Đất vườn, ao chỉ được đền bù bằng giá đất nông nghiệp

Đơn cử như ở Hải Phòng, nhiều người dân cho rằng: tại Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai quy định: “Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 của Luật này” (Khoản 1, Điều 10 Luật Đất đai quy định về nhóm đất nông nghiệp).

Như vậy, nếu hộ dân có đề nghị được công nhận là đất ở phần diện tích đất trên thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và khoản 2, Điều 5 Thông tư số 76/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; tức là phải nộp tiền sử dụng đất tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Nhiều địa phương vướng mắc khi cấp đổi GCN đối với trường hợp sử dụng đất ở có vườn, ao. Ảnh: MH

Điều này cho thấy, đối với diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất của hộ dân không đủ điều kiện được công nhận thành đất ở thì sẽ được xác định là thuộc nhóm đất nông nghiệp và sẽ được ghi trên GCN là "đất trồng cây lâu năm" và khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm. Cụ thể, tại TP. Hải Phòng, mức giá bồi thường đối với loại nông nghiệp trồng cây lâu năm là 140.000 đồng/m².

Tại các Khoản 2, 3 và 4, Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013 quy định việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, là các giấy tờ do các cơ quan của Nhà nước xác lập hoặc chứng nhận. Nếu các giấy tờ này chưa thể hiện cụ thể số diện tích đất ở thì thuộc trường hợp “chưa xác định rõ diện tích đất ở” hoặc “không ghi rõ diện tích đất ở".

 Quy định này được kế thừa từ Luật Đất đai năm 2003 (Điều 87 của Luật Đất đai năm 2003, Điều 80 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai), đến nay, gần 20 năm, các địa phương đã triển khai thực hiện và không có vướng mắc.

Đối với vấn đề giá bồi thường đối với diện tích đất vườn, ao, theo Luật Đất đai năm 2013 quy định việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo quy trình chặt chẽ (điều tra, khảo sát xác định giá đất, thông qua Hội đồng thẩm định giá đất, quyết định giá đất) đã nâng cao chất lượng kết quả xác định giá đất, cơ bản phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, bảo đảm hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước.

 Tuy nhiên, giá đất cụ thể tại một số địa phương còn thấp hơn so với giá đất thị trường. Nguyên nhân một phần do khi công chứng các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, người dân thỏa thuận giá đất thấp hơn hoặc bằng giá đất trong bảng giá đất để giảm thuế thu nhập; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn, ao, điều này ảnh hưởng đến thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất.

 Để khắc phục tình trạng này, trong khi chờ các giải pháp khi Luật Đất đai năm 2013 được sửa đổi toàn diện, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ TN&MT tổng hợp phản ánh từ các địa phương để sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT; kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc của các địa phương về định giá đất, đặc biệt là đối với các dự án thu hồi đất chuyển tiếp giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013.

Bên cạnh đó, đối với trường hợp bồi thường chưa bảo đảm quyền lợi của người có đất thu hồi, Bộ TN&MT hướng dẫn UBND cấp tỉnh quyết định hỗ trợ khác theo thẩm quyền để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng cho phù hợp với thực tế tại địa phương.

Ngày 8/1/2021, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng có ý kiến về giải quyết vướng mắc xác định lại diện tích đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao. Theo đó, Phó Thủ tướng giao Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan hướng dẫn địa phương thực hiện cụ thể, đảm bảo đúng quy định của pháp luật, đúng thẩm quyền, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân.