Năm 2021 - phân khúc bất động sản nào chiếm ưu thế?

Thị trường dần hồi phục

Báo cáo thị trường BĐS quý III/2020 của Bộ Xây dựng cho thấy, mặc dù còn nhiều khó khăn, song lĩnh vực nhà ở nói riêng và thị trường BĐS cả nước nói chung vẫn ghi nhận những điểm tích cực với các chỉ số đáng kể. Càng về cuối năm 2020, thị trường càng cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Cụ thể, tổng giao dịch các sản phẩm BĐS bình quân trên cả nước trong quý III/2020 bằng khoảng 110 - 125% so với quý II/2020, bởi doanh nghiệp đã nhanh chóng thích ứng, bám sát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ sau thời gian giãn cách xã hội.

Tính đến tháng 10/2020, các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã hoạt động trở lại cùng với nhiều chính sách khuyến mãi để kích cầu du lịch trong nước. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đang trên đà phục hồi sau làn sóng Covid-19 lần thứ hai diễn ra tại một số địa phương như TP. Đà Nẵng, tỉnh Quảng Nam, TP.HCM. Riêng đối với BĐS nhà ở, thống kê cho thấy căn hộ chung cư chưa có xu hướng giảm giá. Cụ thể, giá bán căn hộ chung cư trên cả nước với phân khúc trung cấp từ 20 - 35 triệu đồng/m², phân khúc cao cấp từ 35 triệu đồng/m² trở lên.

Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020. Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 0,26%. Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại thành phố tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Chính vì vậy, nhiều NĐT phải tìm đến đất nền tại các huyện ven đô, tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như: Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè…

Theo các chuyên gia kinh tế, căn hộ và đất nền là 2 phân khúc mà nhà đầu tư có thể tham gia đầu tư tốt trong thời gian tới

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: Trong 5 năm, 10 năm tới thì nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao và phân khúc nào cũng có nhu cầu, kể cả phân khúc nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, nhà công nhân. Trong đó, nhà ở cho công nhân cần được quan tâm trong thời gian tới, vì chúng ta đang đón dòng vốn nước ngoài. Việc đầu tư vào phân khúc nhà ở công nhân cũng sẽ rất sôi động trong thời gian tới.

Lựa chọn phân khúc nào?

Theo các chuyên gia kinh tế, có 2 phân khúc NĐT vẫn có thể tham gia đầu tư tốt trong bối cảnh thị trường hiện nay, đó là căn hộ và đất nền. Những căn hộ đầu tư thụ động, đầu tư lâu dài để cho thuê vẫn khá tốt. Thời điểm này, người mua có thể chọn được căn hộ vị trí tốt, không lên giá nhiều, thậm chí giảm giá. Còn đất nền, có thể chọn những vị trí có hiệu ứng về đầu tư hạ tầng tốt thì khả năng tăng giá vẫn khá tốt.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam cho rằng, trong thời gian tới, việc phát triển phân khúc căn hộ là điển hình, vì đây vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS. Tuy nhiên, căn hộ hạng C, căn hộ vừa túi tiền có giá dưới 25 triệu đồng/m² thì không còn nữa. Còn căn hộ có giá trên dưới 35 triệu đồng/m² mới mở bán thì lại được khách hàng lựa chọn, tìm mua nhiều nhất. Mặc dù vậy, phân khúc này ngày càng ít. Riêng các dự án có giá 30 triệu đồng/m² - chưa VAT thì ở rất xa, chỉ ở những khu vực vùng ven hoặc tỉnh lân cận TP.HCM.

Theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Công ty Phú Đông Group, thị trường BĐS hiện đang đối mặt sự mất cân đối trong cung - cầu, trong đó nguyên nhân của sự mất cân đối này là có tình trạng nhiều nhà đầu tư có đất găm hàng, đẩy giá lên cao, khiến cho thị trường dự án BĐS mất tính thanh khoản. Chính trong sự khó khăn này, đôi khi lại hình thành nên những cơ hội để nhà phát triển BĐS cơ cấu lại dòng sản phẩm phù hợp, giúp tình trạng đầu cơ, tích trữ đất đai bớt khốc liệt hơn.

“Nếu với thị trường BĐS tại TP.HCM, nhu cầu nhà ở thật là lựa chọn tối ưu của các thành viên tham gia thị trường, thì ở góc độ NĐT, các thị trường lân cận thành phố lại là những khu vực được dự báo sẽ có sự bùng nổ trong thời gian tới, nhất là đối với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, đất nền ven biển” -  ông Phúc phân tích thêm.

Theo phân tích của giới chuyên môn, sở dĩ BĐS liền thổ tại các trục đường ven biển hiện nay trở nên hấp dẫn là nhờ yếu tố khai thác có giá trị quá lớn, nên những ai đã sở hữu đều không có nhu cầu bán lại, phần lớn những người đang sở hữu được đất nền ven biển ở những vị trí đắc địa là do biết nắm bắt được cơ hội từ trước. Đây cũng là câu chuyện nhiều NĐT thấy được tại các khu vực ven biển phát triển mới, nơi có nguồn cung mới có thể tiếp cận được và dư địa phát triển nhiều đề đón đầu cho một xu hướng mang tính tất yếu.