Gỡ vốn tín dụng - gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản

Cấp vốn dự án khả thi

Việc các ngân hàng thương mại thực hiện chính sách siết chặt tín dụng BĐS mà không phân biệt các dự án hiện nay là chưa thỏa đáng.

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, do nguồn vốn tự có của các doanh nghiệp BĐS rất hạn chế, nguồn vốn để triển khai dự án chủ yếu là vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt, nhiều khoản chi phí phát sinh khi thực hiện dự án như chi phí di dời, giải phóng mặt bằng không được giải ngân khiến doanh nghiệp khó khăn.

Đại diện Tập đoàn BĐS lớn cho biết, BĐS đang chịu hệ số rủi ro lên 200%, nên lãi suất cao hơn nhiều so với lĩnh vực khác. Trong khi đó, các dự án BĐS có đầy đủ cơ sở pháp lý sẽ không có quá nhiều rủi ro, vì vậy không nên xếp vào lĩnh vực cho rủi ro cao để áp mức lãi suất rất cao, ảnh hưởng đến chủ đầu tư và khách hàng. Thêm nữa, ngân hàng nên xem xét cho vay đúng mức tín dụng được hưởng, doanh nghiệp không phải chịu lãi suất cao.

“Vướng mắc trong việc tiếp cận tín dụng còn liên quan đến tài sản đảm bảo. Ngân hàng đang giữ quan điểm yêu cầu tỷ lệ đảm bảo trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường. Ngoài thế chấp dự án vay vốn, chủ đầu tư phải thế chấp thêm tài sản đảm bảo khác để bổ sung vào. Điều này đang thực sự làm khó các doanh nghiệp. Ngành BĐS liên quan đến nhiều ngành nghề khác của nền kinh tế, vì vậy, cần được đối xử công bằng, không nên có sự phân biệt” - vị này kiến nghị.

Ông Nguyễn Văn Thanh - Đại diện Công ty BĐS Thanh Bình phân tích, khi xây dựng dự án, chủ đầu tư phải bỏ ra khoảng 50% vốn dành cho các công tác làm thủ tục đầu tư, giải phóng đền bù… Sau khi hoàn thành xong phần móng, chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Vì vậy, doanh nghiệp bắt buộc phải có vốn chủ 10 - 15%, sau đó mới có thể dựa vào các nguồn vốn tín dụng khác.

“Trong thời điểm thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu gặp khó khăn, doanh nghiệp BĐS rất mong được tiếp cận với các khoản tín dụng mới. Tuy nhiên, để vay được vốn, doanh nghiệp phải không có nợ xấu mới. Do vậy, ngân hàng Nhà nước cần xem xét ban hành các văn bản tháo gỡ như Thông tư 14 ban hành năm 2021.

Doanh nghiệp mong muốn ngân hàng tạo điều kiện cho vay đối với những dự án có đầy đủ tính pháp lý. Đồng thời, có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư” - ông Thanh bày tỏ mong muốn.

Theo các chuyên gia, cấu trúc nguồn vốn cho BĐS hiện nay vẫn dựa vào ngân hàng chiếm đến 70%. Tuy nhiên các tổ chức tín dụng tại Việt Nam có tiềm lực tài chính mạnh không nhiều, tỷ lệ lãi suất cao so với mặt bằng lãi suất quốc tế. Bên cạnh đó, luồng vốn này được điều chỉnh chủ yếu bằng các thông tư hướng dẫn của ngân sách Nhà nước nên khi có sự thay đổi, mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu. Do vậy, cần có cơ chế riêng để giải quyết vấn đề này, nhất là trong bối cảnh thị trường chứng khoán đang sụt giảm, thị trường trái phiếu thay đổi.

Gỡ khó cho thị trường trái phiếu

Ngày 6/3, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08. Đây là khuôn khổ pháp lý để xử lý vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp BĐS. Cụ thể, doanh nghiệp phát hành trái phiếu thực hiện đàm phán với nhà đầu tư trái phiếu về việc kéo dài kỳ hạn của trái phiếu trong thời gian tối đa không quá 2 năm hoặc thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.

Nghị định này cho phép doanh nghiệp và nhà đầu tư trái phiếu thỏa thuận thực hiện phương thức "hàng đổi hàng". Đổi trái phiếu (cả gốc và lãi) lấy tài sản khác như: căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất, cổ phần, cổ phiếu, giấy tờ có giá… theo nguyên tắc doanh nghiệp phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận xét, Nghị định này là giải pháp tạm thời nhưng cũng có tác động tích cực đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nếu các bên có thể đi đến thống nhất được theo một trong các phương án là gia hạn nợ hoặc hoán đổi tài sản thì sẽ giảm đáng kể nguy cơ vỡ nợ trái phiếu của nhiều tổ chức phát hành hiện tại. Về lâu dài, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều phải tự tìm ra giải pháp cứu mình.

“Việc đàm phán giữa doanh nghiệp phát hành trái phiếu và các nhà đầu tư có thể sẽ bị kéo dài nhưng trong bối cảnh hiện nay, đây là giải pháp tốt giúp các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đặc biệt là doanh nghiệp BĐS giảm áp lực về tài chính nhất là khoản tiền chi trả trái phiếu đến hạn thanh toán.” - ông Đính nhấn mạnh.