Triển khai Luật Đất đai 2024: Hướng về nhân dân, nhân dân là chủ thể

Một điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024 chính là bảo đảm quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án. Các quy định này được kỳ vọng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, mang lại điều kiện sống tốt hơn cho người dân.

Theo đó, Luật bổ sung quy định tạo điều kiện cho người có đất ở thu hồi được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu và phải đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm thể chế nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW, đảm bảo quyền lợi được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền cho người có đất thu hồi.

Một vấn đề luôn “nóng” hiện nay là chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Luật yêu cầu việc chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi phải đi trước một bước (trước khi quyết định thu hồi đất) theo đúng nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW, đảm bảo quyền lợi cho người có đất thu hồi. Đồng thời, cũng nhằm bao quát đầy đủ các trường hợp trong thực tiễn, cụ thể: trên cùng một thửa đất nhưng người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản là hai đối tượng khác nhau, đảm bảo quyền lợi cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản…

Đối với người được bồi thường về đất, Luật quy định điều kiện bồi thường về đất cho từng đối tượng sử dụng đất mà không dẫn chiếu sang điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm tháo gỡ vướng mắc phát sinh, tạo thuận lợi trong tổ chức thực hiện; chỉnh sửa quy định về điều kiện được bồi thường về đất để đảm bảo đồng bộ, thống nhất với quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền lợi cho người có đất thu hồi.

Đặc biệt, bổ sung quy định cho phép địa phương không có đất cùng mục đích với đất thu hồi được bồi thường bằng đất khác để đảm bảo người dân có tư liệu sản xuất, có tài sản ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất; giảm áp lực cho ngân sách Nhà nước khi phải ứng vốn chi trả bồi thường bằng tiền. Đảm bảo quyền lợi cho người có đất ở thu hồi là tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Khi Nhà nước thu hồi đất, Luật bổ sung quy định người bị thu hồi đất được hỗ trợ, bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với từng dự án cụ thể. Bên cạnh đó, bảo đảm quyền lợi cho chủ cơ sở sản xuất kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất sớm ổn định sản xuất; quy định hỗ trợ di dời vật nuôi cho người có đất thu hồi để đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu vật nuôi phải di dời…

Để hướng dẫn cụ thể các quy định này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Quyết định số 12/2024/QĐ-TTg ngày 31/7 về cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người có đất thu hồi, trên cơ sở này, đến nay nhiều địa phương trên cả nước đã ban hành Quyết định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn của mình.

Đơn cử như ở Hải Dương, UBND tỉnh Hải Dương ban hành Quyết định số 28/2024/QĐ-UBND quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh.

Theo bà Nguyễn Thị Như Trang, Phó Giám đốc Sở TN&MT Hải Dương, đến thời điểm hiện nay, các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh đã cơ bản đầy đủ, đồng thời có nhiều thay đổi so với các quy định trước đây như: thay đổi về thẩm quyền thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ; về mức hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ di chuyển tài sản…

Để triển khai thực hiện các công việc về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo thống nhất, đồng bộ, đúng quy định, Sở TN&MT tỉnh Hải Dương đề nghị các sở, ngành thuộc tỉnh theo chức năng, nhiệm vụ, UBND các huyện, thành phố, thị xã tập trung làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến các chính sách pháp luật về đất đai nói chung, pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nói riêng cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động và nhân dân trên địa bàn nắm được.

Đồng thời, quán triệt đến đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức được giao tham mưu thực hiện công tác quản lý đất đai, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nghiên cứu, nắm chắc các quy định để từ đó tham mưu, giải quyết công việc được kịp thời, đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, trong quá trình sửa đổi bổ sung Luật đất đai 2013, có 2 vấn đề khó nhất là quy định về giá đất, các quy định về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Quá trình lấy ý kiến của người dân trong và ngoài nước, ý kiến tập trung vào 2 nhóm vấn đề trên chiếm số lượng lớn nhất. Điều đó cho thấy, đây là vấn đề người dân rất quan tâm.

Trong Luật Đất đai 2024 có những sửa đổi bổ sung rất đáng chú ý về giá đất. Thứ nhất, quán triệt Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và phân cấp cho UBND cấp tỉnh, huyện trong xác định bảng giá đất dựa trên nguyên tắc, căn cứ và phương pháp xác định giá đất do Luật Đất đai quy định.

Cùng với đó, quy định rõ 4 nguyên tắc xác định giá đất. Nguyên tắc thứ nhất là quy định việc xác định giá đất theo giá thị trường, Các chuyên gia khẳng định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường chứ không phải Nhà nước xác định giá đất theo giá thị trường, đây là 2 khái niệm khác nhau. Chúng ta không thể xác định giá đất theo giá thị trường được bởi vì thị trường có yếu tố ảo, giá bất động sản mang tính cá biệt nên không thể lấy hiện tượng về giá đất ở một giao dịch cụ thể mà đại diện chung cho cả khu vực.

Ngoài những điều kiện vật chất như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, giấy tờ pháp lý thì việc xác định giá đất còn ảnh hưởng đến tâm lý thị hiếu, sở thích của người dân. Trong Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Nguyên tắc thị trường là nguyên tắc cung cầu, giá trị…

Nguyên tắc thứ hai là Luật quy định trong xác định giá đất phải đảm bảo tính độc lập giữa 3 thiết chế: Tổ chức tư vấn về giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan quyết định giá đất để tránh sự liên thông, móc ngoặc với nhau dẫn đến sai lệch xác định giá đất và tiềm ẩn nguy cơ lợi ích nhóm.

