Nhật Bản chia sẻ với Việt Nam kinh nghiệm “vực dậy” thị trường bất động sản

   

   

  Hội thảo là diễn đàn để các chuyên gia, nhà nghiên cứu, cơ quan quản lý nhà nước, các định chế tài chính và các doanh nghiệp (DN), hiệp hội bất động sản (BĐS) và các DN liên quan gặp gỡ, trao đổi về tình hình thị trường BĐS Việt Nam hiện nay; những giải pháp và định hướng chính sách sắp tới, vai trò của các định chế tài chính trên thị trường và đặc biệt là trao đổi về kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc giảm thiểu tác động tiêu cực của  nền kinh tế bong bóng BĐS cùng kinh nghiệm xử lý nợ xấu phát sinh trong thời kỳ này, qua đó, góp phần tư vấn chính sách quản lý thị trường BĐS cho Chính phủ Việt Nam.

   

   

  Hội thảo tập trung vào các nội dung chính như tổng quan và thực trạng thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay và những gợi ý về giải pháp; định hướng chính sách quản lý phát triển thị trường BĐS và nhà ở tại Việt Nam; vai trò của các định chế tài chính đối với việc phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam; kinh nghiệm của Chính phủ và các ngân hàng thương mại Nhật Bản trong việc giảm thiểu tác động tiêu cực của nền kinh tế bong bóng BĐS và trong vấn đề xử lý nợ xấu và phòng ngừa rủi ro liên quan tới BĐS.

   

  Nhật Bản là nền kinh tế lớn thứ ba trên thế giới và đến bây giờ người ta vẫn còn nhắc đến “sự thần kỳ Nhật Bản” trong phát triển kinh tế. Tuy vậy, vào đầu những năm 1990, Nhật Bản đã từng trải qua giai đoạn bong bóng giá BĐS khiến cả thập kỷ sau đó, nền kinh tế Nhật Bản lâm vào tình trạng trì trệ, nợ xấu tăng cao và gây ra nhiều hệ lụy khác.

   

  Kinh nghiệm của Nhật Bản đối với việc giảm thiểu tác động tiêu cực của nền kinh tế bong bóng BĐS, cũng như phát huy vai trò của các định chế tài chính đối với quá trình phát triển thị trường BĐS là những bài học kinh nghiệm rất quý báu đối với Việt Nam. Nhìn lại các nguyên nhân gây ra bong bóng BĐS và khiến nền kinh tế khủng hoảng kéo dài sau khi xảy ra đổ vỡ trên thị trường BĐS của Nhật Bản, trên cả bình diện vi mô (từng định chế tài chính) lẫn bình diện vĩ mô (cơ quan quản lý nhà nước), các diễn giả Nhật Bản cho rằng Việt Nam có thể rút ra một số bài học và kinh nghiệm như sau: Cần hiểu về đặc tính của bong bóng BĐS là đã là bong bóng thì nó không thể tồn tại được lâu, trước sau gì nó cũng sẽ vỡ. Hiểu được điều này để tránh tâm lý lạc quan thái quá, tin rằng thị trường luôn luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá nhiều với hy vọng giá tiếp tục tăng sẽ mang lại lợi nhuận cho mình, còn người cho vay thì định giá BĐS quá cao với niềm tin rằng giá đó còn cao hơn nữa.

   

  Việc đánh giá tình hình kinh tế trên quan điểm vĩ mô và trung lập là đặc biệt quan trọng, vì khi đang ở giữa thời kỳ bong bóng thì mọi người thường khó nhận ra đó là bong bóng. Vì thế, cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập thì mới có nhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời. Bên cạnh đó, cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay. Còn ở từng tổ chức tín dụng, việc nhận thức và hành động nhanh chóng để không rơi vào bong bóng BĐS khó thực hiện được theo hướng “từ dưới lên” và khi đó, các chỉ thị, mệnh lệnh từ “trên xuống” là quan trọng. Tiếp đó, cần cải thiện cơ chế, chính sách giám sát tín dụng. Kinh nghiệm cho thấy đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn về kiểm tra, giám sát thiếu và không minh bạch đã là một trong những nguyên nhân khiến việc giám sát thiếu hiệu quả.

   

  Cùng với đó, xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng. Nhật Bản đã từng thực hiện nguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phá sản và do đó không có chuẩn bị. Để thực hiện việc cho phá sản những ngân hàng yếu kém thì cần hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường vai trò của các cơ quan liên quan (như bảo hiểm tiền gửi, cơ quan thu hồi và xử lý nợ). Ngoài ra, tái cơ cấu bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡ bong bóng BĐS. Cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản để tái cơ cấu lại bên đi vay, tăng cường chức năng của các tổ chức liên quan trong quá trình tái cơ cấu này (cơ quan thu hồi và xử lý nợ).

   

                                                  Bài & ảnh: Hoàng Liêm