Nhiều thay đổi trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Do Luật hiện hành không đưa ra các quy định cụ thể về tiền cọc với mua bán, thuê bất động sản hình thành trong tương lai. Nên theo quy định mới của Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi việc đặt cọc mua bán nhà trên giấy được siết lại.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Dự án bất động sản trên giấy chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở...

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Bởi, đặt cọc là bước đầu tiên trong tiến trình mua bán, được thực hiện trước khi giao kết hợp đồng, cần được giám sát để tránh thu tiền cọc quá lớn, có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại cho người mua.

Thanh toán 95% giá trị hợp đồng khi nhận nhà

Khi giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luật kinh doanh bất động sản quy định khách hàng chỉ phải thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà. Như vậy, khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận.

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền thuê đất, các loại thuế, phí liên quan đến đất đai) trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải có quyết định giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Quy định này nhằm ngăn ngừa tình trạng chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án và bảo đảm nguyên tắc chỉ bán, chuyển nhượng những gì người bán, chuyển nhượng có.

Giao dịch bất động sản giữa các cá nhân, tổ chức quy mô nhỏ sẽ do các bên thỏa thuận hình thức thanh toán hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng. Điều này sẽ bảo đảm việc kiểm soát dòng tiền giao dịch bất động sản của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Dự thảo Luật đã được tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện trên cơ sở ý kiến ĐBQH tại Kỳ họp thứ 6, bảo đảm rõ ràng về nội dung, chính xác về kỹ thuật lập pháp, kỹ thuật văn bản, tránh dẫn đến cách hiểu khác nhau, thống nhất với các luật có liên quan như thể hiện trong Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý (bản đầy đủ) và dự thảo Luật.

Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, bảo đảm đồng bộ về chính sách với dự thảo Luật Nhà ở.