Siết phân lô bán nền: Đất nền có bị đẩy giá cao?

Nhà đầu tư “săn” đất

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3. Tính đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị. Trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại 1, 36 đô thị loại 2, 45 đô thị loại 3, 95 đô thị loại 4 và 702 đô thị loại 5. Như vậy, quy định mới sẽ cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Đón đầu thời điểm Luật có hiệu lực, thị trường BĐS đã bắt đầu xuất hiện một số NĐT đi săn đất đã được phân lô. Đặc biệt, ở những khu vực ven thành phố lớn như TP.HCM, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao càng thu hút NĐT và có nhiều giao dịch được thực hiện thành công.

Dữ liệu nghiên cứu thị trường tháng 3/2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm kiếm nhà đất tại tỉnh Bình Dương ghi nhận mức tăng hơn 83%, lượng sản phẩm rao bán tăng 96% so với tháng trước. Trong đó, phân khúc ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh nhất là đất nền, với số lượt tìm mua tăng 114% so với tháng trước. Tiếp đến là đất nền dự án, với số lượt tìm kiếm tăng 113% so với tháng 2/2024. Tại tỉnh Đồng Nai, đà giảm giá đất nền gần như đã dừng lại. Nhóm sản phẩm đất nền có mức giá 8 - 13 triệu đồng/m2 và diện tích 70 - 120m2 có lượng tìm kiếm nhiều nhất trong thời gian qua. Đây cũng là sản phẩm có giao dịch cải thiện nhất thị trường ở giai đoạn này.

Tương tự, dữ liệu mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra, so với thời điểm đỉnh sốt, mức giá giao dịch thành công giảm từ 20 - 30% nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. Thậm chí, một số khu vực đất phân lô có dấu hiệu tăng giá khoảng 5%. Riêng các khu vực ven TP.HCM, liền kề các khu công nghiệp, mức tăng ghi nhận trên 10% so với thời điểm trước Tết. Ở thị trường sơ cấp, phân khúc đất nền không có nhiều biến động. Tuy nhiên, thanh khoản đất nền thứ cấp có cải thiện, tập trung ở các sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Nhiều nhân viên môi giới cho biết, gần đây đã xuất hiện làn sóng săn mua đất nền số lượng lớn từ nhóm NĐT phía Bắc và cả những NĐT “cá mập” đổ về TP.HCM và các khu vực vùng ven. Trong đó, các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An… tiếp tục được cho là những thị trường chủ lực. Mặc dù số lượng giao dịch thành công không nhiều so với thời điểm thị trường đang nóng, nhưng cũng giúp thị trường ấm dần lên sau một thời gian dài đóng băng.

Thị trường sẽ minh bạch

Liên quan tới quy định cấm phân lô bán nền, cùng với động thái đi "săn" đất nền của NĐT thời gian gần đây, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, trong khoảng một năm tới, thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động mạnh. Việc siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS đánh giá, nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Do đó, thời gian qua, nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, "đẩy" giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường. Vì thế, việc siết phân lô bán nền là cần thiết.

Ở góc nhìn tương tự, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, sở dĩ phân lô nở rộ trong thời gian qua là bởi thủ tục dễ dàng hơn rất nhiều so với việc doanh nghiệp lập dự án. Vậy nên từ trước đến nay, người kinh doanh đất nền vẫn chuộng hình thức mua bán tự do, ít lập dự án chính quy. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán. Chính vì vậy, khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, với các quy định siết phân lô bán nền, ở một số nơi nguồn cung loại hình BĐS này trên thị trường sẽ khan hiếm, giá có thể bị đẩy lên cao. Nhu cầu cũng sẽ sụt giảm do người dân không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.

“Có thể giai đoạn đầu thị trường sẽ chao đảo, bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất nền phân lô. Khi siết chặt, loại hình đất nền tự tách thửa này sẽ bị "bít cửa", nguồn cung trên thị trường sẽ kém đa dạng, bị thu hẹp. Nhưng về lâu dài, đất nền sẽ không còn rơi vào những đợt "sốt" như trước đây. Thời điểm này, NĐT đất nền cần có sự cân nhắc kỹ khi đầu tư đất nền nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ”, ông Tuấn cho biết.

Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, việc siết phân lô, bán nền có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất nền đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao. Song về lâu dài việc này sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất. Đồng thời, hạn chế lãng phí tài sản đất vốn đang ngày càng eo hẹp và trở nên đắt đỏ.