Nguyên tắc thứ ba rất đáng chú ý là việc xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và doanh nghiệp. Đây là nguyên tắc rất quan trọng. Bởi nếu như chúng ta xác định giá đất cao quá sẽ vô hình chung là rào cản cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp tiếp cận đất đai, đặc biệt là những tỉnh nghèo, khu vực vùng sâu vùng xa. Nếu như các dự án phát triển kinh tế - xã hội không được triển khai sẽ không góp phần nâng cao tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, tạo việc làm và tăng nguồn thu cho ngân sách. Ngược lại, nếu xác định giá đất thấp quá, áp vào trường hợp bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất chưa được đảm bảo, phát sinh tranh chấp khiếu kiện kéo dài, việc triển khai dự án cũng chậm tiến độ. Cho nên, nguyên tắc hài hòa lợi ích là nguyên tắc rất quan trọng trong xác định giá đất.

Điểm thứ tư là Luật Đất đai 2024 quy định rõ 5 phương pháp xác định giá đất và điều kiện thực hiện 5 phương pháp này. Luật cũng quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng sẽ được thực hiện hàng năm từ 1/1 - 31/12 để đảm bảo sự uyển chuyển, linh hoạt, đảm bảo giá đất do Nhà nước xác định không bị lạc hậu so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Ngoài ra, Luật sửa đổi bổ sung quy định về Hội đồng thẩm định giá đất trong đó xác định rõ hơn, chi tiết hơn thành viên tham gia Hội đồng thẩm định giá đất của UBND cấp tỉnh, cấp huyện, khi cần thiết thì UBND cấp tỉnh, cấp huyện có thể mời Mặt trận Tổ quốc, các chuyên gia về định giá đất và hiệp hội định giá đất tham gia vào hội đồng xem xét, thẩm định giá đất trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định giá đất.

Điểm nữa, dù chúng ta có phương pháp xác định giá đất đúng nhưng thông tin đầu vào làm cơ sở, chất liệu nền cho xác định giá đất nếu không đầy đủ chính xác, kịp thời cũng không thể đưa ra được giá đất như đúng kỳ vọng vì phương pháp chỉ là biện pháp kỹ thuật. Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ hệ thống thông tin đất đai đầu vào để xác định giá đất, đó là điểm rất đáng chú ý của Luật.

Đối với lĩnh vực bất động sản, theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 là cơ hội rất hiếm, bởi với những sửa đổi bổ sung để tháo gỡ những vướng mắc trong thể chế pháp lý cùng những quy định mới, giới chuyên gia, doanh nghiệp và dư luận xã hội kỳ vọng có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, tạo điều kiện dễ dàng tiếp cận đất đai, thúc đẩy triển khai thực hiện các dự án, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Một ví dụ điển hình như gia đình ông Bính tại TP. Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh, ngay sau khi biết nhà mình nằm trong diện sẽ được cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ, cho những người dân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, ông Bính đã lên phường để hỏi về thủ tục làm sổ. Cán bộ địa chính phường cho biết, quy định, cơ chế đã có, tuy nhiên, hiện phường đang chờ thêm các hướng dẫn cụ thể.

Ông Nguyễn Quang Huy - Công chức Địa chính phường Đình Bảng, TP. Từ Sơn cho biết: "Trước đây, việc này do chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận. Tuy nhiên theo Luật mới và Nghị định 101 có sự thay đổi, tức là cơ quan tiếp nhận và giải quyết là Phòng Tài nguyên và Môi trường, không còn là chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nữa, dẫn đến bộ thủ tục hành chính hiện nay đang đợi điều chỉnh. Khi có các văn bản hướng dẫn cụ thể và hoàn chỉnh bộ thủ tục hành chính, chúng tôi sẽ triển khai ngay việc cấp sổ đỏ cho dân”.

Một trong những nội dung được người dân rất quan tâm là hiện nay có nhiều hộ dân có đất khai phá do bố mẹ để lại bằng giấy tờ viết tay, do vậy, khi có quy định mới trong Luật Đất đai 2024 về việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ, người dân rất mong chờ chính sách này sẽ tạo điều kiện cho họ có được giấy tờ đất đai hợp pháp cho gia đình mình.

Theo ông Doãn Quang Hưng, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hòa Bình, việc nới điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ là một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024. Theo đó, Luật quy định chi tiết các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được căn cứ trên các mốc thời gian về nguồn gốc sử dụng đất khác nhau.

Ông Hưng cho biết, Điều 138 Luật Đất đai 2024 chia các trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ trước tháng 7/2014 thành 3 nhóm thời gian để cấp sổ đỏ. Cụ thể, nhóm 1 là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp. Nhóm 2 là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp. Nhóm 3 là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Như vậy, cả 3 nhóm trên đều phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất có nguồn gốc sử dụng ổn định, đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tất nhiên, các quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ nói trên chỉ giải quyết cho các trường hợp không có vi phạm pháp luật về đất đai, và không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền. Do đó, sẽ không có sự hợp thức hóa cho các trường hợp sai phạm như việc người dân cố tình lấn chiếm đất.

Bên cạnh đó, khâu thi hành Luật cũng rất quan trọng, bởi không thể loại trừ hoàn toàn các trường hợp sẽ bắt tay, câu kết với các trường hợp vi phạm nhằm hợp thức hóa việc cấp giấy chứng nhận. Đây là hành vi vi phạm pháp luật, sẽ phải chịu chế tài rất nặng nề, bao gồm cả chế tài về hình sự. Theo ông Hưng, để tạo thuận lợi cấp sổ đỏ cho người dân thì ngoài các điều kiện chính sách trong Luật mới, cần nâng cao công tác tổ chức thực hiện và ý thức chấp hành pháp luật của người dân.