Thị trường bất động sản: Đã vượt qua giai đoạn khó khăn

Sau 2 năm suy thoái, bước vào quý cuối cùng của năm 2023, thị trường BĐS có tín hiệu cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã vượt qua và bắt đầu bước vào chu kỳ của sự ổn định, tuy nhiên, cũng sẽ mất từ 2 - 4 quý nữa mới có thể dần phục hồi.

Giao dịch mua bán tăng trở lại

Bộ Xây dựng cho biết, thị trường BĐS đã chuyển biến trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định và nhiều chính sách, giải pháp thúc đẩy thị trường được ban hành.

Số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong quý III tăng 300% so với quý II. Cụ thể, quý vừa qua có 21 dự án nhà ở thương mại với 7.633 căn được hoàn thành. 863 dự án với 442.453 căn đang được triển khai xây dựng. Miền Bắc có 366 dự án với 282.452 căn, tại miền Trung có 377 dự án với 90.856 căn, tại miền Nam có 120 dự án với 69.346 căn.

Lượng giao dịch có sự cải thiện với phân khúc đất nền khi đạt 91.277 giao dịch, tăng 35,72% so với quý II. Mặc dù số tăng so với thời điểm bình thường còn rất nhỏ, nhưng điều này cho thấy đã bắt đầu có dấu hiệu về khả năng mua bán trên thị trường. Tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá giao dịch tại khu vực trung tâm cơ bản ổn định hoặc chỉ giảm nhẹ trong khi các quận/huyện ven đô và khu vực ngoại thành đà giảm giá đã dừng lại do lượng hàng "cắt lỗ" không còn nhiều.

Cụ thể, tại Hà Nội, các khu vực vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức (gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương) giá khoảng gần 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park huyện Đan Phượng, giá khoảng 140 triệu đồng/m2; Khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh, giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.

Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), để tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS năm 2023, Chính phủ đã có những chỉ đạo sát sao nhất. Đặc biệt, Nghị quyết số 33/NQ-CP được ban hành với mục tiêu thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, từng bước gỡ khó cả về câu chuyện pháp lý các dự án, trái phiếu, và đặc biệt là dòng vốn, nhờ đó giúp Ngân hàng Nhà nước có cơ hội điều chỉnh hạ lãi suất điều hành. Nếu như giai đoạn 2008 - 2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng thì ở giai đoạn này, ngay từ quý I/2023, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

"Thời gian tới, nhiều chính sách có hiệu lực, đi vào thực tiễn sẽ tác động tích cực, thúc đẩy niềm tin và hoạt động của các doanh nghiệp, giúp thị trường BĐS khởi sắc hơn trong trung và dài hạn. Khác với quá trình phát triển mạnh mẽ như ở giai đoạn trước, thị trường sẽ phát triển theo hướng ổn định, bền vững hơn" - ông Hải nhấn mạnh.

Nhà đầu tư đợi thời điểm xuống tiền

Tại các hội thảo về diễn biến thị trường BĐS, các chuyên gia đều nhận định, quý II - IV/2024, thị trường BĐS sẽ có khả năng phục hồi. Thời điểm hấp dẫn để nhà đầu tư và người có nhu cầu mua BĐS tính toán đến việc xuống tiền. Bởi một khi thị trường BĐS đã bước qua giai đoạn tiền phục hồi và đi vào tăng trưởng trở lại, giá bán sẽ tăng.

Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư sẽ là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của thị trường BĐS. Dự kiến có thể rơi vào đầu quý I/2024 và chậm nhất là quý II/2024. Với phân khúc đất nền, giá bán sụt giảm nhưng đây vẫn luôn thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư. Tuy nhiên do là loại hình chủ yếu phục vụ đầu tư, vậy nên khả năng đất nền sẽ phục hồi chậm hơn so với những loại hình khác và có thể phải đến cuối năm 2024, phân khúc này mới đảo chiều.

Tiến sĩ kinh tế Cấn Văn Lực cho biết: Năm 2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, kéo lãi suất huy động giảm xuống 3 - 4%, lãi suất cho vay cũng giảm ít nhất 2%. Việc khơi thông nguồn sẽ tác động mạnh đối với thị trường BĐS và các thành viên tham gia thị trường. Chính sách tiền tệ đang chuyển từ "chặt chẽ, chắc chắn" sang "linh hoạt, nới lỏng". Ngoài ra, nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân được thực hiện như cơ cấu nợ, đảo nợ... Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường BĐS. Hiện giờ, Quốc hội đang xem xét sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu...

Thời gian tới, thị trường BĐS sẽ diễn biến tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 Luật được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 10/2023. Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý; thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn.