Triển khai Luật Đất đai 2024

Hoàn thiện hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 về cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất - Kỳ 1

Thúy Nhi, Thanh Ngà, Lan Anh • 02/04/2024 - 17:44

(TN&MT) - Đổi mới công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tại Luật Đất đai 2024 là bước thay đổi quan trọng, tích cực, hiện thực hóa quan điểm, chủ trương của Đảng về bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 đã có nhiều quy định đổi mới trong công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất nhằm đảm bảo công tác cấp Giấy chứng nhận được chuyên nghiệp hóa, làm cơ sở cho việc thống nhất công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính từ Trung ương tới địa phương, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân.

Những năm qua công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đã được các địa phương quan tâm chỉ đạo và tổ chức triển khai, đến nay, cả nước đã cấp được trên 97,6% diện tích được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, kết quả này đã góp phần tích cực trong việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tạo nền tảng kỹ thuật cơ bản và thông tin đầu vào chính xác cho công tác quản lý đất đai ngày một chặt chẽ, hiệu quả hơn, là cơ sở quan trọng để quản trị thị trường bất động sản minh bạch, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội chung của cả nước.

Tuy nhiên, so với yêu cầu của người sử dụng đất và công tác quản lý về đất đai vẫn còn những hạn chế nhất định như: việc tổ chức thi hành pháp luật tại một số địa phương chưa nghiêm; còn tình trạng tự đặt ra các thủ tục, thành phần hồ sơ, thời gian giải quyết còn kéo dài so với quy định; vẫn còn có tình trạng cán bộ nhũng nhiễu trong thực thi công vụ; né tránh, sợ trách nhiệm trong giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp.

Nguyên nhân của tình trạng này rất đa dạng, nhưng chủ yếu tập trung vào: Đất đai có tính lịch sử, nguồn gốc đa dạng, phức tạp, nhạy cảm; chế độ quản lý và sử dụng đất trải qua nhiều thời kỳ quy định không đồng bộ và thống nhất; công tác quản lý đất đai tại địa phương, nhất là chính quyền cơ sở trong một số thời điểm chưa được quan tâm sâu sát, chưa phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm; việc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất chưa cao.

Từ những tồn tại và nguyên nhân nêu trên, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chỉ rõ: "... Chính sách, pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, bất cập... chưa xử lý tốt các vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại và từ yêu cầu mới của thực tiễn".

Để giải quyết những bất cập, vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại và từ yêu cầu mới của thực tiễn, Luật Đất đai 2024 đã quy định chuẩn hóa GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhằm phân định rõ quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của cơ quan nhà nước thông qua việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu, tách riêng giữa vai trò quản lý nhà nước (việc công nhận quyền sử dụng đất) với việc cung cấp dịch vụ công của cơ quan đăng ký (việc cấp Giấy chứng nhận), đưa công tác cấp Giấy chứng nhận được chuyên nghiệp hóa, làm cơ sở cho việc thống nhất công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính từ Trung ương tới địa phương.

Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ, quy định về giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được mở rộng qua mỗi lần sửa đổi chính sách, tạo điều kiện cho nhân dân. Tuy nhiên, đến nay, việc triển khai thực hiện quy định tại mỗi địa phương có sự khác nhau dẫn đến các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác lập trước ngày 15/10/1993 cũng có sự khác nhau giữa các địa phương, vùng miền. Do đó, Luật bổ sung quy định giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 cho phù hợp với thực tiễn của địa phương. Bổ sung thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương (được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận), trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện.

Đặc biệt, Luật cũng quy định cụ thể 4 điều để cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp gồm: Điều 137. GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất; Điều 138. GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền; Điều 139. Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014; Điều 140. Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền.

Trong đó, tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 chia các trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ gồm: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Ngoài ra, Luật yêu cầu thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước. Quy định hình thức đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai được thực hiện đăng ký trên giấy hoặc đăng ký trên môi trường điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau. Tài sản gắn liền với đất được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Bổ sung quy định về đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp có thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm.

