Làm giàu từ bất động sản: Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Nhiều trường hợp trắng tay

Sau một gian dài trầm lắng, thị trường BĐS của TP.HCM nói riêng và của cả nước nói chung đã có những chuyển biến tích cực. Do đó, số lượng người tham gia vào thị trường BĐS đã tăng lên đáng kể. Thực tế, nhiều nhà đầu tư BĐS đã giàu lên một cách nhanh chóng nhưng cũng không ít người lâm vào cảnh lao đao, nợ nần vì chưa nhận biết được thị trường BĐS vẫn còn tìm ẩn nhiều rủi ro. 

Điển hình như trường hợp của anh Nguyễn Văn Hoàng (Q. Bình Thạnh, TP.HCM) từng kiếm rất nhiều tiền từ việc mua bán BĐS. Anh Hoàng chia sẻ, năm 2006, thấy bạn bè trong giới rủ nhau đi mua đất ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) vì thấy giá BĐS ở đây tăng vùn vụt, anh đã dồn hết 3 tỷ đồng tiền vốn và vay ngân hàng thêm 4,5 tỷ đồng nữa để “đánh quả” lớn với hy vọng để một thời gian ngắn bán lại sẽ lời to.

Thời điểm đó, giá đất Nhơn Trạch lên tới 6 - 8 triệu đồng/m² nhưng, sau một thời gian, thị trường BĐS lâm vào cảnh “đóng băng”, giao dịch trầm lắng. Nợ ngân hàng đến hạn phải trả, anh Nguyễn Văn Hoàng đành bán đổ bán tháo số đất đã “ôm” nhưng cũng chẳng ai đoái hoài. Tới đầu năm 2008, anh Hoàng mới bán được lô đất với giá 3,8 triệu đồng/m², lỗ hơn một nửa so với giá mua vào. 

Cũng lao vào vòng xoáy làm giàu nhờ BĐS, chị Nguyễn Như Trang lao đao khi gom hết tiền để đầu tư mua đất Hồ Tràm (Xuyên Mộc, Bà Rịa - Vũng Tàu). Chị Trang cho biết, năm 2013, tin đồn Nhà nước sắp cho người Việt vào chơi Casino tại khu du lịch ở Hồ Tràm, chắc chắn lượng khách đến mua đất và chơi bài… sẽ tăng gấp nhiều lần nên chị quyết định “chơi lớn”.

Chị Trang kể, lúc đó, giá đất chỉ khoảng 400.000 đồng/m². Thấy cơ hội sinh lời quá lớn, chị Trang đã gom hết tiền trong nhà và vay thêm người thân để mua 2.500m² đất và sau đó xây nhà nghỉ. Nhưng kế hoạch đón “sóng” của chị Trang đã thất bại vì khách đến Casino phần lớn là người nước ngoài, người Việt Nam rất hạn chế.

Câu chuyện trắng tay từ đầu tư BĐS không chỉ rơi vào anh Hoàng, chị Trang mà rất nhiều người cũng lâm vào cảnh tương tự do khi mua, họ không tìm hiểu kỹ về pháp lý, mua dàn trải nhiều dự án, mua bán trên cọc... Như trường hợp một cô gái mới rời giảng đường đại học chưa lâu, có một ít vốn do gia đình tạo dựng cho, cùng một ít kiến thức về thị trường BĐS. Với mong muốn làm giàu nhanh chóng, cô đã theo bạn bè ra Phú Quốc đầu tư vào một vài dự án nhưng lại không tìm hiểu kỹ càng về mặt pháp lý của bất kỳ dự án nào. Do thiếu sự tập trung, phân bổ dòng tiền vào nhiều sản phẩm cùng một lúc nên cô gái đã không đủ khả năng thẩm định thị trường, cuối cùng cô mất sạch vốn đầu tư vào đó.

Hiểu rõ sản phẩm trước khi xuống tiền

Theo Chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong, khi nhà đầu tư bỏ tiền vào BĐS phải định hình rõ là sản phẩm này có bán được không. Nếu không lường trước được nhà đầu tư dễ bị chôn vốn, thậm chí, mất luôn những mình gì đang có. Để hiểu được điều này, quan trọng nhất là thẩm định pháp lý từ quy hoạch, nắm được cơ chế hoạt động của dự án, phân tích được mức thanh khoản của dự án đó trên thị trường.

Chung quan điểm với ông Nguyễn Tấn Phong, ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản cho rằng, rủi ro trong kinh doanh BĐS thường đến từ sự chủ quan của nhà đầu tư, có nghĩa là họ không thể lường trước được những rủi ro, đặc biệt, rủi ro về mặt pháp lý. Họ cũng không hiểu hết được bản chất của nghề kinh doanh BĐS nên không biết cách để hạn chế rủi ro về BĐS.

Ông Nguyễn Đức Lập phân tích, với những nhà đầu tư mới bắt đầu vào nghề, phải lựa chọn cho mình một môi giới đáng tin cậy thông qua tìm hiểu từ nhà đầu tư khác đã làm việc với môi giới đó. Thực tế, trên thị trường có 300.000 môi giới nhưng chỉ khoảng 10% trong số đó có chứng chỉ hành nghề. Có nghĩa là một lượng lớn không được đào tạo căn bản nên rủi ro trong đầu tư BĐS còn khá lớn.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh nhận định, thị trường nhà đất luôn có 3 trạng thái là đi lên, đi ngang và đi xuống. Những người mua đất theo tâm lý đi tắt đón đầu thường chỉ nghĩ đến giá đất sẽ tăng mà bỏ qua 2 kịch bản còn lại. Thực tế, những người này chỉ nắm 1/3 xác suất chiến thắng. Họ tham gia vào thị trường BĐS với sự vô tư như vậy nên khả năng thua lỗ rất cao. Nếu nhà đầu tư vừa xuống tiền vào thời điểm giá BĐS tăng cao, vừa sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều trong khi hạ tầng lại chưa phát triển tới nơi tới chốn, việc thua lỗ là chắc chắn.

Các chuyên gia BĐS cũng nhận định, hiện nay, có rất nhiều nhà đầu tư vẫn mơ hồ về bản chất thật sự của một nhà kinh doanh BĐS. Họ không nắm được cơ chế pháp lý của dự án, không hiểu rõ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS nhưng vẫn ôm mộng đi làm giàu từ đất đai, do đó, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có thể phải trả giá rất đắt.

Nói về cú “ngã đau” của mình, anh Nguyễn Văn Hoàng chia sẻ: “Thị trường nhà đất thường diễn biến khó lường và bất ổn nên nhà đầu tư cần thận trọng, đừng chạy theo đám đông nếu không lại giống như trường hợp của tôi. Khi xuống tiền ở sản phẩm nào nên thẩm định kỹ thị trường, nhất là nên tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án”.

Không thể phủ nhận, có rất nhiều người đã giàu lên nhờ đầu tư BĐS, song cũng có nhiều người “tiền mất tật mang” cũng vì BĐS. Thị trường BĐS không phải là miếng đất màu mỡ để hái ra tiền nếu nhà đầu tư BĐS không trang bị đủ cho mình các kiến thức về pháp lý, thị trường và nhất là cần phải tỉnh táo trước khi xuống tiền.