Diễn biến nổi bật thị trường bất động sản năm 2024

1. Hoàn chỉnh pháp lý thị trường bất động sản

Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chính thức có hiệu lực. Đây là ba bộ Luật quan trọng nhất tạo ra hành lang pháp lý cho thị trường. Điểm đáng chú ý, các quy định thể chế trong 3 Bộ Luật này được đồng bộ hóa, giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hiệu quả.

Sau khi 3 Bộ Luật có hiệu lực, các nghị định, thông tư hướng dẫn cũng được ban hành ngay lập tức, các bộ Luật sớm được đưa vào thực tiễn.

Song song, Quốc hội đã ban hành nhiều nghị quyết như Nghị quyết 161/2024/QH15 của Quốc hội về "tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội". Hay Nghị quyết số 171/2024/QH15 về "thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất". Các nghị quyết này góp phần gỡ vướng cho các dự án, tăng cường thêm nguồn cung cho thị trường.

Đồng thời, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng đã lập các Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các Luật mới được ban hành.

2. Thị trường bất động sản khởi sắc

Với sự đồng bộ của các Bộ Luật, nhiều giải pháp đồng bộ được thực hiện nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tích cực, vượt ra được giai đoạn khó khăn nhất để lấy đà phục hồi phát triển.

Năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, cao gấp gần 3 lần so với năm 2023. Riêng quý IV, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm ngoái.

Phân khúc căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường. Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ tốt, đạt trên 70%. Nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 90% ngay thời điểm chính thức mở bán.

Giao dịch thấp tầng cải thiện trong bối cảnh thị trường phục hồi, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới ở mức tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với gần 9.000 giao dịch. Hơn 60% lượng giao dịch được đóng góp bởi 2 dự án đại đô thị của Vinhomes.

3.Giá chung cư tăng không ngừng nghỉ

Sau 3 năm không có nguồn cung mới, thị trường chung cư Hà Nội đã tăng trưởng nóng, trong vòng 1 năm giá chung cư tăng 40-50%. Giá chung cư mới 45-55 triệu đồng/m2 gần như biến mất trên thị trường. Thay vào đó, các dự án mới đều được chào bán với mức giá 75-120 triệu đồng/m2, cá biệt những dự án có vị trí trung tâm nội đô như các quận Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ giá bán chạm mức 150-200 triệu đồng/m2. Các sản phẩm chung cư vốn được coi là hàng “tiêu sản” thì trong năm 2024, các nhà đầu tư đã quay trở lại đầu tư phân khúc này, khiến cho phân khúc căn hộ trở nên “sốt nóng”.

Việc giá chung cư tăng không ngừng nghỉ sẽ gây những bất ổn lớn cho thị trường. Vì vậy, cộng đồng doanh nghiệp đã gửi nhiều văn bản kiến nghị đến các cơ quan quản lý cần sớm có các biện pháp "khơi thông" nguồn cung cho thị trường.

4. Đất đấu giá lập nhiều kỷ lục

Cùng với cơn sốt chung cư và đất nền, phân khúc đất đấu giá Hà Nội cũng liên tục xác lập những kỷ lục mới trong năm 2024. Nhiều phiên đấu giá, giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, số lượng nhà đầu tư tham gia lớn và thời gian đấu giá kéo dài nhiều phiên mới tìm ra người trúng đấu giá.

Tại phiên đấu giá tại quận Hà Đông vào tháng 10, trải qua 14 vòng, phiên đấu giá 27 thửa đất ở quận Hà Đông mới kết thúc. Lô trúng cao nhất thuộc khu Đống Đanh - Đồng Cộc (phường Phú Lương), mức trúng hơn 262 triệu đồng/m2, gấp gần 8,2 lần so với khởi điểm. Tại huyện Thanh Oai, đầu tháng 8, đã tổ chức đấu giá 68 lô đất, với gần 7.000 hồ sơ, 2.000 người tham gia đấu giá, đây là phiên đấu giá được xem là kỷ lục ở Thanh Oai từ trước đến nay. Trong khi đó, giá trúng các lô này 63 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí có thửa cao nhất lên tới 100 triệu đồng/m2. Mức giá này gấp 5-6 lần giá khởi điểm.

Do các phiên đấu giá diễn biến phức tạp, Chính phủ đã chỉ đạo thành lập đoàn thanh kiểm tra để xem xét lại quy trình đấu giá, xác định giá khởi điểm, tìm ra sơ hở về mặt luật pháp để chấn chỉnh công tác đấu giá đất tại các địa phương.

5. Các địa phương tập trung phát triển nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1/08/2024 với nhiều điểm mới mang đến những lợi ích cho người dân và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nổi bật là các thay đổi về chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH).

Luật mới ban hành đưa ra quy định miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng và thuê đất ngay từ đầu, đó là điểm cực mạnh, giúp gỡ vướng cho chủ đầu tư, tăng tốc dự án nhà ở xã hội. Không chỉ tháo gỡ nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp, việc Luật Nhà ở 2023 nới điều kiện cho người mua, như tăng mức thu nhập từ 11 lên 15 triệu đồng/tháng, đồng thời chưa sở hữu bất động sản tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, sẽ được nhận hỗ trợ vay mua, thuê nhà ở xã hội… cũng sẽ tạo điều kiện cân bằng cung cầu cho loại hình này.

Cùng với đó, khoản 5, Điều 77 Luật Nhà ở cũng cho phép các tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định được cho vay ưu đãi với các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 cũng đã bãi bỏ điều kiện cư trú, giao Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập, quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.

Việc hàng loạt các nút thắt được tháo gỡ đang giúp niềm tin của doanh nghiệp tăng lên. Minh chứng là cuộc đua làm nhà ở xã hội sau thời gian trùng xuống đã bắt đầu nóng lên kể từ đầu năm 2024. Nhiều dự án NOXH quy mô lớn đã được khởi công vào cuối năm 2024 tại Hà Nội và TP HCM.

6. Các dự án bất động sản lớn được gỡ vướng

Thực hiện chỉ đạo của Tổng bí thư Tô Lâm về công tác phòng chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực, các địa phương đã thành lập Ban chỉ đạo để tập trung, giải quyết vướng mắc cho các dự án bất động sản kéo dài nhiều năm.

Tại TP Hà Nội, sau 2 cuộc họp, đã có gần 10 dự án được Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh chỉ đạo gỡ như dự án Cao Xà Lá, quận Thanh Xuân, dự án 148 Giảng Võ, dự án 46 Lò Đúc, dự án trụ sở SHB Lý Thường Kiệt. Tại TPHCM, có các dự án Khu phức hợp thông minh tại khu chức năng 2a trong khu đô thị mới Thủ Thiêm; Khu đất 14,8ha tại phường An Phú, TP. Thủ Đức; Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, Quận 7; Khu thương mại và căn hộ I-Home tại số 359 đường Phạm Văn Chiêu, phường 14, quận Gò Vấp...

Đây là kết quả của một quá trình đầy nỗ lực của các cấp chính quyền nhằm tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản, nhất là các dự án có tác động lan tỏa.