TP.HCM: Giá thuê mặt bằng bán lẻ ngày càng đắt đỏ

Nhiều thương hiệu mới gia nhập
Theo khảo sát của Savills Việt Nam, thị trường thời trang TP.HCM đang ngày càng sôi động với sự xuất hiện của nhiều thương hiệu quốc tế đình đám. Vincom Đồng Khởi vừa chào đón một số gương mặt mới là Urban Revivo và Karl Lagerfeld. Trong khi đó, Saigon Centre cũng không kém cạnh với sự góp mặt của Longchamp, Lush và cửa hàng thứ hai của Popmart.

Hiện nay, có một vài thương hiệu muốn gia nhập TP.HCM nhưng vẫn gặp khó khăn do mặt bằng quận 1 khan hiếm, thủ tục cấp giấy phép cần nhiều thời gian, vì vậy người tiêu dùng vẫn phải chờ thêm để thực sự thấy các cửa hàng mở cửa.

“Việt Nam có lợi thế dân số trẻ, thị trường gần 100 triệu dân, đặc biệt là các thành phố lớn có nhóm người tiêu dùng trẻ, nhạy bén với các xu hướng, mức sống ngày càng cao, nhu cầu hòa nhập và thể hiện bản thân lớn. Đây là những yếu tố giúp cho các nhãn hàng mua sắm và những dịch vụ ăn uống, vui chơi vẫn còn nhiều tiềm năng”, Savills cho hay.

Theo nhận định của các chuyên gia, Việt Nam có lợi thế dân số trẻ, thị trường gần 100 triệu dân. Đặc biệt, là các thành phố lớn có nhóm người tiêu dùng trẻ, nhạy bén với các xu hướng, mức sống ngày càng cao, nhu cầu hòa nhập và thể hiện bản thân lớn. Đây là những yếu tố giúp cho các nhãn hàng mua sắm và những dịch vụ ăn uống, vui chơi vẫn còn nhiều tiềm năng.

Cùng với đó, giá thuê bán lẻ trung tâm tại TP.HCM là một trong những thành phố cao nhất trong khu vực. Giá thuê mặt bằng tại các quận trung tâm hiện nay trung bình đắt gấp đôi, thậm chí là gấp ba so với các quận ngoài trung tâm. Khi so với các thành phố khác, khoảng cách này lại còn lớn hơn nhiều.

Savills Việt Nam dự báo, giá thuê của mặt bằng trung tâm sẽ đi đều trong năm sau. Và vùng ven sẽ gặp nhiều khó khăn, do nhóm khách thuê vẫn tập trung trong nhóm ngành nhu yếu phẩm, dịch vụ và ăn uống, trong khi đó các thương hiệu nhóm ngành thời trang và mua sắm thì sẽ chưa tự tin để mở các điểm bán hàng ở khu dân cư mới.

Công suất cho thuê cao
Bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý Cấp cao Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills TP.HCM cho biết, tính đến cuối năm 2024, công suất thuê các dự án bán lẻ hiện đại tại TP.HCM được duy trì ở mức cao với 94%, tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm. Các khách thuê lớn như Mr. DIY, Uniqlo và Muji mở rộng ở khu vực ngoài trung tâm do giá thuê phải chăng và mật độ dân số cao.

Các dự án trọng điểm như Hùng Vương Plaza, AEON Mall và Vạn Hạnh Mall luôn duy trì công suất đạt 100% nhờ lượng khách ra vào trung tâm thương mại cao, khách thuê đa dạng và quản lý hiệu quả. Giá thuê tầng trệt trung bình 1,4 triệu đồng/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 6% theo năm. Lượng tiêu thụ tích cực đạt 42.111 m2 sàn. Ngành F&B dẫn đầu với 25% thị phần, tiếp theo là giải trí với 24% và thời trang với 18%.

“Trong quý 4/2024, hơn 27.600 m2 sàn từ 3 dự án ngoài trung tâm khai trương với công suất đạt ít nhất 80%. Dự báo, đến năm 2027, nguồn cung tương lai hơn 163.100 m2 từ 12 dự án; trong đó, khu vực ngoài trung tâm chiếm 55% nguồn cung. Để cải thiện công suất, một số chủ đầu tư như Cantavil Premier và Platinum Plaza đang lên kế hoạch cải tạo và làm mới cơ cấu khách thuê trong năm nay”, bà Phương Quyên chia sẻ.

Còn bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho hay, cùng với các TTTM mở mới là sự hiện diện của các thương hiệu mới, nhãn hàng mở rộng mặt bằng, diện tích lấp đầy trung bình được cải thiện, tăng từ 93% lên 94%. Trong năm 2024, mặt bằng bán lẻ được cho thuê mới ghi nhận là 87.000 m2, cao nhất trong 3 năm gần đây.

Đáng chú ý, trên tổng số giao dịch trên thị trường trong ba năm vừa qua, thị trường ghi nhận sự mở rộng chủ yếu đến từ các nhãn hàng F&B, chiếm đến 35%, theo sau đó là các nhãn hàng thời trang và phụ kiện 33%. Ngành hàng Lifestyle đứng thứ 3 với 13%, cũng đang dần vươn lên, với diện tích kinh doanh mỗi cửa hàng cũng ngày càng lớn hơn, có thể lên đến 1.000 m2. Các TTTM mở mới đều được lấp đầy gần như 100%, dẫn đến tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm xấp xỉ bằng nhau, chỉ ở mức 5-6%.

Ngoài ra, ngành hàng F&B và Lifestyle tiếp tục hoạt động mở rộng, nhiều nhà bán lẻ Trung Quốc như Dahu Hotpot, Xuxiaoying, Long Wang đang gia tăng nhu cầu tìm thuê mặt bằng. Bối cảnh này đã thúc đẩy giá thuê liên tục tăng dần qua các năm.

Bà Trang Bùi cho biết thêm, giai đoạn 2013-2019, mỗi năm thành phố chào đón 130.000 m2 sàn mới. Từ sau đại dịch Covid-19 đến hết năm 2022, thị trường chỉ có thêm 100.000 m2 sàn bán lẻ. “Ba năm nay, trung tâm TP.HCM không có dự án mới nào, các trung tâm thương mại đang hoạt động còn rất ít diện tích trống chào thuê. Trong khi nhiều thương hiệu quốc tế mới như Columbia, Arabica, Ain & Tulpe, 6ixty8ight đều cho biết sẽ mở cửa hàng tại Việt Nam và TP.HCM là thị trường được lưu tâm”, bà Trang Bùi nhận định.