Thị trường đất nền có dấu hiệu "nóng sốt"

Gần, xa đều “sốt” đất

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong năm 2021, tại huyện Bình Chánh (TP.HCM), giá nền đất “sổ đỏ” khu vực các xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B ở mức 30-35 triệu đồng/m2; giá đất ở xã Phong Phú 40-45 triệu đồng/m2; giá đất ở xã Bình Hưng khoảng 65-80 triệu đồng/m2… Thực tế cho thấy tại vùng Đông Nam bộ, điển hình là tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) hiện đang là một trong những địa phương “hot” nhất ở thị trường đất nền.

Cụ thể, gần đây, tại các huyện Đất Đỏ, Châu Đức, Xuyên Mộc (BR-VT) xuất hiện các nhóm nhà đầu tư (NĐT) đi gom đất, chờ sóng trong năm 2022, khiến cho các Phòng Công chứng luôn trong tình trạng quá tải. Nơi có giá đất tăng mạnh nhất có thể kể đến xã Lộc An (huyện Đất Đỏ), bởi có thông tin nơi đây sẽ xây dựng sân bay. Giá đất khu vực này đã tăng từ 30% đến 50% so với trước dịch. Đơn cử, những thửa đất có quy hoạch là đất ở, trước đây 1ha có giá 15 tỷ đồng thì nay đã lên tới 25-30 tỷ đồng.

Anh Trương Văn Hào, một NĐT cá nhân ngụ TP Vũng Tàu (tỉnh BR-VT) cho hay, chưa bao giờ thấy nhiều người quan tâm thị trường BĐS khu vực này như hiện nay. Thời điểm năm 2020, giá đất vườn nhiều nơi tại các huyện Châu Đức, Đất Đỏ… chỉ dao động từ 400-500 triệu đồng/1.000m2, thì nay đã hơn 1 tỷ đồng. Từ sau đợt giãn cách xã hội vì dịch Covid-19 lần thứ 4 đến nay, giá đất lại tiếp tục tăng cao, phần lớn đã đạt ngưỡng xấp xỉ 2 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, tại các khu vực lân cận TP.HCM khác như: Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Long An, thị trường bất động sản (BĐS) cũng đã bắt đầu nhộn nhịp hơn trước. Theo ghi nhận, nếu giai đoạn mới nới giãn cách xã hội, NĐT đi xem đất nhiều hơn mua thì giai đoạn cận Tết này, việc mua bán, giao dịch BĐS đã đi vào thực chất, NĐT đã xuống tiền rất lẹ.

Cẩn trọng “sốt” đất ảo

Theo các chuyên gia BĐS, bên cạnh tín hiệu lạc quan là nền kinh tế dần hồi phục giữa mùa dịch, thị trường BĐS TP.HCM và vùng phụ cận đang tồn tại các bất cập. Mặc dù, các tác động từ dịch Covid-19 làm nguồn cung mới và sức mua sụt giảm đáng kể, nhưng lại hình thành nghịch lý trên thị trường, khi giá bán thứ cấp có xu hướng giảm trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, còn giá bán sơ cấp tăng.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cho rằng, thị trường BĐS đầu năm 2022 cũng là thời điểm giáp Tết Nguyên đán Nhâm Dần rất đặc thù, vì đây là thời điểm nhạy cảm của nền kinh tế, sau dịch Covid-19 nền kinh tế của đất nước cũng “thấm bệnh”; đồng thời, đang đứng trước nguy cơ lạm phát. Ở thời điểm này, thị trường BĐS đang là bài toán đầu cơ chứ không phải đầu tư, vì lo ngại thông tin lạm phát, nhiều NĐT phải tìm chỗ để dòng tiền sinh lợi nhiều hơn.

"Có thể giá BĐS sẽ bị đẩy lên, song dòng tiền đầu cơ không bền vững nên các NĐT nên cẩn trọng với dòng tiền của mình, vì không phải đất ở đâu bỏ tiền vào cũng có giá. Có những khu vực bỏ tiền vào tầm 5-10 năm mới có thể thanh khoản được, bản thân của thị trường BĐS có nhược điểm là tính thanh khoản chậm. Trong giai đoạn này, NĐT không nên dùng đòn bẩy, vốn lớn, bởi rủi ro vì nếu đất "đứng", thị trường bị "sập" hay mua phải đất đang có giá đỉnh của cơn "sốt" thì phải đợi đến chu kỳ kế tiếp rất lâu" - ông Chánh phân tích.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo BĐS cho rằng, thực trạng "sốt đất" hiện nay chủ yếu do giới đầu cơ “thổi giá”, mặc dù không thể phủ nhận nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn. Sốt đất là một hệ quả đáng lo ngại với cơ quan chức năng khi mà giá đất lên quá cao và các dự án đầu tư hạ tầng, giải tỏa đền bù gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, trách nhiệm của chính quyền các cấp trong việc “cắt” các cơn "sốt" đất, bình ổn thị trường là cần thiết và quan trọng.

Cụ thể, cơ quan chức năng cần tháo gỡ ách tắc, vướng mắc về thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu chính đáng của thị trường BĐS, tránh để tình trạng cung cầu lệch pha, mất cân đối kéo dài. Các địa phương cũng cần sớm vào cuộc và có những biện pháp mạnh tay làm giảm hoạt động giao dịch, nhất là việc xử lý triệt để các vi phạm. BĐS không phù hợp với quy hoạch, không phù hợp sự phát triển chung đều có thể dẫn đến rủi ro, bởi địa phương có thể điều tiết chính sách, không hỗ trợ cho việc chia tách sổ. Còn nếu không phù hợp quy định pháp luật thì cần thu hồi ngay.

Ông Lập cũng cho rằng, giải pháp cuối cùng và cũng là giải pháp quan trọng nhất, đó là minh bạch thông tin quy hoạch. Chính quyền cần minh bạch hóa các đồ án quy hoạch và cần nói rõ quy hoạch đó đang ở giai đoạn nào, nghiên cứu quy hoạch hay là xúc tiến đầu tư. Kể cả thông tin chủ đầu tư là ai, lộ trình thực hiện dự án, cam kết thực hiện dự án như thế nào cũng cần được công khai rõ ràng. Làm được những giải pháp này sẽ tháo gỡ rất nhiều khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay và cắt bỏ được tình trạng "sốt" đất.