Giải bài toán nhà ở giá bình dân

Thiếu hụt nhà giá rẻ

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), trong năm 2024, thị trường BĐS ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt là sự gia tăng nguồn cung - một điểm sáng cho thấy dấu hiệu hồi phục rõ rệt. Tuy nhiên, sự phục hồi này lại có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc. Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, thu hút phần lớn các nhà đầu tư, trong khi đó, nhà ở bình dân lại rơi vào tình trạng thiếu hụt trầm trọng. Mặc dù 60% - 70% nhu cầu nhà ở hiện nay nằm ở phân khúc giá rẻ, tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư lại chỉ chú trọng làm nhà phân khúc cao cấp, hạng sang. Chỉ có một số ít chủ đầu tư phát triển dòng căn hộ giá bình dân.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) gần như đã “tuyệt chủng” và khó xuất hiện trở lại tại TP.HCM. Trong giai đoạn 2018 - 2023, không chỉ sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại đô thị này còn ngày càng mất cân đối. Cơ cấu nguồn cung ngày càng "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) liên tục sụt giảm và chính thức “vắng bóng” tại TP.HCM vào năm 2021.

Thực tế, tỷ trọng căn hộ bình dân đã có chu trình giảm dần trong nhiều năm. Kể từ năm 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân tại TP.HCM sụt giảm mạnh, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021. Cho đến quý 4/2024, nguồn cung căn hộ chung cư TP.HCM chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Việc giá nhà ở thương mại liên tục tăng cao trong những năm gần đây đã vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân có thu nhập trung bình trở xuống.

Tại TP.HCM, hiện có chưa tới 10 dự án chung cư đang được các chủ đầu tư đưa ra thị trường, nhưng đa phần là phân khúc cao cấp và siêu sang. Đơn cử như dự án King Crown Infinity (TP. Thủ Đức). Mức giá thấp nhất hiện nay của dự án này 110 triệu đồng/m2, cao nhất 160 triệu đồng/m2. Tại dự án Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức), giá bán ở mức 60 triệu đồng/m2. Hay Sơn Kim Land cũng thông báo bán hàng dự án The Metropole tại Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức), giá bán hiện nay khoảng 300 triệu đến hơn 400 triệu đồng/m2. Ngay cả những dự án xa trung tâm thành phố như dự án Essensia Sky tại Nhà Bè vừa được ra mắt cũng có giá 70 triệu đồng/m2…

Đi tìm giải pháp

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá bình dân, nhiều chuyên gia cho rằng, cần có sự can thiệp từ phía Nhà nước. Theo đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu xây dựng chính sách, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền; đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Cụ thể, doanh nghiệp tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển nhà ở, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý... theo quy định pháp luật.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất, Nhà nước cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế BĐS, hướng tới những chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất. Đồng thời, cần thành lập các cơ quan hoặc ủy ban giám sát nhà ở, có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá BĐS hoặc tăng giá trái phép.

Theo Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, để khắc phục trình trạng mất cân đối của thị trường, việc phát triển nhà ở xã hội và trung cấp phải được ưu tiên hàng đầu. Các khu vực quận Bình Tân, huyện Hóc Môn và Củ Chi với quỹ đất lớn và giá đất hợp lý, là những lựa chọn lý tưởng để triển khai các dự án nhà ở giá rẻ. Đặc biệt, Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 cần được thúc đẩy mạnh mẽ. Theo đó, UBND TP.HCM cần đưa ra các chính sách ưu đãi cụ thể như miễn, giảm tiền thuê đất, hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp và đơn giản hóa quy trình pháp lý để khuyến khích doanh nghiệp tham gia. “Để "bình ổn" giá, cần tăng cường nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân nên là giải pháp lâu dài. Hiện các khu vực như Bình Chánh và Nhà Bè, nơi hạ tầng đang được cải thiện nhờ các dự án lớn như đường Vành đai 3 và cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, có tiềm năng phát triển các dự án nhà ở giá vừa túi tiền" - ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS cũng kiến nghị, để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng; ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư