Thị trường chung cư Hà Nội vào giai đoạn “ngủ đông”

Hết thời lướt sóng chung cư

Theo thống kê của các sàn giao dịch bất động sản có đến 80% khách hàng bỏ tiền đầu tư chung cư đều chấp nhận chịu lỗ.

Chị Hoàng Huyền Trâm (nhà đầu tư) phân tích, nếu mua 1 căn hộ chung cư hạng sang tại Hà Nội hiện nay, mức giá bán 55 - 60 triệu đồng/m2. Với căn hộ diện tích 120m2, tổng số tiền phải chi trả khoảng 6,6 tỷ đồng. Khoản tiền này nếu gửi tiết kiệm tại các ngân hàng thương mại lãi suất 7,2%/năm, khách hàng sẽ nhận được khoảng tiền lãi gần 40 triệu đồng/tháng.

Nếu gửi khoản tiền này trong vòng 2 năm (tương ứng thời gian chung cư xây dựng xong) tiền lãi ngân hàng được hưởng gần 1 tỷ đồng. Thế nhưng, nếu mua chung cư đầu tư, khách hàng sẽ không thể nhận được khoản lãi như gửi tiền kiệm. Rủi ro nữa là không tìm được khách mua, nhà đầu tư buộc phải cho thuê. Tuy vậy, giá thuê còn thấp hơn so với lãi ngân hàng. Đây là lý do vì sao các nhà đầu tư “tháo chạy” khỏi phân khúc này.

Theo thống kê của các sàn giao dịch bất động sản có đến 80% khách hàng bỏ tiền đầu tư chung cư đều chấp nhận chịu lỗ. Ảnh: Hoàng Minh

“Nhiều dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội đang xảy ra tình trạng chủ đầu tư cắt lỗ sâu hơn cả khách hàng. Vì vậy, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ không thể bán được hàng khi dự án vào thời điểm bàn giao. Vì vậy, các dự án chung cư chỉ có thể bán cho những người có nhu cầu mua để ở. Còn các nhà đầu tư thứ cấp khó tìm thấy lợi nhuận” – chị Trâm nói.

Khảo sát thị trường cho thấy, dự án chung cư cao cấp nằm tại trung tâm quận Long Biên, Gia Lâm, Cầu Giấy đang đưa ra chính sách giảm giá, khuyến mại “sốc”. Trong đó, có chủ đầu tư đưa ra mức chiết khấu đến 25% cho khách mua nhà. Đây được xem là mức chiết khấu sâu nhất, chưa từng có trên thị trường bất động sản trong những năm gần đây.

Cùng với đó, nhiều nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận cắt lỗ để “thoát” hàng do không thể cạnh tranh được với chủ đầu tư. Khi họ đưa ra những chính sách tài chính hấp dẫn như khách hàng chỉ cần đóng 30% giá trị căn hộ là được nhận nhà hoặc nộp tiền sớm có thể được hưởng mức chiết khấu tới hơn 12% - 30% giá trị căn hộ…

“Mua chung cư của những nhà đầu tư thứ cấp bán trên thị trường thời điểm hiện nay sẽ có giá rẻ hơn là mua trực tiếp từ chủ đầu tư, bởi đa phần nhiều nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ” - Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản khẳng định.

Nhà đầu tư rời bỏ thị trường

Theo nhiều chuyên gia, thị trường chung cư đang đứng giữa hai thử thách. Một là giá đã tăng quá nhiều hoặc là mức độ sinh lời trên vốn đầu tư không còn hấp dẫn.

Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP BDS EZ Việt Nam, năm 2019, đã bắt đầu vào chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản. Chu kỳ này kéo dài đến năm 2021.

Với thị trường chung cư, khi các nhà đầu tư thứ cấp không có lời thì họ sẽ không có hứng thú. Qua thống kê cho thấy, có đến 70% khách hàng mua chung cư là để bán lại kiếm lời, không phải mua để ở hoặc cho thuê. Vì vậy, khi thị trường chững không có giao dịch, giá bán không tăng chắc chắn các nhà đầu tư sẽ rời bỏ thị trường.

“Thị trường nhà chung cư đã tăng nóng nhất trong khoảng 3 năm nay 2015 - 2018. Giá chung cư đã tăng quá nhiều. Đây là một trong những lý do khách mua để đầu cơ không có, mua để ở chỉ tìm chung cư đã đi vào sử dụng, rẻ hơn so với những chung cư mở bán mới và không phải chịu rủi ro” - ông Toản nói.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung, đánh giá về câu chuyện đầu tư mua nhà lướt sóng xảy ra cách đây 10 - 15 năm trước: “Đó là giai đoạn đầu tiên của thị trường bất động sản nhưng thị trường ngày nay, phát triển nhanh, hình thành nhanh và giá hầu như đều có khung giá chuẩn. Việc đẩy lên giá cao chỉ xảy ra khi nguồn cung khan hiếm và lượng cầu quá cao.

“Chung cư chủ yếu vẫn nên là sản phẩm phục vụ nhu cầu mua để ở, hoặc mua để khai thác cho thuê, còn nếu mua để đầu tư, chờ lên giá thì rất khó. Bởi, chung cư có nhiều yếu tố khấu hao, tỷ trọng tiền sử dụng đất đóng góp trong giá trị căn chung cư không lớn. Vì vậy, với sự khấu hao của công trình xây dựng, giá chung cư về mặt lâu dài sẽ không phải một sản phẩm đầu tư tốt” - ông Hiển khẳng định.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc chi sẻ, trong đầu tư bất động sản phải xác định là đầu tư dài hạn. Vì vậy, nếu đầu tư từ nguồn tiền đi vay của các tổ chức tín dụng thì không hiệu quả. Còn trong trường hợp, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính câu chuyện hoàn toàn khác.

“Tôi có một lời khuyên đối với nhà đầu tư thứ cấp là không nên vay vốn ngân hàng đề đầu tư bất động sản. Bởi, lợi nhuận trong ngắn hạn từ bất động sản sẽ không hiểu quả bằng gửi tiết kiệm. Đối với phân khúc chung cư, nếu đầu tư để bán lại là rất khó. Còn phương án cho thuê thì lợi nhuận thu được chỉ khoảng 3 - 4% so với lãi suất gửi dài hạn” - ông Quyết nói.