Giá nhà đất khó giảm như kỳ vọng

Giá nhà đã hạ nhiệt

Thị trường BĐS tại khu vực phía Nam hơn một năm “lao đao”, kéo theo giá nhà đất đã có phần hạ nhiệt. Theo một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn, trung bình 62% người dùng đang có nhu cầu mua BĐS, nhưng phải từ bỏ kế hoạch mua nhà đất hoặc chưa quyết định xuống tiền mua. Trong khi đó, ở nhóm khách hàng đầu tư, 36% chọn giữ lại tài sản chờ thị trường phục hồi, chỉ có 31% nhà đầu tư chấp nhận hạ giá, bán cắt lỗ để thoát hàng trong lúc này.

“

"Làn sóng cắt lỗ, giảm giá nhà đất ở TP.HCM hay tại các địa phương khác trong thời gian qua chủ yếu xảy ra mạnh đối với những sản phẩm đầu cơ, các khu vực đu theo sóng hạ tầng, sốt đất ảo. Trong khi đó, số lượng nhà đầu tư thoát hàng ở thị trường thứ cấp thực chất không quá rầm rộ. Với những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, pháp lý hoàn chỉnh, hoàn thiện xây dựng dự án thì giá nhà đất không hề giảm và cũng không có mấy nhà đầu tư thứ cấp rao bán lỗ sâu loại hình này".

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, xét từ đỉnh giá bán giai đoạn 2022, giá chung cư trong quý II/2023 và quý III/2023 chỉ đi ngang, giá nhà riêng cũng không có xu hướng giảm nhiều. Nhà phố là loại hình có ghi nhận giảm giá, tuy nhiên, mức giảm chỉ tầm 4%. Ngay cả với phân khúc đất nền, ở những đô thị có mật độ dân cư đông, giá đất nền vẫn ở thế đi ngang, thậm chí có nơi còn tăng nhẹ.

Riêng những khu vực dân cư thưa thớt, hạ tầng kém thì mức giảm trung bình cũng ở khoảng trên dưới 10%. Tỷ lệ BĐS giảm giá sâu hơn 20 - 30% không nhiều và mang tính cục bộ, lẻ tẻ. Tại TP.HCM, giá rao bán chung cư trong những tháng cuối năm 2023 vẫn tăng 2% so với cùng kỳ, giá nhà riêng cũng chỉ giảm 2 - 3%, đất nền có mức giảm từ 6 - 8%, thậm chí một số tỉnh vùng ven cũng đã ghi nhận đà tăng nhẹ trở lại của đất nền sau quý IV/2022 giảm mạnh.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), BĐS là sản phẩm có tính nội địa hóa cao, giá cả sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu. Dữ liệu của VARS chỉ ra, 10 năm qua, giá nhà đất đã tăng lên nhiều lần. Cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung, nhất là phân khúc giá rẻ. Do đó, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ khó giảm sâu, thậm chí sẽ tiếp tục tăng giá ổn định do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư.

Nhưng không giảm sâu

Nhiều chuyên gia cho rằng, mặt bằng giá BĐS đã tăng trưởng cao sau một khoảng thời gian dài. Xét riêng về các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM thì mặt bằng giá sẽ rất khó có chuyện sẽ giảm mạnh. Hiện tại, ở TP.HCM hay Hà Nội, nhu cầu về nhà ở rất là lớn. Song, từ năm 2019 đến nay, nguồn cung đưa ra thị trường không có nhiều, kết hợp với việc cầu vẫn cao nên mặt bằng nhà đất khó có xu hướng giảm mạnh. Đối với các địa phương khác, xu hướng chung là giá nằm ở mức phù hợp. Nếu giá có tăng lên do “cơn sốt” đất thì thị trường cũng đang tự điều chỉnh về đúng mặt bằng giá.

Ở góc nhìn tương tự, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường BĐS phía Nam tiếp tục bị mất cân đối, phân khúc nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70 - 80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân. "Giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn neo cao, vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp. Với căn hộ bình dân có giá 2 - 3 tỷ đồng, người có thu nhập trung bình, thấp để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm sẽ phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà" - ông Châu phân tích.

Ông Hồ Văn Vĩnh - Giám đốc Sàn giao dịch BĐS ở quận 8 (TP.HCM) cho rằng, nhiều nhà đầu tư hiểu về thời điểm này đều nhận thấy, giá có thể giảm mạnh tới 50%, nhưng chỉ cần đợi thêm 2 - 4 năm, giá BĐS lại tăng gấp 2, gấp 3 lần. Vì tâm lý giá BĐS tiếp tục tăng trong quãng thời gian 3 - 5 năm khiến họ không chấp nhận bán cắt lỗ. Tâm lý kỳ vọng này cũng khiến cho nhà đầu tư chuyên nghiệp hay tay ngang sẵn sàng chờ đợi nếu như không bị áp lực về tài chính. Ngay cả với nhà đầu tư đang gồng lãi ngân hàng, một số trường hợp chưa muốn cắt lỗ bởi họ vẫn kỳ vọng thị trường BĐS sẽ đảo chiều.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, hiện tại, không chỉ nhiều nhà đầu tư chưa muốn cắt lỗ, mà tâm lý chờ đợi giá nhà giảm sâu, chờ đợi lãi vay quay trở về mức cách đây một năm vẫn bao trùm thị trường. Song, động thái này có thể làm lỡ thời cơ tốt để mua nhà, bởi giá nhà đất bị chi phối bởi nhiều yếu tố, từ nguồn cung, chi phí đầu vào, nhu cầu thị trường và cả lạm phát. Trong khi đó, giá nhà ở TP.HCM, Hà Nội hay các thành phố có mật độ dân cư đông, lao động dồi dào khác, việc quỹ đất có hạn, nguồn cung khan hiếm, nhu cầu nhà ở tăng qua từng năm, rất khó để giá BĐS giảm sâu, dù trong giai đoạn khó khăn nhất.