Thúy Nhi

Công tác cấp GCNQSDĐ cho đồng bào vùng cao huyện Mù Cang Chải (Yên Bái) mặc dù đã đạt được nhiều kết quả tích cực, tuy nhiên, trên thực tế, vẫn còn bộc lộ một số vướng mắc liên quan đến nhận thức của người dân và thủ tục hành chính đất đai. Trong một phát biểu chỉ đạo về công tác quản lý đất đai mới đây, Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Yên Bái cho biết: Đã đổi mới rồi phải đổi mới hơn nữa, đổi mới sâu, đổi mới thực chất, đổi mới bằng tấm lòng đối với người dân.

Huyện vùng cao Mù Cang Chải (Yên Bái) chủ yếu là đồng bào dân tộc Mông sinh sống trên những triền núi cao, mỗi hộ gia đình cách nhau đến vài cây số, có khi đi bộ cả ngày đường mới gặp một vài nhà. Đất đai rộng, đôi khi chưa sử dụng hết, chưa bị vướng mắc về tranh chấp pháp luật nên một số người dân chưa ý thức được tầm quan trọng của việc cấp sổ đỏ. Điều này dẫn tới khi xảy ra tranh chấp, chính quyền địa phương mất rất nhiều thời gian giải quyết.

Ông Thào A Phềnh - Chủ tịch UBND xã Nậm Khắt cho biết: Hiện toàn xã có 1.186 hộ, trong đó có khoảng 350 hộ chưa có sổ đỏ. Thời gian qua, xã tích cực tuyên truyền cho bà con, tuy nhiên nhiều hộ dân vẫn chưa quan tâm đến các quy định của pháp luật về đất đai để bảo vệ quyền lợi cho mình, chưa thực hiện đúng, đủ các nghĩa vụ của người sử dụng đất, chỉ khi ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình mới tìm hiểu.

"Từ đầu năm đến nay, trên địa bàn xã đã xảy ra 2 vụ tranh chấp đất đai, khi xảy ra tranh chấp, việc phân giải gặp rất nhiều khó khăn. Bởi các hộ này đều không có sổ đỏ, không xác định được ranh giới, vì vậy mất rất nhiều thời gian. Để giải quyết vụ việc, chính quyền xã phải mời trưởng bản, già làng và những người sinh sống, canh tác đất sản xuất từ nhiều năm tới để cùng xã phân định đúng sai. Những vụ việc như thế, nếu có sổ đỏ thì việc giải quyết tranh chấp sẽ đơn giản hơn rất nhiều", ông Thào A Phềnh chia sẻ.

Thực tế hiện nay, trên địa bàn huyện Mù Cang Chải có 14 xã thì mới có 1 xã có bản đồ địa chính, vì vậy rất khó khăn cho công tác quản lý, theo dõi hồ sơ đất đai. Việc người dân chưa thực hiện cấp GCNQSDĐ sẽ ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai trên địa bàn do ranh giới thửa đất không rõ ràng, dễ tranh chấp, lấn chiếm. Đồng thời, không có thông tin thửa đất, chủ sử dụng đất để xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định; khi thửa đất có biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho...) thì phải thực hiện đo đạc từ đầu, tốn nhiều thời gian, công sức.

"Trong khi đó, đa số người dân sinh sống trên địa bàn huyện là đồng bào dân tộc thiểu số, chưa có kiến thức về pháp luật, trình độ nhận thức còn hạn chế nên công tác tuyên truyền, vận động người dân thực hiện quyền và nghĩa vụ về đất chưa cao", ông Hoàng Văn Liêm - Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mù Cang Chải cho biết.

