Doanh nghiệp bất động sản “đốt đuốc” tìm vốn

Cánh cửa hẹp

Từ cuối năm 2019, thị trường bất động sản đứng trước thách thức lớn về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện các biện pháp siết chặt tín dụng theo đúng lộ trình. Lãi suất cho vay bắt đầu được đẩy lên ở mức cao 11 - 12%/năm; nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%…

Trong khi đó, cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp lại không ổn định, chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng chiếm khoảng 70%. Chính vì vậy, khi Ngân hàng điều chỉnh chính sách tài chính, doanh nghiệp bất động sản rơi vào trạng thái bị động.

Trong bối cảnh lãi suất tăng cao, nhiều doanh nghiệp đã thực hiện cơ chế mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng hình thức này lại có rủi ro khá lớn đối với khách hàng và cả nhà đầu tư khi dự án không triển khai đúng tiến độ cam kết. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản vẫn luôn kỳ vọng thêm vào lượng vốn đầu tư nước ngoài, vốn từ thị trường chứng khoán… nhưng nguồn vốn này hiện đã giảm 1/2 so với những năm trước.

Theo báo cáo của Bộ KH&ĐT, tính đến 31/12/2019, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 38,02 tỷ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018. Qúy I/2020, tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đạt 8,6 tỷ USD, giảm 20,9% so với cùng kỳ năm trước.

Ghi nhận mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 2 năm 2018 - 2019, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có kết quả kinh doanh sụt giảm trong năm 2019. Hầu hết, các doanh nghiệp chỉ đạt mức tăng trưởng doanh thu khoảng 7% và lợi nhuận sau thuế chỉ tăng 11%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng lợi nhuận lên đến 47% trong năm 2018. Điều đáng quan ngại là đến cuối năm vừa qua, tổng giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% so với một năm trước đó.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư bất động sản GP Invest cho biết, các doanh nghiệp có thể huy động nguồn vốn từ nhiều thị trường khác nhau như thị trường chứng khoán, dùng tiền huy động từ các quỹ đầu tư, vay ngân hàng… Việc vay vốn hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng chi trả của doanh nghiệp vì mỗi một phương án vay đều cần phương án kinh tế rạch ròi, hợp lý.

“Một dự án bất động sản cần rất nhiều vốn, khi nhu cầu vốn lớn thì chủ đầu tư theo thông lệ chung là đi vay ngân hàng nhưng theo quy định của Nhà nước, vốn tự có của nhà đầu tư ít nhất phải chiếm 20%. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể huy động ngoài từ tiền vay ngân hàng, tiền ứng trước của người mua, huy động thông qua trái phiếu. Nhu cầu thực hiện trái phiếu trên thị trường bất động sản là nhu cầu rất cấp thiết nhưng lãi suất của trái phiếu rất cao. Thông thường, nhà phát triển dự án khó có thể “gánh” được mức chi phí lớn như vậy. Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư cũng cần linh hoạt để tận dụng và huy động các dòng vốn khác nhau để phát triển được dự án. Tuy vậy, mỗi dự án cần có phương án phát triển một cách an toàn, thì mới có thể huy động được các dòng vốn” - ông Nguyễn Quốc Hiệp phân tích.

Lãnh đạo một Công ty bất động sản lớn tại Hà Nội cho rằng, mỗi doanh nghiệp sẽ phải tự xoay xở theo cách riêng của mình để có vốn thực hiện dự án, trong đó, sẽ sử dụng quỹ đất của mình sang nhượng cho đối tác khác. Đây là xu hướng đã xuất hiện lâu nay dưới hình thức các doanh nghiệp ký hợp tác đầu tư chiến lược, nhưng thực chất là bán lại một phần hoặc toàn bộ dự án cho đối tác khác. Tuy vậy, thủ tục sang nhượng dự án nhiêu khê là một rào cản không đơn giản cho họat động mua bán sáp nhập diễn ra. Tình hình hiện nay rất bế tắc vì hệ thống tài chính chưa hỗ trợ thị trường khi các quỹ như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở vẫn chưa hình thành, mới chỉ dừng lại ở đề xuất.

Ảnh minh họa

Cần sớm khơi thông dòng vốn cho thị trường

Theo các chuyên gia tài chính, diễn biến trên thị trường huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay không hề dễ dàng do huy động vốn từ ngân hàng ngày càng khó khăn, lộ trình siết tín dụng ngày càng chặt chẽ. Mặt khác, sau tết Âm lịch, thị trường chứng khoán liên tục lao dốc do ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá cổ phiếu giảm mạnh, tâm lý nhà đầu tư e ngại khiến cho con đường gọi vốn không dễ dàng như tính toán ban đầu.

Để thị trường bất động sản phát triển, cần phải có giải pháp khơi thông nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Việc cho vay phải đảm bảo tiêu chí phù hợp với năng lực tài chính của các đơn vị cung cấp tín dụng và phù hợp với các quy định điều hành tiền tệ của các tổ chức tín dụng cũng như diễn biến thực tế trước tác động của dịch bệnh. Các giải pháp đưa ra cần phải rõ ràng, tránh để xảy ra tình trạng doanh nghiệp loay hoay không biết tiếp cận như thế nào?

Bà Nguyễn Thị Quỳnh Chi, Tổng Giám đốc Tập đoàn Euro Windows Holdings kiến nghị, thời gian qua, do tình hình dịch bệnh kéo dài khiến kế hoạch kinh doanh của nhiều doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng. Thực tế, nhiều đợt mở bán của Eurowindow Holding vừa qua không có nhiều khách hàng đến xem vì các nhà đầu tư đều có tâm lý e ngại dịch bệnh. Do vậy, doanh nghiệp đang rất cần được giải tỏa về vốn.

“Vừa qua, nhiều ngân hàng đã chủ động giảm lãi suất cho một số doanh nghiệp nhưng tập trung vào doanh nghiệp sản xuất mà không phải là doanh nghiệp bất động sản. Nếu như Chính phủ có động thái chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xem xét giảm lãi suất cho doanh nghiệp bất động sản thì đây sẽ là giải pháp tốt cho thị trường. Chỉ cần khai thông dòng vốn, có thể tạo ra phản ứng tích cực dây chuyền, giúp các doanh nghiệp chấn chỉnh lại sản xuất, giải quyết nợ nần, ngân hàng giảm nợ xấu” - bà Chi nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh chia sẻ, nếu tài chính là dòng máu thì bất động sản là xương sống. Bất động sản thiếu tài chính, chắc chắn sẽ khó khăn. Các doanh nghiệp bất động sản hiện nay khá chú ý đến việc đa dạng hóa các dòng vốn để ứng phó với những thay đổi về chính sách tiền tệ. Tuy vậy, các cơ quan quản lý cần phải hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc tìm nguồn vốn mới. Đơn cử, đối với dòng vốn đầu tư nước ngoài, cần phải đẩy mạnh việc giải quyết các thủ tục đầu tư, cấp phép dự án, cần những chính sách cởi mở hơn để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài. Việc này sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản dễ dàng hơn trong việc hợp tác, kêu gọi vốn từ các nhà đầu tư ngoại.

“Thị trường bất động sản có 7 nguồn vốn chính, bao gồm: Nguồn vốn của nhà đầu tư, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động trên thị trường chứng khoán, vốn tín dụng từ các ngân hàng, vốn trái phiếu, vốn kiều hối, vốn do nhà đầu tư tự huy động. Trong đó, nguồn vốn chính của thị trường vẫn là vốn huy động từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Còn lại vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp chiếm tỷ trọng không nhiều” - ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam.