, có 100.000 đơn vị nhà ở sẵn có để bán cho người thu nhập thấp. Vẫn còn 900.000 đơn vị nhà ở phải xây dựng trong những năm tới”.

Nghẽn ở đâu?

Ở góc độ DN, ông Nguyễn Vĩnh Trân - Chủ tịch Tập đoàn M.I.K thẳng thắn, các DN tư nhân nhìn thấy rất rõ dư địa rộng lớn của thị trường nhà giá rẻ. Tuy nhiên, hiện nhà đầu tư ở Việt Nam mất rất nhiều thủ tục giấy tờ, nhiều bước để xây dựng được NƠXH nên họ cần có phần trăm để kinh doanh, bù vào phần bán cho người thu nhập thấp. Trong khi nguồn vốn hết sức bí bách cho cả bên bán lẫn bên mua khi gói 30.000 tỷ đồng đã kết thúc.

“Chúng ta cần một cơ chế vốn hấp dẫn hơn để tất cả các bên khi tham gia vào thị trường này đều có lợi. Bên cạnh đó, khi phát triển dòng nhà ở này, cần gắn kết chặt chẽ với câu chuyện phát triển các cơ sở giáo dục. Không được bỏ qua các yếu tố xã hội khi phát triển nhà ở. Đừng cho rằng, khu NƠXH chỉ dành cho những người nghèo. Như thế có thể vô hình chung sẽ tạo nên các "khu ổ chuột" kiểu mới. Mỗi dự án nhà ở thương mại nên dành ra khoảng 10% để dành cho những người thu nhập thấp. Ở đó thì không ai biết là ai giàu và ai nghèo, tránh tạo ra những bức tường phân biệt trong xã hội” – ông Trân khuyến nghị.

Trả lời câu hỏi làm thế nào để “kích” DN tư nhân đầu tư mạnh hơn vào mảng nhà thu nhập thấp, ông Vinh Nguyễn - Hiệp hội Bất động sản Bắc Virginia chia sẻ, cần xem xét cả 2 khía cạnh cung và cầu. Phía cầu, Chính phủ trao đổi với bên mua. Phía cung, người mua cần bày tỏ với Chính phủ xem cần yếu tố gì để có thể mua nhà. Các công ty xây dựng nhà ở tư nhân cũng không muốn mất tiền. Do vậy, Chính phủ cần khuyến khích bằng cách ưu đãi chính sách vay vốn hoặc được hưởng những ưu đãi về thuế từ Chính phủ như giảm trừ thuế thu nhập DN cả các dự án khác (ít nhất là 30%).