Đất ở ổn định, không tranh chấp, phải làm gì để được cấp “sổ đỏ”?

“

Năm 1989, tôi có mua 54m2 của UBND xã (có hóa đơn mua bán) tuy nhiên diện tích thực tế sử dụng là 60m2. Cùng năm mua đất, tôi xây nhà trên mảnh đất đó và sinh sống ổn định đến nay. Hằng năm, tôi đều thực hiện đầy đủ việc đóng thuế sử dụng với diện tích 60m2 đất. Hiện nay, tôi có nhu cầu làm “sổ đỏ” nhưng UBND xã cho rằng diện tích tôi đang ở là đất công chưa có “sổ đỏ” nên không cho làm. Vậy tôi phải làm gì để được cấp "sổ đỏ".

Chính quyền địa phương hiện đang có kế hoạch làm cống tại đất nhà tôi, tôi cho rằng nếu làm cống có thể gây nguy hiểm cho gia đình tôi. Tôi phải làm gì?

(Nguyễn Văn D., Hải Hậu, Nam Định).

Vấn đề bạn hỏi, Văn phòng luật sư xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định các điều kiện sau để được cấp GCNQSDĐ:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mảnh đất của ông D. mua của UBND xã từ năm 1989, có hóa đơn. Cùng năm đó, ông D. xây nhà và sống ổn định trên mảnh đất đến nay. Trong thời gian sử dụng đất ông có đóng thuế đầy đủ. Như vậy, trong trường hợp của ông D.: 54m2 đất được sử dụng liên tục; ông D. thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và không có tranh chấp đến thời điểm hiện tại thì mảnh đất đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

Theo hóa đơn ông D. mua đất diện tích mua là 54m2, tuy nhiên diện tích thực tế đang sử dụng là 60m2, dư 6m2, ông D. có thể xem xét quy định sau của Luật Đất đai 2013:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, trong trường hợp 6m2 dư ra phù hợp với quy hoạch, không xâm phạm đến các vấn đề khác, được ông D. sử dụng ngay tình, liên tục, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, không có tranh chấp thì sẽ được xem xét để cấp quyền sử dụng trên diện tích thực tế mà đang sử dụng.

Tuy nhiên ông D. cần lưu ý, UBND cấp xã không có quyền bán đất. Trong trường hợp này hợp thức hóa các vấn đề nhằm phù hợp với quy định của pháp luật đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích của người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước.

Thứ hai, với việc cơ quan chức năng có quy hoạch cống tại mảnh đất của ông D. Trong trường hợp trong quy hoạch xây dựng đường không xâm phạm đến diện tích đất mà ông đang sử dụng thì ông phải tuân thủ các quy định pháp luật về chuyên ngành có liên quan (giao thông đường bộ, đầu tư, xây dựng…) trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt của cấp có thẩm quyền.

Trường hợp ông D. có căn cứ về việc quy hoạch nguy hiểm, gây ảnh hưởng trực tiếp, không đảm bảo an toàn đến quá trình sinh sống trên phần diện tích đất đang sinh sống thì ông có thể kiến nghị, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét.