Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, ở phân khúc căn hộ tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp trong năm 2022 đạt 21.000 căn, tăng 84% theo năm. Tuy nhiên, đến 80% trong số đó là các sản phẩm ra mắt trong 6 tháng đầu năm. Trong quý IV/2022 thị trường chỉ ghi nhận 8.000 căn hộ mới mở bán. Savills Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư đã và đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý dự án phức tạp. Về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này.
Với những hạn chế trên, lượng giao dịch cũng ghi nhận diễn ra khá chậm với giá bán trung bình tăng cao. Cụ thể, trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69% và là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ trung bình cao với mức 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm. Riêng trong quý cuối năm 2022, nguồn cung sơ cấp lên đến 125 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 71% theo năm. Các căn hộ có giá trị từ 2-5 tỷ đồng chiếm đến 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng.
Mặc dù trong bối cảnh nguồn vốn hạn chế và nguồn cung mới có giá bán cao, theo khảo sát của Savills đối với các giao dịch thành công thì có 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết. Điều đó cho thấy, nhóm khách hàng có sẵn tiền nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua BĐS. Đó là điều mà trong năm 2023, chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng. Nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn còn khó khăn cho chủ đầu tư và chính sách của Nhà nước sẽ được hoàn thiện. Hy vọng đến quý III và quý IV/2023 sẽ có những chính sách và hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng rõ ràng hơn.
Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM nhận định, trong năm 2022, các chủ đầu tư đã đưa ra rất nhiều chính sách ưu đãi và tất cả đều đánh vào nguồn tài chính của người mua. Ví dụ, có những chính sách giảm giá hay những chiết khấu rất cao, có thể lên đến 40% nhưng yêu cầu khách mua phải thanh toán lên đến 98-99% tổng giá trị của căn hộ. Điều đó gần như chỉ đánh vào một đối tượng là những người mua đã có lượng tiền sẵn có chứ không phải những người mua cần có đòn bẩy về tài chính.
Bà Trang dự báo, trong năm 2023 nguồn cung của thị trường sẽ có thêm 5.000 căn đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán từ trước đó. Trong ngắn hạn, tình hình thắt chặt tín dụng đối với ngành BĐS sẽ tiếp tục kéo dài. Các doanh nghiệp cũng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu dẫn đến khó khăn trong huy động vốn. Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới năm 2023 sẽ đạt khoảng 8.000 căn, giảm khoảng 60% so với năm 2022. Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM vẫn cao nhờ tỷ lệ di cư thuần tăng và tốc độ đô thị hóa. Trong năm 2023, nguồn cung dự kiến sẽ đạt 103.800 căn, trong đó 53% lượng căn hộ mới đến từ TP Thủ Đức.
Nhận định về thị trường BĐS năm 2023, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường BĐS sẽ xuất hiện tín hiệu đảo chiều và cân bằng hơn vào khoảng cuối năm 2023 và kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt hơn vào năm 2024. Về xu hướng năm 2023, thị trường sẽ tập trung nhiều hơn vào các sản phẩm BĐS có giá trị thực, tạo ra dòng tiền - những sản phẩm giúp người mua BĐS giảm bớt những yếu tố biến động bất lợi ở hiện tại. Những sản phẩm đầu cơ sẽ có giá xuống đầu tiên và lên đầu tiên khi thị trường phục hồi.
Cũng theo ông Quốc Anh, để thích ứng với tình hình thực tế của thị trường BĐS hiện nay, doanh nghiệp địa ốc cần phải có những điều chỉnh phù hợp, cơ cấu lại hoạt động kinh doanh và bình tĩnh chờ tín hiệu điều chỉnh từ lãi suất, tăng trưởng tín dụng, nhất là những nỗ lực tháo gỡ khó khăn về pháp lý đối với các dự án BĐS mà Chính phủ đã và đang chỉ đạo triển khai thực hiện.
