Vận hội mới của thị trường bất động sản bắt đầu từ ngày 1/8

Sáng 1/8, báo Nông thôn Ngày nay/Điện tử Dân Việt tổ chức buổi Tọa đàm "Vận hội mới của thị trường bất động sản". Tham dự Toạ đàm có các khách mời diễn giả: Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam; Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam; Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing; Thạc sỹ Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản.

Về phía Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt có: Nhà báo Phan Huy Hà, Phó Tổng biên tập Thường trực Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt.

Tại buổi toạ đàm, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường thông tin: “Chúng ta cứ nói là vướng mắc về mặt pháp lý, nhưng thế nào là vướng mắc? Do cơ chế chính sách làm cho dự án không thực hiện được, hay chúng ta không thực hiện được dẫn đến vướng mắc? Tôi cho rằng phần lớn do vế thứ 2”.

Theo ông Bình, dù luật đã quy định nhưng nhiều dự án không làm theo tuần tự, dẫn đến sai sót là chuyện thường xuyên xảy ra. Theo quy định trước đó, thời điểm định giá là thời điểm có quyết định cho thuê đất, nhưng lại không quy định bao lâu phải ban hành quyết định về giá đất. Điều này gây ra những sự trì trệ. Đối với tồn tại này, Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã tháo gỡ vướng mắc về mặt định giá.

“Việc đẩy sớm 3 luật sớm hơn dự kiến tới 5 tháng, rất có lợi cho BĐS. Theo đó, dự án tiếp cận đất đai minh bạch hơn. Rất nhiều cơ chế tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư BĐS một cách rất minh bạch. Khi cơ chế minh bạch sẽ tạo sự thuận lợi cho nhà đầu tư, người dân cũng không vướng các thủ tục pháp lý như trước đây”, ông Bình nêu.

Tất nhiên, theo ông Bình, trong luật tháo gỡ nhiều là giá đất và bồi thường tái định cư. Trước đây nhà nước quy định giá cụ thể, nhưng nhiều nơi định giá còn thấp so với thị trường. Quy định mới dù vẫn dùng giá cụ thể, nhưng dần tiếp cận giá thị trường. Giá đất tăng, bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi tốt hơn. Ngoài ra, các loại đất được quy định cụ thể hơn, chi tiết hơn.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhìn nhận, thời gian vừa qua rất nhiều dự án vướng mắc về thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ông Chính cho rằng, có những dự án, chúng ta áp dụng theo luật ban hành năm 1993, chứ không phải năm 2013. Ngay cả với luật năm 2013, nhiều địa phương không thực hiện được, dẫn đến nhiều sai phạm trong việc định giá đất, từ đó xảy ra vấn đề sợ sai, không dám làm. Như vậy, đối với những lỗi không phải từ chủ đầu tư mà thuộc về cơ quan nhà nước về cơ chế, Luật Đất đai giải quyết được. Trường hợp nào nhà nước thu hồi, trường hợp nào doanh nghiệp phải tự thực hiện, Luật Đất đai năm 2024 cũng đã có quy định rất rõ. Ngoài ra, vấn đề minh bạch về trường hợp nào thực hiện đấu giá, trường hợp nào đấu thầu, trường hợp nào được tự thực hiện.

Ông Chính cũng cho biết, luật cũng định hướng giải quyết cho câu hỏi, người Việt Nam sinh sống và làm việc ở nước ngoài, vẫn còn quốc tịch Việt Nam mua nhà thế nào? Hay chuyện chuyển nhượng dự án đối với chủ đầu tư là người trong nước, chủ đầu tư là người nước ngoài... luật đều giải quyết.

Do đó, với việc 3 luật có hiệu lực sớm, hy vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc của thị trường BĐS hiện nay. Tuy nhiên, vẫn còn phải trông chờ các thủ tục hướng dẫn thi hành, thông tư của các bộ. Đến nay, có 5 nghị định được ban hành, còn 2 nghị định nữa gồm: Thu tiền sử dụng đất, Quyết định phát triển đất, do Bộ Tài chính soạn thảo, đã trình ký.

Về tác động của 3 luật mới đến thị trường BĐS, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng 3 luật liên quan có nhiều quy định thể tháo gỡ vướng mắc, giúp nguồn cung sẽ thuận lợi, nguồn cung tăng dần.

Theo ông Dũng, tác động chung của 3 luật này đến thị trường BĐS rất lớn. Thị trường phụ thuộc nguồn cung, trong khi đó nguồn cung ở đây là triển khai thực hiện dự án từ đất đai, vốn để triển khai dự án BĐS. Nếu nguồn lực về đất đai được cởi mở, quá trình triển khai liên quan đến Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sẽ thay đổi.

