Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Nhiều đổi mới về giá đất 

Bộ TN&MT cho biết, những năm qua, chính sách về giá đất từng bước được hoàn thiện, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước năm sau cao hơn năm trước.

Tuy nhiên, thông qua kết quả tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW, thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, đến nay một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế như một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất, chưa phù hợp với công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất; quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn.

Bên cạnh đó, việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,.. dẫn đến khối lượng công việc định giá đất cụ thể phần lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh, trong khi năng lực cơ quan định giá, Hội đống thẩm định giá đất còn hạn chế. Quy định về việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu dẫn dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được đơn vị tư vấn thực hiện, kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ định giá đất. Một số tồn tại đã được. khắc phục ngay thông qua sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật đất đai như Nghị định 10/2023/NĐ-CP và các văn bản hành chính hướng dẫn thực hiện.

Ngày 16 tháng 6 năm 2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” với yêu cầu: Bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên...

Cụ thể hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW nội dung có liên quan đến giá đất được quy định lồng ghép trong nhiều nội dung của dự thảo Luật như: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phát triển quỹ đất… và được quy định rõ ràng nhất tại Chương XI về tài chính về đất đai, giá đất gồm 2 mục, 10 điều luật.

Theo đó, quy định cụ thể về các khoản thu ngân sách từ đất đai; các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai; căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; bảng giá đất; giá đất cụ thể; hội đồng thẩm định bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất cụ thể ; quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất.

Trong quá trình tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH15 ngày 23 tháng 12 năm 2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nội dung tài chính đất đai, giá đất nhận được 1.035.394 lượt ý kiến góp ý, là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn của các giai tầng xã hội thông qua tất cả hình thức lấy ý kiến: hội nghị, hội thảo, góp ý bằng văn bản, góp ý qua trang thông tin điện tử… Nghiêm túc nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến góp ý của Nhân dân, bộ ngành, địa phương đối với nội dung này, dự thảo Luật đã hoàn thiện các quy định về giá đất về cơ bản thể chế đầy đủ chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW và đảm bảo tính kế thừa của hệ thống pháp luật,

Cụ thể: Quy định khái quát 04 phương pháp định giá đất (Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất) tuy nhiên nội dung này đã nhận được một số ý kiến của Đại biểu Quốc hội thông qua phiên thảo luận tại Tổ ngày 09 tháng 6 năm 2023 đề nghị luật hoá tối đa các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tiếp thu các ý kiến này, cơ quan soạn thảo đã dự kiến quy định cụ thể 03 phương pháp định giá đất trong Luật bao gồm: so sánh trực tiếp; thu nhập; hệ số điều chỉnh giá đất. Luật hóa các quy định cụ thể về cách thức, nội dung, trình tự thực hiện định giá đất đối với 03 phương pháp định giá đất đã đề xuất và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể để đảm bảo tính minh bạch, tính chính xác, thống nhất trong việc xác định giá đất, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể tại địa phương, đảm bảo tiến độ định giá giảm thời gian chờ đợi của nhà đầu tư, đơn giản hóa thủ tục khơi thông nguồn lực đất đai.

Quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất phải theo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất…

Làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

 Bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, đồng thời quy định bảng giá đất được xây dựng lần đầu được công bố và thực hiện từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, hằng năm được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung định kỳ và điều chỉnh, bổ sung trong trường hợp cần thiết và xác định phạm vị được áp dụng bảng giá đất rộng hơn để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… đồng thời, quy định chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới của Luật Đất đai.

Quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

 Quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân, còn có tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất, trong đó số định giá viên và thẩm định giá viên có tỷ lệ không thấp hơn 50% nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá đất và đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.

 Quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được ổn định cho chu kỳ 05 năm; tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó. Quy định này để doanh nghiệp chủ động hạch toán tiền thuê đất trong quá trình sản xuất, kinh doanh nhằm ổn định môi trường đầu tư.

Những đổi mới trong các quy định về giá đất sẽ là nền tảng khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, hỗ trợ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao như chủ trương của Đảng và Nhà nước.