Thị trường BĐS 2021: Khó xảy ra “bong bóng”

Nguồn cung cải thiện, giá tăng

Báo cáo thị trường BĐS của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, tính đến cuối năm 2020, nguồn cung nhà ở đang thấp nhất trong 5 năm qua, trong khi giá chưa có dấu hiệu giảm, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM, bất chấp các khó khăn về pháp lý, tài chính và ảnh hưởng từ dịch Covid-19. Tuy nhiên, trong năm 2021, thị trường sẽ được tăng cường thêm nguồn cung, giá BĐS vẫn tiếp tục tăng. Nhận định về vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, dòng tiền đang có xu hướng đổ vào BĐS vì nhiều ngành nghề phát triển chậm, lãi suất ngân hàng thấp, nên nhiều nhà đầu tư tìm đến BĐS như kênh đầu tư trú ẩn an toàn. Điều này đã dẫn đến hiện tượng nhu cầu thật mua BĐS để ở ít, chủ yếu để đầu tư.

Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2021, thị trường BĐS sẽ khó xảy ra “bong bóng”

Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đến đầu năm 2021, tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường BĐS Hà Nội đạt gần 16.500 sản phẩm, giao dịch hơn 4.300 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt gần 27%. Còn tại TP.HCM, tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường BĐS đạt hơn 21.300 sản phẩm, giao dịch gần 13.000 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 61%. Riêng giá BĐS tại các tỉnh lân cận TP.HCM như: Đồng Nai, Bình Dương… cũng đã bắt đầu tăng từ 14 - 22 triệu đồng/m2, thậm chí giá đất tại thị trấn Long Thành (Đồng Nai), có nơi đã tăng lên đến trên 100 triệu đồng/m2.

Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA) dự báo năm 2021, một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Giá nhà đất tại TP.HCM vẫn có chiều hướng tăng, chủ yếu là khu vực TP. Thủ Đức. Về cuối năm 2021, có thể nguồn cung tăng mạnh, một số nhà đầu tư sẽ rút khỏi thị trường, giá có thể sẽ chững lại, nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Song, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.

Cũng theo VnREA, giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021, dự báo tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2020. Tại các tỉnh, thành khác cơ bản đều có mức tăng giá BĐS ở mức 5 - 7% so với năm 2020. Một số địa phương có thể tăng giá BĐS mạnh hơn, đạt trên 10% như: Đồng Nai, Bình Dương… Một số địa phương đã phát triển “nóng”, thị trường BĐS bị ngưng trệ thời gian qua như: Khánh Hòa, Phú Quốc... sẽ sôi động trở lại. Giá đất gần các khu công nghiệp có thể sẽ biến động tăng mạnh trong năm 2021.

Cảnh giác với các nguy cơ

Các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS nhận định, năm 2021 khó có thể xảy ra nguy cơ “bong bóng” BĐS vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh và giá có thể kiểm soát được. Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng, thị trường BĐS khó có nguy cơ xảy ra khủng hoảng, “sốt ảo” hay “bong bóng” như một số lo ngại gần đây. Ở giai đoạn 6 tháng cuối năm 2020, mặc dù vẫn có 2 đợt bùng phát dịch bệnh Covid-19 nhưng thị trường BĐS Việt Nam vẫn thể hiện sức mạnh tiềm ẩn. Trong đó, đã có hàng loạt dự án BĐS trên cả nước về đích đúng hạn, góp phần cung cấp cho thị trường nhiều sản phẩm mới. Nguồn cung mới vẫn có gần 60.000 sản phẩm và đạt 87,6% so với năm 2019.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com phân tích, "bong bóng" BĐS thường xảy ra khi hội tụ cùng lúc nhiều bất ổn của nền kinh tế, như: kinh tế vĩ mô tăng trưởng nóng bất thường, chính sách tài chính, tín dụng BĐS bị buông lỏng, nguồn vốn đổ vào nhà đất quá lớn, các kênh đầu tư vàng, ngoại tệ, chứng khoán có biến động lớn… Thêm vào đó là những yếu tố tiềm ẩn như: số lượng mua bán tăng cao đột biến và giao dịch BĐS chủ yếu là mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư, người mua thật ít hay nguồn cung gia tăng quá nhiều so nguồn cầu, thị trường xuất hiện nhiều dự án chưa đủ pháp lý, giá tăng bất thường trong thời gian ngắn vượt xa giá trị thực. Song, đến thời điểm này, các bất ổn và yếu tố trên chưa đáng quan ngại.

Trên cơ sở kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, năm 2021, thị trường BĐS trên cả nước nói chung và thị trường BĐS tại TP.HCM nói riêng sẽ tiếp tục đà phục hồi, tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, ổn định và chưa có nguy cơ xảy ra tình trạng “đóng băng” hoặc “bong bóng” BĐS do sức mua và tổng cầu về nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao.

Ông Lê Hoàng Châu

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA)

Khẳng định quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra đánh giá, thị trường BĐS đã có thời gian trầm lắng từ 2019 đến nay sau thời gian tăng "nóng", tuy nhiên không lặp lại chu kỳ suy thoái 10 năm như nhiều nhà đầu tư lo ngại trước đây. Trong năm 2020, dù dịch Covid-19 bùng phát và vẫn diễn biến phức tạp, thị trường BĐS vẫn duy trì sự ổn định về giá. Cùng với đó, hiện tượng “sốt giá” cục bộ đã được kiểm soát tốt thông qua những chỉ đạo nhanh chóng của các địa phương và các nhà đầu tư đã thận trọng hơn với hiện tượng đầu cơ, lướt sóng… Để tránh dẫn đến tình trạng "bong bóng" BĐS, ông Nguyễn Quốc Anh lưu ý nhà đầu tư cần cảnh giác không chạy theo các cơn sốt, tin đồn về quy hoạch hạ tầng, các dự án hay phân khúc BĐS rủi ro, nên chọn đầu tư các dự án có pháp lý đầy đủ, nhất là các doanh nghiệp BĐS uy tín.