Chuyển nhượng dự án phù hợp với luật đất đai và luật kinh doanh bất động sản

Nay chúng tôi muốn chuyển nhượng toàn bộ dự án này cho công ty khác để tiếp tục triển khai thực hiện và vận hành sản xuất có được không và thủ tục như thế nào?

Nguyễn Văn Quân (Bình Dương)

Trả lời: Theo quy định tại Điều 45 Luật Đầu tư: “1. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại Khoản 1, Điều 48 của Luật này;

b) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;

c) Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

d) Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).

2. Trường hợp chuyển nhượng dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại Khoản 1, Điều 33 của Luật này kèm theo hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự án”.

Tuy nhiên, do công ty bạn đang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, do đó công ty bạn không có quyền chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 175 Luật Đất đai mà chỉ có thể bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Đồng thời, tại Điểm b, Khoản 2, Điều 83 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: “Trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì các bên liên quan nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất.

Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với bên chuyển nhượng dự án và quyết định giao đất, cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật đất đai”.

Theo đó, Luật Đất đai không có quy định cụ thể đối với việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất đối với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, nhưng Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ lại có hướng dẫn chi tiết về nội dung này.

Trong đó, Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan đầu mối thẩm định việc chuyển nhượng dự án và tham mưu UBND tỉnh việc thu hồi đất của bên chuyển nhượng, giao đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Từ các quy định nêu trên, công ty bạn sẽ phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án như thế nào để bảo đảm theo đúng trình tự và quy định của pháp luật về đầu tư và đất đai? Cơ quan nào là cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ sơ trước?

Về vấn đề này, theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 45 Luật Đầu tư, nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định nêu trên, việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án gắn với quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể điều kiện thực hiện quyền góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê và những vấn đề có liên quan khác.