Bất động sản đón “làn gió” mới

“Cởi trói” cho doanh nghiệp, thị trường BĐS

Qua thực tế áp dụng các quy trình đầu tư dự án cho thấy, vẫn có những mâu thuẫn giữa các luật như: Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở... Những bất cập này gây khó khăn cho cơ quan chức năng thực thi cũng như doanh nghiệp khi đầu tư dự án BĐS.

Hiện nay, có hàng trăm dự án nhà ở mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp đang “vướng” một số quy định của pháp luật, khiến việc thực hiện các dự án gặp nhiều khó khăn.

Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), Luật Đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi sẽ tháo gỡ nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, thị trường.

Đơn cử, Luật Đầu tư 2020 cho phép xử lý các vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh có sử dụng đất, cũng như các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở và đất nông nghiệp.

Theo đó, đối với các dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp: nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích Quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Đặc biệt, với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Như vậy, việc đấu giá, đấu thầu cũng như rào cản đất ở sẽ không tồn tại nữa…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, “Hiện nay, thị trường BĐS đang có nhiều điểm nghẽn về thủ tục hành chính. Do vậy, việc sửa đổi Luật Đầu tư sẽ làm giảm thời gian xin cấp phép ở một số khâu, góp phần kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng, để từ đó tạo điều kiện đẩy mạnh phát triển kinh tế đất nước, phát triển thị trường BĐS ngay sau đại dịch Covid-19 và những năm tiếp theo.

Đồng thời, Luật Đầu tư 2020 sẽ tháo gỡ được ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở hiện nay. Đồng thời, xác lập quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án có quyền sử dụng đất phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận nhà đầu tư”.

Luật Đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi sẽ tháo gỡ nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, thị trường. Ảnh: Hoàng Minh

Đối với Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã bãi bỏ nhiều thủ tục hành chính rườm rà và phân cấp, phân quyền chủ động cho các địa phương trong việc triển khai đầu tư. Đồng thời làm rõ những trường hợp hiện nay còn đang vướng mắc trong thủ tục thẩm định, thẩm tra dự án.

Điểm đáng chú ý nhất, là Luật Xây dựng đã giảm bớt “bước thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở” của các công trình xây dựng trong dự án nhà ở. Công tác thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở được tích hợp khi thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Quy định mới này đã khắc phục bất cập của Luật Xây dựng 2014.

Ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch HĐQT Công ty MB Land cho biết, trước đây, doanh nghiệp xây dựng chung cư cao trên 24 tầng sẽ phải trình Cục Quản lý hoạt động xây dựng (thuộc Bộ Xây dựng) thẩm định cả 2 bước thiết kế (thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật), sau đó, mới được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng, nay, cho ghép phần thẩm định thiết kế kỹ thuật và cấp phép thi công lại với nhau.

"Trên quan điểm của Doanh nghiệp tư nhân nếu ghép được các bước lại với nhau hoặc cho phép làm song song giúp doanh nghiệp rút ngắn được thời gian triển khai dự án và hiệu quả dự án được tốt hơn", ông Long cho biết.

Kỳ vọng chính sách vận hành sớm 

Sau khi Luật Đầu tư, Luật Xây dựng được ban hành, có lẽ, điều các doanh nghiệp bất động sản mong chờ nhất lúc này là việc ban hành Nghị định, Thông tư hướng dẫn để các đạo Luật mới đi sớm đi vào thực tế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký VNREA cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang rất mong chờ những giải pháp từ các chính sách mới của các cơ quan quản lý để vượt qua nhiều khó khăn hiện nay.

Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS, xây dựng vốn sử dụng nhiều lao động, máy móc nhưng có những doanh nghiệp xây dựng bị giảm 50 - 70% khối lượng công việc, ảnh hưởng tới việc làm, thu nhập của hàng trăm ngàn lao động.

Do đó, những đổi mới về chính sách được ban hành kỳ vọng mở ra các cơ hội cho nhiều địa phương và doanh nghiệp, tạo cú huých lớn cho thị trường bất động sản cả nước.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường BĐS có liên quan rất nhiều đến cơ chế chính sách, khi có liên quan hơn 10 luật khác nhau từ Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, các luật liên quan tới thuế, phí… Vì vậy, các doanh nghiệp mong chờ chính sách, mong chờ được tháo gỡ vướng mắc. Tuy vậy, các văn bản mới được ban hành, nhiều khi lại vấp phải những quy định mới thành ra gây khó khăn khiến cho doanh nghiệp không xoay xở kịp.

Vì vậy, vấn đề đặt ra là các cơ quan quản lý cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn giúp doanh nghiệp, người dân. Đồng thời, các Bộ, ngành, đơn vị, địa phương cần tích cực phổ biến để các tầng lớp nhân dân nắm vững nội dung luật, nghiêm túc thực hiện nhằm tạo ra hiệu quả trên thực tế.

Điểm mới nổi bật của Luật Xây dựng - Luật Đầu tư sửa đổi 2020 liên quan đến quy trình thực hiện dự án BĐS:

Luật Xây dựng bao gồm 5 nội dung chính: Bổ sung công trình được miễn giấy phép; Thời gian cấp giấy phép được rút ngắn 10 ngày; Bỏ quy định về đủ vốn khi khởi công xây dựng; UBND cấp tỉnh được cấp giấy phép cho công trình cấp đặc biệt.

Luật Đầu tư (sửa đổi) tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, bãi bỏ các thủ tục hành chính không cần thiết, như: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với một số dự án đầu tư của cá nhân, hộ gia đình, bãi bỏ quy định Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án có quy mô vốn từ 5.000 tỷ đồng... Đồng thời, tăng cường phân cấp cho UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, đơn cử như với dự án sân golf...

Bên cạnh đó, Luật cũng cải cách, đơn giản hóa các thủ tục triển khai dự án đầu tư, mở rộng quyền tự chủ của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, như quyền chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển nhượng dự án....