Làm rõ căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Nhiều đổi mới về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Theo TS. Đỗ Xuân Trọng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có vai trò quan trọng trong chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam. Tuy nhiên, các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn nhiều bất cập, hạn chế; điều này ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường đất đai, nguy cơ tham nhũng đất đai ngày càng tăng nhanh. Do đó, trong Dự thảo Luật Đất đai đã có những sửa đổi, bổ sung các quy định về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại điểm d khoản 1, điểm đ khoản 2 Điều 160 và tại khoản 3 Điều 160 Dự thảo Luật Đất đai.

Ngoài ra, về hình thức thể hiện và thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đây là một điểm mới được quy định trong Dự thảo Luật Đất đai, theo đó: Về hình thức thể hiện giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Dự thảo quy định phải được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

Quy định này sẽ đảm bảo được tính minh bạch, công khai trong việc tiếp cận đất đai từ Nhà nước và cũng chính sự minh bạch, công khai đó sẽ giúp thị trường đất đai vận hành thông suốt, phù hợp với quy luật phát triển thị trường.

Đồng thời, quy định trên cũng góp phần khắc phục sự không rõ ràng về thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là “Thời điểm Nhà nước quyết định giao đất” hay “thời điểm Nhà nước có quyết định giao đất” bởi nếu điều này cứ kéo dài sẽ gây ra vô số bất cập, cũng như khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp trong quá trình định giá, thẩm định để tính tiền sử dụng đất.

Về thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Dự thảo quy định: “Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không quá 6 tháng.

Trong trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi hệ số sử dụng đất nhưng không làm thay đổi diện tích đất sử dụng thì phải xác định lại giá đất tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung.”

Các quy định này sẽ đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước cũng như nhà đầu tư sử dụng đất khi có sự điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi hệ số sử dụng đất; hạn chế tình trạng thay đổi quy hoạch, chi tiết xây dựng chỉ mang lại lợi ích cho chủ đầu tư mà gây thiệt hại, thất thu cho Nhà nước.

Cần nghiên cứu để các điều khoản sát với thực tế

Liên quan đến căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mặc dù Dự thảo Luật Đất đai đã quy định đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất là một trong những cách thức để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng tại khoản 1, khoản 2 Điều 160 Dự thảo chưa quy định giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Do đó, TS. Trọng đề nghị, bổ sung quy định vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá trúng đấu thầu.

Về thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Hiện nay, tại khoản 4 Điều 160 Dự thảo Luật Đất đai quy định: việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không quá 6 tháng.

Quy định này đang còn một số bất cập nhất định, bởi hiện nay, giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể là giá thị trường thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc có thể là giá cụ thể và cả 2 loại giá này, đặc biệt là giá đất cụ thể mặc dù do Nhà nước ban hành đều có khả năng biến động rất cao trong thời gian ngắn dưới sự tác động của các yếu tố cung - cầu trên thị trường.

Do đó, nếu giữ nguyên thời hạn được quyết định giá đất “không quá 6 tháng” như trên dễ dẫn việc cố tình xử lý giá hoặc có sự lựa chọn thời điểm thị trường bất động sản thấp để trục lợi, mang lại lợi ích nhóm, cá nhân. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường đất đai, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

TS. Trọng đề nghị sửa đổi quy định vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng: bỏ quy định về thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong khoảng thời gian “không quá 6 tháng”, thời điểm xác định giá đất là tại thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.