Để khắc phục tình trạng trên, theo ông Liêm, thời gian tới, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện sẽ đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến sâu rộng quy định pháp luật về Luật Đất đai tới đội ngũ công chức địa chính xã, thị trấn và lồng ghép phổ biến tới người dân nắm được tầm quan trọng của việc cấp GCNQSDĐ. Phương châm là phải tuyên truyền sâu sát tới tận thôn, bản, đến tận từng hộ gia đình, cá nhân. Công tác tuyên truyền phải phân cấp đối tượng để những người hạn chế về chữ viết và tiếng phổ thông cũng tiếp cận được thông tin. Tới đây, Chi nhánh sẽ cử cán bộ đến tận cơ sở định hướng, hướng dẫn và giám sát công tác tuyên truyền.

Chỉ ra một số hạn chế trong công tác cấp GCNQSDĐ cho người dân vùng cao liên quan đến thái độ phục vụ và kỹ năng xử lý hồ sơ của cán bộ, nhân viên Chi nhánh, Chi nhánh đã chú trọng giáo dục đạo đức tư cách công vụ cho viên chức kết hợp với tăng cường tập huấn nâng cao nghiệp vụ kỹ năng. Một số tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp được đề ra và yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt như: Cán bộ, chuyên viên phải tuân thủ thời hạn giải quyết thủ tục hành chính, thông báo tiến độ giải quyết cho người dân; Tuyệt đối không được nhũng nhiễu, gây khó khăn để đòi hỏi các lợi ích vật chất từ người dân khi cấp sổ; Khi người dân nộp hồ sơ, cán bộ nhận hồ sơ phải có giấy biên nhận thể hiện ngày nhận, thành phần hồ sơ. Cán bộ sẽ hướng dẫn người dân bằng nhiều hình thức, trong đó có cả hình thức bằng văn bản, yêu cầu người dân thao tác thử, nếu có gì chưea hiểu hoặc vướng mắc thì hướng dẫn tiếp.

Một trong những nội dung trọng tâm đổi mới trong công tác cấp GCNQSDĐ đó là đổi mới sâu, đổi mới thực chất bằng hành vi quan tâm sâu sát đến người dân, nhất là người dân vùng đặc biệt khó khăn, đồng bào Dân tộc thiểu số. Những thay đổi này đã tác động mạnh mẽ đến kết quả cấp Giấy chứng nhận ở Mù Cang Chải. Theo Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mù Cang Chải, trong 3 tháng đầu năm 2024, huyện đã cấp 54 GCNQSDĐ. Trong đó, cấp lần đầu 10 giấy, cấp biến động 25 giấy và cấp biến động chỉnh lý là 19 giấy.

Mới đây nhất, đích thân Chủ tịch UBND huyện Mù Cang Chải Lê Trọng Khang và cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện đã tổ chức đến tận nơi trao GCNQSDĐ cho 13 hộ đồng bào Mông của 2 xã Hồ Bốn, Lao Chải tại khu tái định cư bản Hồng Nhì Pá, xã Lao Chải.

Việc chủ động tuyên truyền, thay đổi tác phong làm việc, chú trọng mục tiêu tôn trọng quyền lợi của người dân, thông cảm với điều kiện và hoàn cảnh của người dân đã làm thay đổi về chất trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận cho đồng bào vùng cao Mù Cang Chải, đúng như tinh thần chỉ đạo của Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Yên Bái: Đã đổi mới rồi phải đổi mới hơn nữa, đổi mới sâu, đổi mới thực chất, đổi mới bằng tấm lòng đối với người dân.

Thanh Ngà

Luật Đất đai 2024 với nhiều quy định mới sẽ tháo gỡ những vướng mắc trong việc cấp "sổ đỏ" cho người dân nhiều địa phương, trong đó có Quảng Nam.

Theo phòng TN&MT huyện Đại Lộc (Quảng Nam), thời gian qua, địa phương đã triển khai nhiều giải pháp đẩy nhanh tiến độ, kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong quá trình cấp GCNQSDĐ nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, trên địa bàn vẫn còn tồn đọng nhiều trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ lần đầu. Đa số là các trường hợp tự ý chuyển mục đích làm nhà trên đất vườn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đã được Nhà nước cấp "sổ đỏ" theo Nghị định 64/CP của Chính phủ với 465 hộ đã làm nhà ở trên các thửa đất nông nghiệp (xây dựng nhà trước ngày 1/7/2014).

