Căn hộ cho thuê không còn hấp dẫn nhà đầu tư    

Giá cho thuê căn hộ đang có xu hướng giảm

Theo nghiên cứu về Chỉ số cho thuê nhà ở hạng sang của Savills World, giá vốn đầu tư cùng với sự tăng trưởng trong việc cho thuê đã chậm lại trong nửa cuối năm 2019, với mức tăng 0,3%, so với 0,8% trong nửa đầu năm. Trong khi đó, cùng với sự gia tăng nguồn cung hiện hữu ngày càng lớn và cạnh tranh khắc nghiệt, lợi tức từ cho thuê căn hộ đang ngày càng giảm trên thị trường TP.HCM.

Thực tế, rất nhiều NĐT “chán nản” vì sau thời gian khai thác cho thuê căn hộ nhưng không sinh lời như kỳ vọng. Nhiều NĐT tham gia thị trường cho thuê với kỳ vọng mức lợi nhuận cho thuê có thể đạt 6-7%/năm hoặc cao hơn, tuy nhiên do nguồn cung hoàn thiện trên thị trường ngày càng gia tăng khiến giá thuê bị cạnh tranh khốc liệt. Có những căn hộ hoàn thiện hạ 1-2 giá thuê nhưng cũng không có khách thuê trong khoảng thời gian dài. Theo một số NĐT, lúc đầu bàn giao nhà còn có khách thuê dài hạn nhưng càng ngày càng khó kiếm khách thuê.

Anh Tuấn ngụ Phú Nhuận (TP.HCM) cho biết, khách thuê vừa trả lại căn hộ anh đang cho thuê với giá 12 triệu đồng/tháng. Nhà để không hai tháng nay và dù đăng quảng cáo trên nhiều kênh, nhờ người quen trợ giúp mà vẫn chưa kiếm được người thuê mới. Để nhanh tìm được khách thuê, anh đã giảm giá xuống 10 triệu đồng/tháng nhưng vẫn chưa có khách hỏi.  Anh Tuấn cho rằng, vì số lượng căn hộ cho thuê tăng mà lượng khách thuê không tăng nên giá bị giảm.

Không chỉ phân khúc căn hộ trung cấp mà những căn hộ giá rẻ dưới 1,5 tỷ đồng/căn, giá cho thuê khoảng 6 - 7 triệu đồng/tháng cũng không còn đắt khách. Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, có đến 6/10 quận trên địa bàn TP.HCM ghi nhận giá thuê trung bình giảm so với thời điểm trước tết âm lịch như quận 1, 2, 4, 8 và quận Tân Bình… Mức giảm khoảng 10%-14%.

Thậm chí, sự cạnh tranh giá thuê diễn ra khốc liệt trong cùng dự án. Cùng diện tích căn hộ, nội thất như nhau nhưng NĐT cho thuê giá khác nhau khiến một số NĐT cho thuê giá cao hơn đành chấp nhận hạ giá để có khách. Chính vì hạ giá thuê và tìm khách thuê qua các kênh môi giới (mất phí hoa hồng) nên nhiều NĐT đã “hụt hẫng” vì biên lợi nhuận chỉ đạt khoảng 4-5%/năm thay vì 6-8% như kì vọng ban đầu.

Nhà đầu tư không còn mặn mà với việc đầu tư căn hộ cho thuê

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng thị trường căn hộ cho thuê đang giảm lợi tức bởi sức ép cạnh tranh từ các dự án mới hoàn thiện. Trong năm 2020 TP.HCM có khoảng 40.000 căn hộ bàn giao, trong đó có nhiều căn hộ cao cấp cho thuê. Chính vì biên lợi nhuận giảm nên kênh đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn với NĐT.

Cũng theo bà Dung, kịch bản này đã được dự báo trước và xu hướng giá bán căn hộ không ngừng leo thang đang khiến cho thị trường đầu tư căn hộ cho thuê chịu sức ép cạnh tranh khốc liệt về giá. Hệ quả của việc giá chào bán tăng nhanh hơn giá chào thuê là có thể kéo lợi nhuận cho thuê sụt giảm ở nhiều quận trên địa bàn thành phố.

Theo dự báo của các chuyên gia BĐS, thị trường cho thuê căn hộ vẫn kém hấp dẫn trong năm 2020 vì sẽ có một lượng lớn căn hộ hoàn thiện được bàn giao trong năm. Chưa kể, còn một lượng căn hộ cho thuê trong năm vừa qua chưa được hấp thụ tốt, vì thế, giá cả sẽ cạnh tranh khốc liệt. Các NĐT có căn hộ cho thuê phải chấp nhận giảm giá để có khách thuê. Và biên lợi nhuận dự báo chỉ dao động ở mức trên dưới 5%, để đạt mức 6% cũng rất khó đối với NĐT có căn hộ cho thuê.

Ðánh giá mức độ lợi nhuận trong đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, hiện nay, việc đầu tư căn hộ cho thuê đang bão hòa, bởi lượng căn hộ được bàn giao từ năm 2017 tới nay rất lớn. Những năm 2015, 2016, 2017, theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, có khoảng 45.000 - 50.000 sản phẩm BĐS là chung cư được mở bán. Các dự án có quá trình xây dựng từ 2 đến 3 năm, nghĩa là năm 2018, 2019 và 2020 sẽ bàn giao cho khách hàng. Trong khi đó, lượng căn hộ mua đầu tư cho thuê ở các dự án vào khoảng 30 - 40%. Chính vì vậy, riêng lượng hàng mới đã dư thừa nguồn cung. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà không tăng buộc các NĐT phải giảm giá cho thuê để thu hút khách hàng.

Đây cũng chính là nguyên nhân nhiều NĐT thất vọng khi đầu tư căn hộ cho thuê và phải bán tháo với giá rẻ, thậm chí chịu lỗ là bởi lượng lớn nguồn cung trong thời gian qua ở phân khúc cao cấp, tạo áp lực lên thị trường. Trong khi đó, nhu cầu không tăng kịp dẫn đến hiện tượng mất cân đối cung - cầu, khiến giá thuê sụt giảm.