Chánh Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam Trịnh Xuân Thái vừa có văn bản số 49/TTra-NV3 ngày 28/2/2019, về việc trả lời kiến nghị của ông Nguyễn Quang Sơn, đại diện cho 1000 khách hàng ký hợp đồng mua đất nền tại 3 dự án: Bách Đạt 1, 7B mở rộng và Hera Comiplex Riverside, do Công ty Cổ phần Bách Đạt An làm chủ đầu tư, tại Khu Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (TX. Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam), nhưng đến nay vẫn không nhận được đất như cam kết.
Có dấu hiệu huy động vốn trái pháp luật
Kết luận Thanh tra Xây dựng Quảng Nam cho biết: Đối với Dự án Bách Đạt 1, diện tích 8,373ha về thủ tục pháp lý của dự án, đến thời điểm này mới chỉ có Thông báo số 22/TB -BQL ngày 24/11/2010 của Ban quản lý Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc về việc giao chủ trương đầu tư; Phê duyệt chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án tại Quyết định số 1385/QĐ-UBND ngày 4/5/2011 và Phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định số 3384/QĐ -UBND ngày 26/9/2016; Thông báo số 372/TB-UBND ngày 27/7/2017 của UBND thị xã Điện Bàn về thông báo thu hồi đất thực hiện dự án. Ngoài ra, Ban quản lý Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc mới thẩm định thiết kế cơ sở, chưa thẩm định bản vẽ thiết kế thi công và cấp giấy phép xây dựng cho dự án; Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Bách Đạt An chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.Đối với Dự án 7B mở rộng, dự án này là quỹ đất đối ứng xây dựng tuyến đường nối từ ĐT 607A đến ĐT 603A theo hình thức hợp đồng BT (Đổi đất lấy hạ tầng) có diện tích 19,53ha. Cho đến thời điểm này, dự án vẫn chưa được UBND tỉnh Quảng Nam có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa giao đất, Chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhà nước.
Dự án Khu đô thị Hera Comiplex Riverside (Peacfful Land cũ) có diện tích 18,26ha, đây cũng là một trong những dự án quỹ đất đối ứng BT xây dựng tuyến đường nối từ ĐT 607A đến ĐT 603A. Dự án này cũng chưa được UBND tỉnh Quảng Nam có văn bản chấp thuận đầu tư, chưa có quyết định giao đất và Chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, mặc dù cả 3 dự án trên chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, nhưng Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Bách Đạt An đã ký hợp đồng với Công ty Cổ phần dịch vụ BĐS Hoàng Nhất Nam, tổ chức huy động vốn, phân phối đất nền thông qua các Hợp đồng số 107/2017/HĐĐCPP/BĐ-HNN ngày 10/7/2017 về đặt cọc mua và phân phối đất nền Dự án Bách Đạt 1, tổng số 352 lô đất; Hợp đồng số 107/2017/ HĐĐCPP/BĐ-HNN ngày 14/7/2017 về đặt cọc môi giới đất nền Dự án 7B mở rộng với tổng số 435 lô đất nền; Hợp đồng số 01/2017/SĐBS ngày 24/7/2017 về thỏa thuận đặt cọc và phân phối đất nền dự án Khu đô thị Heara Comiplex Riverside (Peacfful Land cũ) tổng số 352 lô đất nền.
Theo quy định của pháp luật về huy động vốn, góp vốn, chuyển quyền sử dụng đất tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định tại Khoản 2, Điều 19 như sau: Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ quy định “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ góp vốn theo thỏa thuận trong hợp đồng, không được huy động vốn để phân chia sản phẩm, hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án”.
Khoàn 3, Điều 19 cũng quy định cụ thể, việc huy động vốn chỉ được ký kết sau khi có đủ điều kiện gồm: Hồ sơ đầu tư dự án xây dựng nhà ở đã được phê duyệt, dự án đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ dự án đã được phê duyệt, đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng.
Ngoài ra, Khoàn 4, Điều 19 quy định: “…Nghiêm cấm Chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật. Trường hợp sử dụng sai mục đích hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê nhà ứng trước của khách hàng phải hoàn trả lại số tiền đã huy động sai quy định; phải bồi thường thiệt hại, xử lý hành vi vi phạm hành chính, hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự”.
Như vậy, đối với 3 dự án nêu trên, Chủ đầu tư là Công ty Bách Đạt An và Công ty Hoàng Nhất Nam phần lớn đã yêu cầu khách hàng đóng tới 95% giá trị sản phẩm. Thậm chí mới đây, Công ty Bách Đạt An vẫn tiếp tục có văn bản yêu cầu khách hàng đóng tiền đợt 2 (nộp trước ngày 30/4/2019) đối với Dự án Hera Comiplex Riverside, trong khi dự án này chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, việc huy động vốn của Chủ đầu tư và đơn vị phân phối đối với 3 dự án có dấu hiệu huy động vốn trái pháp luật.
Dừng tất cả các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại 3 Dự án
Tại Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về điều kiện để dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, được chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền bao gồm, “…Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm: các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; bảo đảm cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm điện, nước sinh hoạt, thoát nước, thu gom rác thải. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)”.
Như vậy, đối với 3 dự án nêu trên chưa hoàn thiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, chưa có quyết định giao đất, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất…, nên chưa đủ điều kiện nghiệm thu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa được Sở Xây dựng Quảng Nam xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quy định tại Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Do đó, việc kí kết hợp đồng giữa Công ty Cổ phần Bách Đạt An với Công ty Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản Hoàng Nhất Nam và khách hàng (bên thứ 3) là chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Theo đó, Kết luật của Thanh tra Sở Xây dựng Quảng Nam cho rằng: Đây là quan hệ giao dịch dân sự được điều chỉnh tại Bộ Luật dân sự, nên thẩm quyền giải quyết là Tòa án. Tại các hợp đồng ký kết giữa 2 Công ty, cũng như phiếu đăng ký mua sản phẩm, các chủ thể tham gia thống nhất xác định, nếu có phát sinh tranh chấp thì khởi kiện tại Tòa án.
Mặt khác, hiện nay Tòa án nhân dân quận Hải Châu (TP. Đà Nẵng) đang thụ lý vụ án dân sự sơ thẩm số 85/2018/TLST-KDTM về việc tranh chấp hợp đồng thỏa thuận đặt cọc và phân phối đất nền giữa Công ty Bách Đạt An và Công ty Hoàng Nhất Nam, Thanh tra Sở xây dựng Quảng Nam đề nghị các khách hàng đặt mua đất nền của 3 dự án trên, gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nơi 2 công ty này đặt trụ sở, để được giải quyết bảo đảm quyền lợi.
Về nội dung đề nghị UBND tỉnh Quảng Nam tổ chức cuộc họp 4 bên (tỉnh Quảng Nam, Cty Bách Đạt An, Cty Hoàng Nhất Nam và khách hàng ký hợp đồng mua đất dự án) của ông Nguyễn Quảng Sơn, đại diện cho 1000 khách hàng, UBND tỉnh Quảng Nam đã có văn bản số 1006/UBND-TD ngày 28/2/2019. Theo đó, việc tranh chấp dân sự không thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND tỉnh Quảng Nam mà thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