Ngoài ra, còn có trường hợp UBND các xã, thị trấn hoán đổi đất để xây dựng các công trình phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội... các thửa đất này có nguồn gốc từ đất nông nghiệp, có nhà ở ổn định trên đất nhưng không có giấy tờ chứng minh.

Vướng mắc của huyện Đại Lộc cũng tương tự với nhiều địa phương khác của tỉnh Quảng Nam đang làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân như: Chuyển mục đích sử dụng đất; thủ tục xác định diện tích đất ở trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014; chuyển đổi vị trí đất ở; thủ tục đề nghị đo đạc phục vụ cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, với Luật Đất đai 2024, đã có nhiều quy định mới, góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn, những vướng mắc, khó khăn, bất cập... liên quan đến chính sách đất đai hiện nay cho tỉnh Quảng Nam.

Theo Sở TN&MT tỉnh Quảng Nam, một trong những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai là nhóm chính sách về nâng cao mức độ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, người sử dụng đất. Ông Nguyễn Trường Sơn - Phó Giám đốc phụ trách Sở TN&MT tỉnh Quảng Nam cho biết, theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng đủ các điều kiện gồm: Sử dụng đất ổn định trước ngày 1/4/2014; Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp; Không vi phạm pháp luật về đất đai; Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền và vi phạm đất đai; Phù hợp với quy hoạch; Thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Điều 138 đã quy định cụ thể việc xác định hạn mức, thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các thời điểm sử dụng đất như: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014...

Điều 138 cũng quy định hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 118 của Luật này đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

"Có thể thấy, quy định nói trên có hiệu lực sẽ tháo gỡ được về cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc do ông cha để lại đang sử dụng ổn định, các loại đất không có giấy tờ rõ ràng. Đây là các trường hợp còn phổ biến, nhất là ở các khu vực nông thôn của Quảng Nam" - ông Sơn cho biết.

Theo ông Sơn, Luật Đất đai 2024 có 16 nội dung giao địa phương quy định chi tiết, gồm 1 nội dung do HĐND tỉnh và 15 nội dung do UBND tỉnh ban hành. Để chuẩn bị các điều kiện đưa Luật Đất đai 2024 vào cuộc sống, hiện nay, Sở TN&MT đang tập trung tham mưu UBND tỉnh ban hành văn bản giao nhiệm vụ cụ thể cho các sở, ngành, các huyện, thành phố.

Sở TN&MT chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp và các sở, ngành thực hiện quy trình xây dựng văn bản pháp luật và ban hành ngay sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Đồng thời, xây dựng Kế hoạch triển khai thi hành Luật để trình UBND tỉnh phê duyệt. Tổ chức tập huấn, tuyên truyền đến UBND và cán bộ làm công tác quản lý đất đai các cấp; truyền thông chính sách cho người dân, doanh nghiệp về các quy định mới của Luật và các văn bản quy định chi tiết thi hành.

Đồng thời, Sở TN&MT chủ trì, phối hợp với các sở, ban, ngành, các địa phương tiếp tục tiến hành rà soát văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan đến Luật Đất đai 2024 để kịp thời sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi bỏ hoặc ban hành mới các văn bản quy phạm pháp luật, đảm bảo phù hợp với quy định của Luật và thực tiễn địa phương.

Với niềm tin quy định mới sẽ tháo gỡ rất nhiều vướng mắc cho công tác cấp GCNQSDĐ tại địa phương, ông Võ Ngọc Tốt - Trưởng phòng TN&MT huyện Đại Lộc mong rằng các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai sẽ cụ thể, thực sự dễ hiểu, dễ thực hiện, để Luật Đất đai 2024 thực sự là động lực tích cực không chỉ đối với người sử dụng đất mà còn đối với cả những người làm công tác quản lý.

Lan Anh