“Luật có nhiều quy định mới tạo điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường chung. Chúng ta cần làm rõ thông tin đối với các dự án BĐS khi đưa vào kinh doanh, đối với nhà ở công trình xây dựng có sẵn hay quyền sử dụng đất các dự án”, ông Dũng nêu và cho rằng luật mới sẽ làm tăng nguồn cung thị trường BĐS, đồng thời khắc phục chuyện thổi giá, giá ảo.

Cũng tại buổi toạ đàm, Phó Tổng Biên tập Thường trực Phan Huy Hà có đặt câu hỏi tới vấn đề đất nông nghiệp và lợi ích của người dân. Về nội dung này, Thạc sỹ Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, đất nông nghiệp là vấn đề vẫn còn trăn trở với các cơ quan quản lý và tôi đã có nhiều góp ý.

Hiện nay, người dân không thể ngồi yên sử dụng đất ruộng chỉ để trồng lúa khi thị trường bất động sản sôi động như vậy. Do đó, người dân có nhu cầu về tích trữ ruộng đất, kết hợp với kinh doanh sản xuất.

Trong khi đó, vấn đề hiện giờ đất nông nghiệp đang sử dụng lãng phí vì bỏ hoang, tôi hy vọng luật này "cởi trói" cho đất nông nghiệp. Một ví dụ điển hình là khi người dân kết hợp đất nông nghiệp với nuôi trồng tuy không đúng nhưng doanh thu nuôi tôm doanh thu gấp 30 lần trồng lúa nên người dân sẽ tìm cách để làm.

Luật đất đai phát triển cân bằng với vùng miền, các chủ thể khác nhau. Trồng lúa để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, nhưng người trồng lúa cần cơ chế để đảm bảo quyền lợi. Bên cạnh đó, có những tỉnh nghèo nên đã có cơ chế làm sân golf, khu đô thị, khu công nghiệp nên trở nên giàu.

Ông Đỉnh đánh giá cao luật về vấn đề về sự phát triển cân đối. Đặc biệt, có quy hoạch tỉnh nào trồng lúa để giữ ruộng, có công cụ về điều tiết ngân sách theo các luật liên quan để hỗ trợ ngân sách cho các tỉnh đó.

Ngoài ra, cân đối giữa các đối tượng, tôi đánh giá cao vì đã đạt được mục đích vì luật lần này có sự mở rộng về không gian sử dụng đất, tạo hành lang pháp lý cho lấn biển, mở rộng đất về phía biển, tăng sử dụng đất theo chiều ngang, có những cơ chế về sử dụng đất không gian ngầm, trên không hay tăng kích thước sử dụng đất theo chiều dọc.

Ông Đỉnh cho rằng, nếu không tăng diện tích sử dụng đất theo chiều ngang/dọc thì chúng ta tăng chất lượng sử dụng đất. Do đó, đánh giá vấn đề sử dụng đất đa mục đích là vấn đề rất hay trong luật mới lần này.

“Vấn đề tôi đánh giá cao nữa là người dân được sử dụng kết hợp trồng lúa và kinh doanh với những mô hình như cafe ruộng mang lại lợi ích rất nhiều khi doanh thu 1 tháng có thể bằng trồng lúa cả năm, nhưng không có khung pháp lý nên đây được coi là hành vi trái phép. Do đó, trong luật lần này chúng ta hợp thức hoá vấn đề đó trên cơ sở hài hoà lợi ích các chủ thể trong xã hội.” – ông Đỉnh cho biết.

Người dân phải có phương án trình cơ quan quản lý để có sự quản lý chặt chẽ khi dùng đất nông nghiệp kết hợp thương mại dịch vụ. Khi đó, sẽ hài hoà lợi ích các chủ thể, nhà nước và người dân. Vấn đề nữa là làm sao để có biện pháp thu ngân sách để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người dân. Điều đó đảm bảo người dân hưởng lợi sử dụng đất kết hợp thương mại dịch vụ thì cần chi 1 phần vào ngân sách Nhà nước để cho các chủ thể khác sẽ được hưởng lợi thêm từ việc kinh doanh đó. Tôi cho rằng, đây là vấn đề rất quan trọng trong quá trình triển khai thực hiện luật đất đai.

Ông Đỉnh đặt vấn đề phải làm sao để kết hợp làm sao đất ruộng với kinh doanh, nhưng tránh việc chuyển mục đích sử dụng xây nhà kiên cố bằng bê tông cốt thép sẽ không thể quay lại đất trồng lúa. Do đó, đây là vấn đề chấp chới giữa sử dụng đất kết hợp và chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.