Khơi thông dòng vốn bất động sản: Cần giảm giá sản phẩm nhà ở

Thị trường BĐS bước vào chu kỳ giảm giá

Nhìn lại thị trường 2021 - 2022 có thể thấy, giá bất động sản bật tăng mạnh 25 - 40%. Đặc biệt, các tỉnh, thành ven Hà Nội, TP.HCM - nơi có đột phá về hạ tầng cơ sở như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên… giá tăng gấp 3. Trong bối cảnh nguồn cung thị trường khan hiếm, các dự án BĐS chào bán thời điểm này thu hút nhiều nhà đầu tư. Chính vì vậy, giá liên tục tăng phi mã.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra con số ghi nhận về mức giá tăng của BĐS năm 2021 - 2022. Theo đó, giá BĐS có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ. Thời điểm đó, trên thị trường ghi nhận, nhiều chung cư vùng ven cách trung tâm Hà Nội 20km vẫn có giá bán 40 - 60 triệu đồng/m2. Các dự án shophouse Hà Đông, Long Biên giá bán trung bình 150 - 300 triệu đồng/m2. Một số vị trí khác bị đẩy giá tăng gấp đôi chỉ trong thời gian ngắn.

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng

Sau nhiều năm tăng nóng, quý IV/2022, thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, năm 2022 - 2023, hoạt động của các doanh nghiệp BĐS gặp rất nhiều khó khăn do: khó tiếp cận được các nguồn vốn (tín dụng, trái phiếu,...); lãi suất, tỉ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm;... dẫn đến nhiều tập đoàn, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới.

Bên cạnh đó, những thông tin không chính thống về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp đã gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư dẫn đến e ngại, nghe ngóng, tạm dừng đầu tư vào lĩnh vực BĐS mà chuyển sang các kênh đầu tư khác; doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền, khó khăn trong thanh khoản; ảnh hưởng xấu đến thị trường.

Trước tình hình này, giá BĐS đã giảm do nhiều nhà đầu tư cùng bán ra. Trong đó, có cả doanh nghiệp lớn cần tiền đáo hạn trái phiếu phải chấp nhận giảm giá. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, mức giảm trung bình 20% trên thị trường hiện nay vẫn chưa “ăn vào” vốn của giới đầu tư. Mức giảm này thực chất chỉ là giảm bớt phần lợi nhuận kỳ vọng vào thời điểm trước.

Chị Nguyễn Hạnh - Giám đốc sàn BĐS Thịnh Vượng (Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ, giữa năm 2022, giá liền kề tại khu đô thị Gelexim Lê Trọng Tấn, Hà Đông, Hà Nội đã tăng mạnh từ mức 30 - 32 triệu đồng/m2 lên mức hơn 60 triệu đồng/m2. Hiện tại, khi thị trường khó khăn, giá có giảm xoay quanh ngưỡng 48 - 50 triệu đồng/m2. Mức giá bán này chưa chạm đến vốn của nhà đầu tư.

“Hiện tại, các nhà đầu tư đã tỉnh táo hơn nhiều, họ thường đầu tư bằng nguồn tiền nhàn rỗi, không dùng đòn bẩy tài chính, không vay vốn ngân hàng… nên việc bán cắt lỗ sâu là rất khó. Thời điểm này, chỉ có nhà đầu tư chịu áp lực vay vốn mới buộc phải bán bằng mọi giá” - chị Hạnh nhấn mạnh

Doanh nghiệp phải tự cứu mình

Trước những khó khăn chung của thị trường BĐS, các chuyên gia kinh tế đưa ra lời khuyên đối với các doanh nghiệp BĐS. Đó là thay vì ngồi chờ giải cứu, doanh nghiệp phải tự cứu mình. Động thái thiết thực nhất là tiết giảm chi phí, đưa mặt bằng giá về mức phù hợp với thị trường. Đồng thời, cần thực hiện tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, các phân khúc nhà ở thương mại bình dân, nhà ở thu nhập thấp để phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Theo TS Cấn Văn Lực, thị trường BĐS vừa qua phát triển khá nóng, giá BĐS tăng mạnh. Thị trường mất cân đối cung - cầu trầm trọng. Trong khi doanh nghiệp BĐS phần lớn mong muốn được Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ. Tuy nhiên, rất khó dùng tiền ngân sách để hỗ trợ doanh nghiệp vì còn rất nhiều ngành nghề đang cần ngân sách. Vì vậy, đối với các doanh nghiệp BĐS, thời gian này chính là cơ hội để doanh nghiệp tái cấu trúc, cơ cấu lại sản phẩm. Đặc biệt, doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá bán khi giá đã tăng quá nhanh thời gian qua. Việc giảm giá sản phẩm sẽ giúp giải tỏa nghĩa vụ tài chính, nhiều người dân có thể mua được nhà, từ đó khơi thông dòng vốn đang ách tắc.

“Giải pháp “sống còn” với cả thị trường hay từng doanh nghiệp BĐS trong giai đoạn suy thoái là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh, có thể chọn cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực để phát triển.” - ông Lực nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, để xảy ra tình trạng thị trường khó khăn cũng có trách nhiệm của doanh nghiệp. Nguyên nhân có thể bởi doanh nghiệp đầu tư dàn trải, không lượng sức mình; doanh nghiệp cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường.

“Chúng tôi đề nghị doanh nghiệp phải nâng cao trách nhiệm, cùng tham gia với Nhà nước, khách hàng... tìm giải pháp. Doanh nghiệp buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu, tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu lại đầu tư. Nhà đầu tư, người mua nhà cũng phải cùng hợp lực nhằm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản, chứ không chỉ từ góc độ nhà nước, doanh nghiệp. Các bên hợp tác với nhau theo tinh thần tìm điểm cân bằng về lợi ích", ông Châu nói.