Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà giữa DN bất động sản và khách hàng

Theo phản ánh của Công ty Bất động sản Lucid, tại Khoản 3, Điều 12 Luật Nhà ở 2014 có quy định:

“Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Nội dung trên có được hiểu là: Nếu người mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu chỉ có 2 trường hợp là nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.

Còn nội dung “Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản” chỉ áp dụng cho trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bất kỳ mua nhà ở của chủ đầu tư sau đó bán lại cho bên mua khác.

Tức Khoản 3, Điều 12 đang hướng đến chủ thể mua và bán, nếu là mua từ chủ đầu tư dự án nhà ở (bao gồm cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội) thì chuyển quyền sở hữu nhà ở cố định trong 2 mốc là bàn giao và thanh toán đủ 100% giá trị nhà ở. Nếu người mua mua lại từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì dẫn chiếu về Luật Kinh doanh bất động sản tức là được thoả thuận thời điểm chuyển quyền sỡ hữu.

Công ty Bất động sản Lucid (có chức năng kinh doanh bất động sản) mua lại từ chủ đầu tư một số căn hộ trong dự án nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là trong 2 trường hợp bàn giao và thanh toán đủ tiền mua căn hộ. Sau đó Công ty bán lại cho bên thứ ba thì thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu các bên có quyền thoả thuận, như vậy có đúng không?

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Tại Điều 1 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: “Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý Nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Tại Khoản 5, Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Đối chiếu với các quy định nêu trên, trường hợp Công ty Lucid có chức năng kinh doanh bất động sản mua lại một số căn hộ trong dự án đầu tư phát triển nhà ở của chủ đầu tư thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Công ty Lucid và chủ đầu tư (bên bán cho Công ty Lucid) cũng như thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Công ty Lucid và bên thứ 3 khi Công ty Lucid thực hiện việc chuyển nhượng cho bên thứ 3 này được thực hiện theo quy định tại Khoản 5, Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.