Kinh tế đất đai: Nhìn từ Nhật Bản

Theo ông Đào Trung Chính - Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, công tác định giá đất và thẩm định giá đất là một trong những lĩnh vực mới và gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt, đối với các nhà xây dựng luật, xây dựng chính sách liên quan đến lĩnh vực này, với các Sở TN&MT lại càng gặp nhiều khó khăn hơn khi áp dụng và thực hiện. Tổng cục Quản lý đất đai đã có một thời gian dài hợp tác, làm việc với Hiệp hội Bất động sản Nhật Bản, qua đó, nhận thấy, phía đối tác đã có thời gian đi trước để áp dụng và có nhiều kinh nghiệm quý báu, phù hợp với thực tế của Việt Nam trong lĩnh vực định giá và thẩm định bất động sản.

Chia sẻ về kinh nghiệm của Nhật Bản trong lĩnh vực kinh tế đất, ông Yamashita Masayuki, Phó Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thẩm định Bất động sản Nhật Bản cho biết, Nhật Bản đã trải qua 4 giai đoạn có những đổi thay lớn, bắt đầu từ năm 1950. Trong 4 giai đoạn này, Chính phủ Nhật Bản đều có những chính sách về kinh tế đất khác nhau nhằm khắc phục bất cập thực tế, phân chia lại cho xã hội phần hưởng lợi khi giá đất tăng do phát triển kinh tế.

Đơn cử, thời kỳ 1950  - 1960, khi phát triển các cụm công nghiệp quy mô lớn tại khu vực biển Thái Bình Dương như ở các thành phố Tokyo, Osaka, Nagoya và mở rộng quy mô sản xuất công nghiệp để tăng thu nhập quốc dân đã dẫn tới việc giá đất sản xuất công nghiệp tăng; giá đất ở tăng do tình trạng dân số tập trung tại các đô thị. Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã áp dụng giải pháp là thúc đẩy cung nhà ở và đất ở bằng cách xây dựng các nghiệp đoàn nhà ở nhằm xây dựng, cung cấp nhà ở, phát triển các cụm độ thị mới quy mô lớn. Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phân phối nhà ở, đất ở qua quỹ tài chính công về nhà ở (phân bổ thêm tài chính, mở rộng các quy định hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản). Áp dụng chế độ đánh giá thấm định giúp hình thành các cơ quan đánh giá, giúp thuận lợi việc lấy đất công.

Tại thời kỳ cuối năm 1960 - 1970, kinh tế phát triển khiến dân số tập trung tại thành thị nên khó mua được nhà, vấn đề đầu cơ đất công. Chính phủ đã đảm bảo giành đất công cho phát triền hạ tầng, nhất là đến năm 1967 đã ban hành Đạo luật thu hồi đất sửa đổi 1967 làm cơ sở cho việc tính toán phí bồi thường đất là từ thời điểm quyết định thu hồi sửa đổi thành thời điểm cấp chứng nhận kinh doanh. Như vậy, sẽ cố định giá đất vào giai đoạn bắt đầu kinh doanh (phòng việc cố tình giữ đất không bán để nâng giá).

Bên cạnh đó, phát triển đất thành thị một cách có kế hoạch qua việc sửa đổi Luật quy hoạch thành thị (1969), cùng việc phân loại các khu vực sẽ được đô thị hóa và khu vực hạn chế đô thị hóa; áp dụng chế độ cấp phép xây dựng nhà ở quy mô lớn.

Thời kỳ 1980 đến đầu những năm 1990, giai đoạn kinh tế sụt giảm vì đồng Yên tăng giá (theo Thỏa ước Palaza năm 1985), Chính phủ đã chuyển đổi nền kinh tế phụ thuộc xuất khẩu vào thúc đẩy các dự án phát triển tận dụng vốn tư nhân. Việc này dẫn tới giá đất tăng cao đột xuất phát đầu tiên tại Tokyo và lan rộng các các thành phố lớn khiến người dân có thu nhập trung bình khó mua được nhà, khoảng cách về mặt kinh tế giữa người có đất và không có đất.

Để khắc phục điều này, Chính phủ đã ban hành Luật Đất đai cơ bản (1989), trong đó, quy định triết lý và chính sách cơ bản về đất đai. Cụ thể, triết lý đất đai là ưu tiên công trình phúc lợi công cộng; sử dụng hợp lý và sử dụng có kế hoạch; kiềm chế giao dịch đầu cơ; chia sẻ lợi nhuận thu được do giá trị đất tăng. Về chính sách cơ bản về đất đai: yêu cầu lập quy hoạch sử dụng đất; có các biện pháp để bảo đảm đảm sử dụng đất phù hợp; có các biện pháp quy định về giao dịch đất; các biện pháp thuế; hợp lý hóa việc định giá đất công…

Theo đó, việc định giá đất công dựa trên cơ sở 1 thửa đất 4 loại giá là giá thực tế trên thị trường, giá theo niêm yết công khai, giá thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đánh thuế tài sản cố định. Việc định giá đất “1 vật 4 giá” này tùy từng trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền thu hồi.

Việc phân chia lợi ích cho xã hội khi hưởng lợi từ việc giá đất tăng do phát triển kinh tế. Chính phủ sẽ quy định đánh thuế lợi nhuận do giá đất tăng khi chuyển nhượng bằng hình thức đánh thuế lợi nhuận và siết chặt việc đánh thuế chuyển nhượng với đất sở hữu trong thời gian ngắn. Đồng thời, đánh thuế thời gian sở hữu đất; mua trước đất đai tại các khu vực dự định phát triển qua các công ty của Chính phủ thành lập trước khi đất tăng giá do có quy hoạch.

Theo ông Yamashita Masayuki cho rằng, quan trọng nhất trong việc giải quyết được các vấn đề kinh tế đất đai nắm bắt chính xác xu hướng giá đất và thu thập đầy đủ thông tin liên quan đất đai để làm rõ nguyên nhân biến động giá đất.

Để làm được nắm bắt xu hướng giá đất phải thiết lập chỉ số giá đất khu vực đô thị; có chế độ công bố giá đất; để thu thập thông tin làm rõ nguyên nhân biến động cần thu thập và phân tích thông tin sở hữu đất và các giao dịch đất đai (điều tra thống kê đất và nhà ở) và giá cả các giao dịch (điều tra giá giao dịch).