Nếu chủ đầu tư sai phạm, người mua nhà có quyền khởi kiện

Đây là thông tin được bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ TN&MT) cung cấp tới độc giả tại buổi Giao lưu trực tuyến do Báo TN&MT tổ chức ngày 26/11, tại Hà Nội.

Bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai

Người mua nhà có thể kiện chủ đầu tư

Phản ánh đến Báo TN&MT, nhiều bạn đọc phản ánh tình trạng, họ đã mua các căn hộ chung cư và sử dụng nhiều năm, song đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nguyên nhân được nêu ra là do chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

Trước vướng mắc này, bà Phạm Thị Thịnh giải thích, theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước (chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở cũng như khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật).

Việc chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất là một trong những vi phạm pháp luật do chính chủ đầu tư gây ra. Trách nhiệm này đã được quy định cụ thể tại Điều 179 và Điều 180 của Luật Nhà ở (người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật;

Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định tại Điều 179 của Luật này còn phải bồi thường thiệt hại cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại). Với quy định như vậy, người mua nhà có thể kiện chủ đầu tư về việc chưa nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước mà đã bán nhà cho người mua nhà ở.

Cũng liên quan đến sai phạm của chủ đầu tư, người dân đặt câu hỏi: Ai chịu trách nhiệm bồi thường cho người dân khi đã nộp phần lớn tiền thậm chí 100% tiền mua chung cư, nhưng chủ đầu tư vi phạm các vấn đề liên quan đến việc xây dựng chung cư, dẫn đến việc phải xử lý ngừng cấp sổ hồng cho dự án chung cư?

Theo bà Phạm Thị Thịnh, việc vi phạm pháp luật nhà ở, xây dựng trách nhiệm thuộc chủ đầu tư. Trách nhiệm này đã được quy định cụ thể tại Điều 179 và Điều 180 của Luật Nhà ở. Trong trường hợp chủ đầu tư có vi phạm pháp luật thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét, quyết định xử lý theo quy định tại Khoản 5 Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Công bố thông tin dự án, tránh rủi ro cho người mua nhà

Một trong những mối lo ngại của người mua nhà hiện nay là họ chưa được cấp Giấy chứng nhận do chủ đầu tư đã thế chấp dự án tại Ngân hàng.

Bà Phạm Thị Thịnh trả lời các câu hỏi của độc giả - Ảnh: Hoàng Minh

Về vấn đề này, Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai Phạm Thị Thịnh phân tích: Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 11 của Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì đối với trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án đó, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, tức chủ đầu tư phải thực hiện việc rút bớt tài sản đã thế chấp.

Đối với trường hợp chủ đầu tư không thực hiện việc trên đã thực hiện bán nhà là trái quy định của pháp luật.

Tình trạng chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng nhưng khi bán nhà cho người dân không thực hiện rút bớt tài sản thế chấp trên thực tế đã xảy ra. Để khắc phục tình trạng này, bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà thì trong thời gian vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp cùng Bộ Tư pháp, các bộ ngành liên quan ban hành quy định về việc Công bố thông tin về biện pháp bảo đảm để người dân được biết tại Điều 64 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP (Chậm nhất là 05 ngày làm việc, kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm bằng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường để công bố trên Trang thông tin điện tử của Sở này;

Thông tin được công bố gồm: Tên dự án, địa chỉ của dự án, bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, tài sản bảo đảm, thời điểm đăng ký).

“Người dân cần lưu ý khi mua nhà trong các dự án phát triển nhà cần tìm hiểu thông tin đối với tính pháp lý của dự án do chủ đầu tư thực hiện tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường ở các địa phương về công bố các chủ đầu tư vi phạm”, bà Thịnh khuyến cáo.