Gửi bình luận
Thứ Sáu, 3/5/2024
Thứ Sáu, 3/5/2024
(TN&MT) - Tôi và cô ruột có ký hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, vì là người nhà nên cô tôi vừa bán vừa cho. Hai bên ký hợp đồng nhưng ghi giá trị căn nhà thấp hơn khung định mức của nhà nước. Hiện tại tôi đã làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận chủ quyền sử dụng đất. Nhưng cô tôi vẫn ở ngôi nhà đó. Quý báo cho tôi hỏi, sau này, cô tôi có thể khởi kiện không? Vì theo tôi tìm hiểu thì hợp đồng mua bán nhà với giá thấp, lại không giao nhà, không có giấy đặt cọc, giấy giao tiền thì có thể xem là hợp đồng giả tạo. Trong trường hợp này, tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Trả lời
Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này. Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.
Như vậy dấu hiệu để xác định giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, theo những dấu hiệu bạn nêu chưa đủ để xác định giao dịch mua bán nhà đã là giao dịch giả tạo.
Đối với trường hợp của bạn, pháp luật không quy định về mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, vì vậy có thể thỏa thuận mức giá thấp hơn mức giá đất nhà nước quy định (trường hợp có dấu hiệu xác lập mức giá thấp để tránh thất thoát thuế thì pháp luật quy định căn cứ để tính thuế theo mức giá nhà nước ban hành không tính theo giá đã thỏa thuận) nên đây cũng không phải điều khoản khiến hợp đồng vô hiệu do trái quy định pháp luật.
Tuy nhiên do bạn đã xác lập hợp đồng mua bán với cô bạn nên khi bảo vệ quyền và lợi ích của mình bạn cần chứng minh hợp đồng có hiệu lực do có đầy đủ các dấu hiệu theo quy định của pháp luật về hình thức, nguyên tắc xác lập và không vi phạm vào các trường hợp vô hiệu, trong đó để chứng minh hợp đồng giả tạo (do che giấu giao dịch tặng cho nhằm nộp mức thuế thấp hơn) thì bạn và cô bạn phải chuyển giao số tiền tương ứng giá trị căn nhà đã thỏa thuận trên thực tế.
Theo Điều 122 Bộ luật Dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”.
Trong trường hợp của bạn, bạn đã sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chứng tỏ hợp đồng chuyển nhượng đất của bạn đã có hiệu lực và được các cơ quan chức năng đảm bảo. Việc còn lại, bạn chỉ cần đảm bảo giao dịch có đủ hiệu lực dân sự như các quy định trên mà thôi.
Báo TN&MT
