Luật Nhà ở 2023: Gỡ “nút thắt” cho nhà ở xã hội

Khó khăn khi mua nhà ở xã hội

Năm 2021, chị Nguyễn Thị Nga - công nhận dệt may tại quân Tân Bình (TP.HCM) làm hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội (NOXH) nhưng bất thành vì không đáp ứng được điều kiện về nơi cư trú. Hai vợ chồng chị Nga đều là lao động nhập cư từ tỉnh Phú Yên vào TP. HCM lập nghiệp. Nhiều năm đi ở trọ nhưng thường xuyên chuyển chỗ nên không có nơi nào cư trú đủ một năm trở lên.

Không chỉ khó khăn trong việc đăng ký mua NOXH, vì không đảm bảo điều kiện về nơi cư trú như trường hợp của gia đình chị Nga, nhiều gia đình có nhu cầu mua NOXH để an cư còn gặp khó về tiêu chí khác như thu nhập dưới 11 triệu đồng, không đóng thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, có thêm khó khăn nữa là nguồn cung NOXH không đáp ứng đủ nhu cầu...

Đầu tháng 4/2023, Chính phủ đã ban hành Quyết định phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Mục tiêu đề án đặt ra: phấn đấu đến năm 2030, các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn hộ. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Tuy nhiên, đến nay, mục tiêu đề ra mới chỉ hoàn thành một phần rất nhỏ, nguyên nhân do quá trình triển khai đề án còn gặp nhiều vướng mắc, chưa có cơ chế, chính sách rõ ràng, đặc biệt, thủ tục đối với NOXH còn rất phức tạp, thường mất từ 3 - 5 năm mới hoàn thành cấp phép.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, theo đề án, TP.HCM được giao chỉ tiêu phát triển khoảng 69.700 - 93.000 căn NOXH. Từ năm 2021 đến quý 2/2024, thành phố đã xây dựng hoàn thành đưa vào sử dụng 3 dự án NOXH và 1 dự án lưu trú công nhân với quy mô 1.233 căn hộ. Ngoài ra, thành phố hiện có 6 dự án NOXH đang thi công với quy mô 4.754 căn, gồm 5 dự án NOXH với 3.714 căn và 1 dự án nhà lưu trú cho công nhân với quy mô 1.040 căn.

"Thực tế, phân khúc NOXH, đang thiếu trầm trọng và thực trạng này còn kéo dài bởi phần lớn các dự án NOXH hiện đều vướng từ khâu pháp lý. Ách tắc ngay ở khâu chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư”, ông Châu cho hay.

Dù vậy, ông Châu kỳ vọng những “nút thắt” của NOXH sẽ sớm được tháo gỡ, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1/8 với nhiều điểm mới mang đến những lợi ích cho người dân và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nổi bật là các thay đổi về chính sách phát triển NOXH.

Kỳ vọng tăng nguồn cung

Theo TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, quy định người mua NOXH có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng và chưa sở hữu bất động sản tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, sẽ được nhận hỗ trợ vay mua, thuê NOXH. Hai điều kiện liên quan là xác định về thu nhập, nơi cư trú bây giờ cũng thoáng hơn Luật Nhà ở trước rất nhiều.

Với các chủ đầu tư, nếu muốn làm dự án NOXH phải thực hiện các thủ tục liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng, thuê đất để làm hồ sơ xin miễn các loại tiền này. Đây là điểm khiến nhiều chủ đầu tư gặp vướng mắc lâu nay, bởi thủ tục xin miễn tiền thuê, sử dụng đất thường kéo dài. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 đã quy định, nhà đầu tư dự án NOXH không phải thực hiện các thủ tục trên. Điều này kỳ vọng sẽ tăng thêm nguồn cung NOXH để hoàn thành mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, theo Luật Nhà ở 2023, cơ hội tiếp cận NOXH của người dân sẽ thuận lợi hơn. Đơn cử như: bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú khi mua, thuê mua NOXH. Hay quy định thu nhập hơn mức 11 triệu đồng/tháng không được mua NOXH thì nay đã được mở rộng hơn, giúp những cá nhân thu nhập trung bình, thu nhập thấp có điều kiện gần hơn khi mua NOXH

Ông Đính dự báo, thời gian tới, phân khúc NOXH có thể sẽ bứt phá mạnh về nguồn cung khi các quy định mới cho phép dự án được triển khai thuận lợi hơn, nhanh hơn. Đồng thời, Luật mới sẽ phần nào tháo gỡ những “nút thắt” lâu nay trong quá trình triển khai dự án, từ đó giải phóng nguồn cung. Nguồn cung NOXH sẽ cải thiện từ năm 2025 và giai đoạn 2026 - 2027 sẽ "bùng nổ".

Nhiều chuyên gia phân tích, với những điểm nghẽn được tháo gỡ, nguồn cung NOXH trong thời gian tới dự báo sẽ tăng. Sự dồi dào nguồn cung NOXH đóng vai trò quan trọng trong việc giải bài toán nhà ở thu nhập nhấp của người dân, đặc biệt là người dân tại các đô thị lớn. Nhờ đó, giá căn hộ chung cư cũng sẽ hạ nhiệt nhờ sự đối trọng của phân khúc NOXH. Thị trường bất động sản cũng sẽ trở nên lành mạnh hơn.