Hà Nội: Nhiều khó khăn trong xác định giá đất

Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội vừa có báo cáo sơ bộ về những vướng mắc trong xác định giá đất đối với các dự án trên địa bàn Thủ đô. Trong báo cáo nêu rõ khó khăn về cơ chế chính sách và các tồn tại bất cập hiện nay. Trong đó, việc chậm xác định giá đất đến từ nhiều nguyên nhân. Cụ thể, tại thời điểm Nghị định 12/2024/NĐ-CP của Chính Phủ có hiệu lực thi hành, trên địa bàn Thành phố có nhiều Hồ sơ xác định giá đất đã được tổ giúp việc họp và rà soát báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể Thành phố thông qua. Tuy nhiên, theo quy định chuyển tiếp phải thực hiện xác định lại theo các phương pháp và trình tự quy định tại Nghị định. Dẫn đến các hồ sơ trước ngày Nghị định 12/2024/NĐ-CP ban hành bị chậm tiến độ xác định giá ảnh hưởng kết quả thu Ngân sách trên địa bàn Thành phố.

Nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc trong công tác xác định giá đất.

Ngày 31/5/2024, UBND Thành phố ban hành Thông báo số 220/TB-VP ngày 31/5/2024 về việc thông báo kết luận của Phó Chủ tịch UBND Thành phố Nguyễn Trọng Đông - Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tại cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác thẩm định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn Thành phố về cơ bản các nội dung khó khăn, vướng mắc đã được tháo gỡ.

Hiện tại, các đơn vị tư vấn đang khẩn trương rà soát, cập nhật bổ sung thông tin theo chỉ đạo tháo gỡ khó khăn vướng mắc của Thành phố đối với các Dự án trên địa bàn gửi Sở Tài nguyên và Môi trưởng tổng hợp báo cáo Hội đồng thẩm định giá Thành phố xem xét, thẩm định theo quy định.

Nhiều tồn tại bất cập mang yếu tố lịch sử

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, quá trình triển khai nhiều dự án kéo dài đặc biệt các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội và tỉnh Hà Tây (trước đây) được giao đất theo Luật đất đai 1993, 2003 đã được xác định tiền sử dụng đất (chủ đầu tư đã hoàn thành nôp tiền sử dụng đất theo thông báo của Nhà nước) nhưng chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, nay phải xác định lại đảm bảo theo quy định.

Hiện nay, một số dự án được UBND TP Hà Nội chấp thuận cho điều chỉnh Quy hoạch và phải rà soát xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định; Do đó phải xác định lại nghĩa vụ tài chính dự án theo quy định, đồng thời phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung cụ thể: Phải thực hiện rà soát lại nghĩa vụ tài chính trước đây của Dự án theo từng thời điểm được bàn giao đất; Theo đó, khó khăn trong việc xác định lại từng thời điểm, phương pháp xác định giá đất. Đơn cử, giai đoạn trước năm 2010, nhiều dự án trên địa bàn tỉnh Hà Tây, Mê Linh, Vĩnh Phúc (trước đây) và thành phố Hà Nội được xác định nghĩa vụ tài chính không căn cứ theo các chỉ tiêu quy hoạch được phê duyệt, theo quy định tại điểm b) khoản 3 Điều 10 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính:

“b) Đối với các trường hợp đã tính và nộp tiền sử dụng đất theo chính sách về thu tiền sử dụng đất mà giá đất được xác định không căn cứ vào các chỉ tiêu quy hoạch của dự án, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch của dự án thì không phải xác định để thu chênh lệch tiền sử dụng đất (nếu có).”

Tuy nhiên, hồ sơ một số dự án lưu trữ trước đây không đầy đủ dẫn đến khó xác định được phương pháp định giá trước đây của Dự án để rà soát xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Do dự án phải xác định lại qua các thời điểm khác nhau (thời điểm bàn giao đất ngoài thực địa) dẫn đến đơn vị tư vấn khó khăn trong việc tìm tài sản so sánh...

Trên địa bàn Thành phố hiện nay, một số trường hợp được UBND Thành phố ban hành Quyết định điều chỉnh quy hoạch nhưng đối với một dự án lại do các Sở, Ngành ban hành văn bản chấp thuận điều chỉnh quy hoạch như Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Xây dựng… dẫn đến việc Liên ngành Thành phố có quan điểm khác nhau về thời điểm và tính pháp lý khi điều chỉnh quy hoạch xây dựng của Dự án.

Việc vi phạm trật tự về xây dựng, công trình xây dựng vi phạm không được cơ quan nhà nước chấp thuận cho phép điều chỉnh nên việc lấy các thông số xây dựng, quy hoạch chi tiết do cơ quan Thanh tra, Kiểm toán kết luận là không có đủ căn cứ pháp lý để thực hiện xác định bổ sung tiền sử dụng đất. Hiện nay, chưa có quy định và hướng dẫn thực hiện đối với các trường hợp nêu trên.

Bên cạnh đó, các đơn vị tư vấn đang tư vấn xác định giá đất cho Thành phố hiện còn 02 đơn vị; một số đơn vị không muốn làm tiếp hoặc sau khi được lựa chọn đã có đơn vị từ chối xin không tham gia hoặc thực hiện cầm chừng vì nhiều lý do như: Khó khăn trong việc tìm kiếm tài sản so sánh trên thị trường (mặc dù được Sở Tài nguyên và Môi trường, các quận huyện và các ngành phối hợp tạo điều kiện điều tra khảo sát cung cấp thông tin).

Ngoài ra, thị trường giao dịch bất động sản chưa minh bạch, pháp luật chưa quy định việc trao đổi mua bán bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch hay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; việc thanh toán mua bán cũng không quy định phải thông qua ngân hàng nên giá giao dịch ghi trên hợp đồng thể hiện không đúng thực tế (thường thấp hơn giá trị thực). Do đó, rất khó xác định giá thị trường của các giao dịch dẫn đến chậm tiến độ từ khâu đơn vị tư vấn đến các Sở, ban ngành.

Thực tế hiện nay tổ chức thực hiện định giá đất tham gia xác định giá đất cho Thành phố rất ít (hiện có 2 đơn vị); Tuy nhiên, sau khi ký Hợp đồng với Sở Tài nguyên và Môi trường một số tư vấn đã có văn bản đề nghị dừng thực hiện và thanh lý Hợp đồng đã ký với lý do như: khó khăn trong việc thu thập thông tin giá chuyển nhượng căn hộ, giá chuyển nhượng đất ở và thông tin Hợp đồng cho thuê mặt bằng, phòng khách sạn và biến động về công tác nhân sự….

Bên cạnh đó, tiến độ xây dựng chứng thư thẩm định giá của các tổ chức thực hiện định giá đất vẫn chưa đáp ứng được tiến độ cam kết theo Hợp đồng đã ký với Sở, nhiều trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường có nhiều văn bản đôn đốc nhưng tổ chức thực hiện định giá đất vẫn chậm ban hành chứng thư dẫn đến công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn Thành phố bị kéo dài so với quy định.