Khắc phục bất cập giữa Luật Đất đai và Luật Xây dựng

PGS.TS Phan Trung Hiền, Phó trưởng khoa, Khoa Luật – Đại học Cần Thơ trả lời PV báo TN&MT về những vấn đề xung quanh câu chuyện này

P/V: Hiện tại các đô thị vùng ĐBSCL và cả nước tình trạng nhà “siêu mỏng”, “siêu nhỏ” đã và đang tiếp tục phát sinh sau thu hồi đất triển khai các dự án, gây mất mỹ quan đô thị,… dư luận bất bình nhưng các cơ quan chức năng thì đang tỏ ra lúng túng trong việc xử lý. Ông nghĩ thế nào về vấn đề này?

PGS.TS. Phan Trung Hiền: Đây là bất cập của quy định pháp luật và thực thi pháp luật liên quan đến đất đai và xây dựng trong giai đoạn hiện nay. Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT:

“Trường hợp phần diện tích còn lại của thửa đất có nhà ở bị thu hồi không đủ điều kiện được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất bị thu hồi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi hoặc người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất còn lại theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...”. Hiện nay diện tích tối thiểu được quy định chi tiết bởi UBND cấp tỉnh, nhưng thông thường không nhỏ hơn 40m² đối với đất ở tại đô thị và cạnh ngắn nhất không ngắn hơn 4m.

Tuy nhiên, hiện nay, các quy định pháp luật đất đai ở nước ta hầu như không đề cập đến việc sử dụng các thửa đất có diện tích không đủ điều kiện tách thửa sau khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được dùng vào việc gì. Chính vì vậy, đa số các địa phương ngại thu hồi phần đất này vì chưa có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, ngại quản lý không hiệu quả mà diện tích đất còn lại thường manh mún, nhỏ lẻ. Mặt khác, cách quy định tùy chọn này dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định để lại phần diện tích này cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất, do nhu cầu sử dụng, “tìm cách” cơi nới trái phép, lấn chiếm vĩa hè gây mất an toàn và mỹ quan đô thị. Thậm chí có những trường hợp chỉ còn lại 1 bức tường mà chào bán với giá 1 tỷ đồng. Trong khi đó, nếu bị thu hồi thì bức tường chỉ có giá đến 27 triệu đồng.

P/V: Theo qui định về quản lý xây dựng thì những trường hợp nhà “siêu mỏng”, “siêu nhỏ” này phải tiến hành cưỡng chế, tháo dỡ. Tuy nhiên, đất này là một phần còn lại từ khu đất mà phần lớn đã bị nhà nước thu hồi. Như vậy, đối tượng vẫn còn quyền sử dụng đất hợp pháp và lại không có nơi ở, không được bố trí tái định cư. Nếu cưỡng chế thì có phù hợp với các qui định về bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình tại Luật Đất đai năm 2013 hay không?

PGS.TS. Phan Trung Hiền: Trường hợp diện tích còn lại dưới diện tích tối thiểu tách thửa, nếu đủ các điều kiện do pháp luật quy định thì đã được bố trí hoặc xét mua nền tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Diện tích đất còn lại trong trường hợp này là diện tích đất hợp pháp nhưng việc xây nhà siêu mỏng, siêu nhỏ trên đất này không thể xem là sử dụng đất đúng quy định. Việc các cơ quan nhà nước xử phạt vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ công trình, lập lại trật tự, mỹ quan đô thị là điều cần thiết. Song điều đáng nói là nếu trước đây, khi Nhà nước thực hiện dự án, có phương án rõ ràng và triệt để về việc xử lý, giải quyết các diện tích nhỏ, lẻ này thì người dân không có điều kiện để thực hiện hành vi vi phạm và xảy ra các hệ lụy nhãn tiền như vậy.

Trong khi hàng trăm căn nhà “siêu mỏng” chưa được giải quyết thì nhiều nhà “siêu mỏng” mới lại tiếp tục phát sinh trên một đoạn đường Nguyễn Văn Cừ mới được nâng cấp mở rộng.

P/V: Có mâu thuẫn hay không giữa các qui định về quản lý xây dựng với các qui định về quyền sử dụng đất trong trường hợp này, thưa ông?

PGS.TS. Phan Trung Hiền: Đây là sự không đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Luật Đất đai quy định Nhà nước cho phép giữ lại để sử dụng đất thì không thể xem là đất bất hợp pháp. Tuy nhiên, sử dụng vào mục đích gì cho hợp pháp thì không có văn bản hướng dẫn. Khi đó, người dân tìm cách xây nhà dưới diện tích tối thiểu được phép xây dựng thì lại rơi vào trường hợp vi phạm pháp luật theo Luật Xây dựng và các quy chuẩn xây dựng hiện hành.

P/V: Theo ông, những trường hợp nhà “siêu mỏng”, “siêu nhỏ” hay suy rộng ra là các công trình xây dựng trên diện tích đất nhỏ còn lại của một khu đất sau khi đã bị thu hồi một phần lớn cần phải xử lý thế nào để đảm bảo quyền lợi của người dân?

PGS.TS. Phan Trung Hiền: Vấn đề này không khó, chỉ cần có hướng dẫn, có kế hoạch ngay từ lập phương án thu hồi đất và phê duyệt kinh phí là có thể thực hiện được. Theo tôi, nên thực hiện phương án sau đây:

Đối với các diện tích dưới mức tối thiểu thì về nguyên tắc là phải thu hồi tất cả. Tuy nhiên, trong quá trình dự thảo phương án, ta khuyến khích người dân chuyển nhượng cho các hộ liền kề để hợp thửa, tạo mỹ quan đô thị. Quá thời hạn cho phép chuyển nhượng mà người dân không muốn hoặc không thể thực hiện việc chuyển nhượng để hợp thửa thì cơ quan nhà nước tiến hành thu hồi đất và bồi thường theo đúng quy định.

Phần diện tích còn lại cần có sự quản lý của chính quyền địa phương để sử dụng vào các mục đích công cộng thích hợp như: Nhà chờ xe buýt, thảm cỏ xanh, nhà vệ sinh công cộng… Trong trường hợp này Nhà nước cũng có thể điều chỉnh hợp thửa để có được những thửa đất với diện tích hợp lý, có thể đấu giá.

P/V: Theo ông, cần phải hoàn thiện các qui định nào để phù hợp với thực tiễn?

PGS.TS. Phan Trung Hiền: Thứ nhất, trong các quy định về thẩm định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải có tiêu chí nhằm hạn chế việc “băm vụn” các diện tích đất đô thị nhằm bảo đảm mỹ quan và an toàn toàn trong quy hoạch, xây dựng. 

Thứ hai, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai phải điều chỉnh, bổ sung theo hướng quy định thu hồi bắt buộc thu hồi đối với các diện tích đất nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu, ngoại trừ trường hợp người dân tự chuyển nhượng để hợp thửa với các hộ lân cận. Có thể quy định về chế độ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính để khuyến khích người dân hợp thửa.

Thứ ba, cần phải có thông tư hướng dẫn liên bộ giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng về việc quản lý và sử dụng các diện tích còn lại sau khi thu hồi. Các nội dung này cần được ghi nhận và thực hiện trong khi lập, thẩm định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

P/V: Trân trọng cảm ơn ông!

Hùng Long (thực hiện)